나이스옥션 법원경매 서산 2023타경4702 [1] 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 224-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2023.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 소재 "송악초등학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로 주위는 주택 및 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 혼재하는 지방도변 상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 대체로 부정형의 평지로서, 현황 "주상용 건부지"로 이용 중임.

기호(3) : 대체로 부저형의 평지로서, 현황 "전"으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1,3) : 북서측으로 현황 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

기호(3) : 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

1) 본건 기호(1) 지상에 별첨 ‘사진용지’와 같은 제시외 건물(㉠)이 소재하여 실측면적으로 감정평가하였으며, 제시외 건물로 인해 토지의 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 토지가격을 감정평가명세표 비고란에 별도 기재하였으니 참고하시기 바랍니다.

2) 본건 기호(1) 지상에 소재하고 있는 제시외 수목(밤나무 등)은 수종, 규격, 수령, 식수면적, 생육상태 및 현상, 이식의 정도 등 수목의 가격형성 제반 요인을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서,
(사용승인일 : 1991.11.12)
외 벽 : 적벽돌 및 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
바 닥 : 장판 및 타일 등 마감.
창 호 : 샤시창호 임.

이용상태

기호(2) : 주택 및 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호(1) 지상에 별첨 ‘사진용지’와 같은 제시외 건물(㉠)이 소재하여 실측면적으로 감정평가하였으며, 제시외 건물로 인해 토지의 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 토지가격을 감정평가명세표 비고란에 별도 기재하였으니 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
제시외 건물 및 수목 매각에 포함.
목록3. 제1종일반주거지역으로 농지취득자격증명 필요없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서산지원 2023타경4702 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 224-4

용도: 근린주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 1096.00㎡ (약 331.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 117.00㎡ (약 35.38평)

건물 제시외면적: 8.75㎡ (약 2.65평)

총 면적 (토지+건물): 1213.00㎡ (약 367.00평)

1.3. 가격 정보

감정가: 969,918,500원

토지감정가: (별도 표기 없음, 총 감정가에 포함)

건물감정가: (별도 표기 없음, 총 감정가에 포함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 소재 "송악초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 혼재하는 지방도변 상가지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 접근성 및 도로

기호 (1, 3) 토지는 북서측으로 현황 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 토지와 건물 일괄매각 대상입니다. 말소기준권리는 2022년 5월 27일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을3)입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리는 대항력 있는 임차인 외에는 없습니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인)

* 임차인: 지영례

보증금: 20,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2016-09-23

대항력: 있음

* 임차인 관련 주의 문구:

본 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 별도의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 분석됩니다. 다만, 임대차 관계는 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리(을3, 근저당권)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 현황

본건 소재지인 당진시 송악읍 중흥리는 주택 및 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 지방도변 상가지대가 형성되어 있습니다. 송악초등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 기반시설이 존재합니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 동일 지역(송악읍 중흥리)의 연립주택 및 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 다보빌딩 (2000년식, 79.23㎡): 2026년 6월 거래, 4억 5천만원 (약 1,877만원/평)

* 대신빌리지 (1996년식, 76.215㎡): 2026년 3월 거래, 3억 8천만원 (약 1,649만원/평)

* 송악리치타운102동 (2016년식, 68.74㎡): 2026년 3월 거래, 7억 0천만원 (약 3,365만원/평)

분석된 사례들은 주로 공동주택이며, 본건은 근린주택으로서 토지 면적이 상당하여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 특히 송악리치타운 사례에서 볼 수 있듯이, 건축 연도가 신축에 가까울수록 가격이 높게 형성되는 경향을 보입니다. 본건의 감정가는 9억 6,991만 8,500원으로, 제시된 주택 거래 사례와 비교 시 토지 가치를 포함한 종합적인 평가로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

소재지 주변에 마트, 병원, 음식점 등 근린생활시설이 혼재하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 송악초등학교: 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 송악중학교, 송악고등학교: 비교적 근거리에 위치하고 있습니다 (검색 결과 참조).

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 법적으로 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 분석됩니다. 하지만 임대차 관계는 미상이며, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 제시외 건물 및 수목

건물 면적 외 별도로 사용 중인 제시외 건물(8.75㎡) 및 수목이 매각에 포함되어 있습니다. 이는 명도 및 재산권 행사에 일부 제한 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 법적 제한 및 규제 (토지이용계획)

* 기호 (1) 토지: 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역.

* 기호 (3) 토지: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역.

건축 및 토지 이용에 관한 제한 사항을 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

본건 주변 지역(송악읍)에서는 폐기물 불법 매립 및 하수처리시설 증설 관련 갈등 등 환경적 이슈가 일부 보고되고 있습니다 (검색 결과 참조). 직접적인 혐오시설이 물건지와 인접해 있다는 구체적인 정보는 없으나, 광역 자원회수시설(소각장)이 서산시에 위치하여 간접적인 영향 가능성은 고려해 볼 수 있습니다 (검색 결과 참조).

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리에 위치한 근린주택으로, 대규모 토지(1096㎡)와 건축물(117㎡)을 포함한 일괄매각 대상입니다. 송악초등학교와 인접하고 있어 생활 편의성이 있으며, 토지이용계획상 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없는 것으로 분석되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 제시외 건물 및 수목이 포함되어 있으며, 광역적인 환경 이슈는 존재하나 직접적인 혐오시설 인접 여부는 불분명합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1096㎡의 넓은 토지는 향후 개발 또는 증축의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 입지적 이점: 송악초등학교 인근이며, 지방도변에 위치하여 접근성이 좋습니다.

* 복합 용도 가능성: 주택 및 근린생활시설로 이용 중이며, 토지 또한 주상용 건부지와 전으로 활용되고 있어, 다양한 용도로의 활용 가능성이 있습니다.

* 비교적 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 인수액이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 969,918,500원입니다. 주변의 최근 주택 거래 사례에서 높은 시세가 형성된 점(최고 약 3,365만원/평)과 본건의 넓은 토지 면적, 그리고 복합 용도 가능성을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 105% ~ 110% 수준을 예상 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 10억 2천만원 ~ 10억 7천만원 범위로 제안합니다. (예상 입찰가: 1,070,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.