나이스옥션 법원경매 서산 2023타경4702 [1] 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 224-4 주/상용건물 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2023타경4702 [1] 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 224-4 주/상용건물 경매

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서산지원 경매6계 2023타경4702 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 224-4 | 감정가: 969,918,500원 | 최저가: 332,682,000원 | 용도: 주/상용건물

1. 물건 개요

1.1. 사건 정보

사건번호: 서산지원 2023타경4702 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 224-4

용도: 주/상용건물

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 969,918,500원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 및 수목 포함)

소유자/채무자: 정OO

1.2. 물건 현황 (토지 및 건물 면적)

토지면적: 1,096.00㎡ (약 331.56평)

토지 지분율: 109600 (전체 지분)

건물면적: 117.00㎡ (약 35.39평, 단층 주택 및 근린생활시설)

건물 제시외면적: 8.75㎡ (매각 포함)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 당진시 송악읍 중흥리 소재 '송악초등학교' 남동측 인근 지방도변에 위치하고 있습니다. 주위는 주택, 근린생활시설, 학교, 농경지가 혼재된 상가지대로서, 지방도에 접하고 있어 차량 접근성 및 가시성이 매우 우수합니다. 본건이 제1종일반주거지역에 속하는 대규모 토지라는 점에서 향후 개발 및 용도 변경의 잠재력이 높습니다.

2.2. 교통 및 형태

본건은 현황 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 물류 및 고객 접근성이 양호하며, 인근 시내 버스정류장까지의 거리도 가까워 교통 환경은 보통 이상입니다. 토지는 대체로 부정형의 평지이나, 현황은 주상용 건부지 및 일부 '전'으로 이용 중입니다.

2.3. 상권 및 생활정보

송악읍은 당진 현대제철 등 대규모 산업단지의 배후지역으로, 꾸준한 주거 및 상업 수요를 기대할 수 있는 지역입니다. 본건은 지방도변의 상가지역으로서, 근린생활시설(일반음식점)로 이용 중인 건물은 도로변 가시성을 활용한 업종에 유리합니다. 기본적인 생활 인프라는 송악읍 사무소 소재지에 집중되어 있어 이용이 용이하며, 송악초등학교가 가까워 교육 환경도 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 조건 및 특이사항

본건은 토지와 건물을 일괄매각하는 조건이며, 제시외 건물과 수목 일체를 매각에 포함하고 있어 추가적인 명도나 철거 관련 비용 부담이 적습니다. 경매는 채권자에 의한 부동산임의경매로 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 리스크 (매우 중요)

가장 중요한 권리 분석 리스크는 '임차인 지영례'의 존재입니다.

해당 임차인은 대항력있는 임차인으로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액은 최종 매수인이 인수해야 합니다. 매각대금 완납 시점에서 잔여 보증금 인수액을 면밀히 확인해야 하는 중대한 재정적 리스크를 안고 있습니다.

다만, 임차인과 현 소유자 간에 작성된 '확약서'가 제출되어 있으므로, 입찰 전 반드시 법원에 확약서 내용을 확인하여 임차보증금에 대한 구체적인 권리 관계와 그 위험을 최소화할 수 있는 방안을 검토해야 합니다.

3.3. 농지 취득 자격

물건 목록 중 일부가 '전'(밭)으로 이용 중이나, 토지 전체가 제1종일반주거지역에 속합니다. 이에 따라 원칙적으로 농지취득자격증명(농취증)은 필요하지 않습니다. (주의사항에 '목록3. 제1종일반주거지역으로 농지취득자격증명 필요없음' 명시)

4. 법규 및 잠재적 리스크

4.1. 토지이용계획

토지는 '제1종일반주거지역'에 해당하여 건폐율 및 용적률 측면에서 높은 활용도를 가집니다.

다만, 기호(1) 토지가 '중로3류(폭 12m-15m)에 저촉'되어 있어, 도로 확장에 따른 토지 일부 수용 가능성 또는 건축 시 도로 사선 제한 등의 법적 리스크를 사전에 확인해야 합니다.

4.2. 제시외 건물/수목 및 혐오시설

제시외 건물(㉠)은 매각에 포함되지만, 감정평가서에는 이로 인해 토지 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 가격을 별도 기재하고 있으므로, 현장 조사 시 해당 제시외 건물의 정확한 위치와 철거 용이성 등을 확인해야 합니다.

주변에 광역적인 혐오시설은 검색되지 않았으며, 주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 지방도 상가지대입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 1,000㎡(약 330평)가 넘는 대규모 토지가 제1종일반주거지역에 위치하여 잠재적 가치가 높으며, 지방도변 상업 지역이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물은 주택 및 음식점으로 이용 중으로 즉시 임대수익을 창출할 수 있는 구조입니다. 그러나 **대항력있는 임차인의 보증금 인수 리스크**가 매우 크므로, 입찰가 산정 시 이 금액을 반드시 공제해야 합니다. 임차인과의 확약서 내용을 철저히 확인하여 리스크 관리 방안을 모색하는 것이 필수적입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지방도변에 위치하여 가시성이 뛰어나 상업적 용도로 활용하기에 유리합니다.

용도지역 장점: 제1종일반주거지역에 속하여 향후 매매 및 재개발 가능성이 높고, 안정적인 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

수익 창출: 현황 근린생활시설(음식점)로 이용 중이며, 주택이 함께 있어 다양한 수익 구조(주거 및 임대)를 창출할 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매6계