나이스옥션 법원경매 여주 2023타경3549 [1] 경기도 여주시 연양동 304-12 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼 · 평가일 2023.09.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 연양동 소재 "도시안전정보센터" 동측 인근에 위치하며,
주위는 숙박시설ㆍ음식점ㆍ캠핑장ㆍ레저시설ㆍ미조성 나지 등이 혼재하는 유원지
임.

교통상황

본건은 제반 차량 출입 가능한 상태로 인근 지방도 및 국도의 배치상태 등 제반
차량의 이용편은 대체로 무난한 상태이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장의 위
치 및 노선 등 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형의 인접지와 등고 평탄한 근린생활시설 및 주거용 건부지 및 현황 콘크리트포장 도로상태임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 세로가 개설되어 있으며, 이 도로는 서측 주내로 및 남측 국도42호선
등과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 유원지(유원지(신륵사유원지)), 가축사육제한구역(2018-11
-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(신륵사관광지)
<관광진흥법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획
법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등
에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 1999.12.29. 사용승인을 득한 철골조 슁글잇기지붕 2층 근린생활시설 및
단독주택으로서,
외벽 : 적벽돌치장쌓기, 강화유리 등 마감
창호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시창임

이용상태

1층 : 근린생활시설6
2층 : 근린생활시설1, 단독주택(2가구)
등으로 내부구조는 별첨 건물개황도 및 내부구조도와 같음.

설비내역

본건은 급ㆍ배수 등 위생설비, LPG공급설비, 소방설비 등 되어 있으며, 단독주택은
개별난방임.

부합물 및 종물

본건은 별첨 건물개황도 및 내부구조도와 같이 부합물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건 2층 일부는 근린생활시설에서 단독주택으로 용도변경된 상태임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 창동 소재 "여주경찰서" 서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택ㆍ연립주택ㆍ단독주택ㆍ소규모 근린생활시설 등 일반주택지대가 형성
되어 있는 지역으로 제반 입지여건 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건은 차량 출입 가능한 상태이나, 진입도로의 상태 및 계통 등으로 보아 차량의
이용편은 대체로 보통, 대중교통여건은 인근 버스정류장의 위치 및 노선 등 대체로
무난한 편임.

건물의 구조

본건은 1989.09.23. 사용승인을 득한 연와조 슬래브지붕 3층건내 2층 201호로서,
외벽 : 외장벽돌치장쌓기 마감
창호 : 알루미늄샷시창임.

이용상태

본건은 다세대주택임.

설비내역

본건은 급ㆍ배수 등 위생설비, 도시가스공급설비 등 되어 있으며, 개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 대체로 사다리형의 북측하향 완경사지내 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 토지는 북측으로 주택지대내 세로가 개설되어 있으며, 이 도로는
서측 소양로와 연결되어 서측 영릉로ㆍ동측 세종로 등과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2020-12-17), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수
도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주
민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건은 노후된 다세대주택으로서 내부구조도의 징구가 사실상 불가하며, 관계인
부재로 내부구조의 확인이 곤란상 상태로, 호별 표기에 따라 위치를 확인하였는
바, 입찰시 이용상황 등 재확인바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠~㉧) 포함.
- 목록2의 2층 일부는 다가구주택으로 용도변경(2013.04.29.)된 상태임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2023타경3549 (1)

소재지: 경기도 여주시 연양동 304-12 (강변유원지길 105)

용도: 근린주택 (1층: 근린생활시설6, 2층: 근린생활시설1, 단독주택(2가구)) / 목록2는 다세대주택

감정가: 1,351,104,000원

토지면적: 1,802.00㎡ (약 545.2평)

건물면적: 702.00㎡ (약 212.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠~㉧) 포함. 목록2의 2층 일부는 다가구주택으로 용도변경(2013.04.29.)된 상태임.

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건(연양동 304-12)은 경기도 여주시 연양동 소재 "도시안전정보센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 음식점, 캠핑장, 레저시설 등이 혼재하는 유원지 지역임.

구분건물(창동 소재)은 경기도 여주시 창동 소재 "여주경찰서" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등 일반 주택지대가 형성되어 있음.

교통상황:

본건은 제반 차량으로 출입이 가능하며, 인근 지방도 및 국도와의 연결이 용이하여 차량 이용 편의성은 대체로 무난한 상태임. 인근 버스정류장의 위치 및 노선 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준임.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 유원지(신륵사유원지), 관광지(신륵사관광지)로 지정되어 있음.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

건물 등기부상 2002년 6월 28일 접수된 여주축산업협동조합의 근저당권 (을7)이 말소기준권리임.

말소예정권리:

을6, 을9, 을10, 을11, 갑13, 갑14 등기부상의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시결정 등기로, 경매 절차를 통해 모두 말소될 것으로 예상됨.

인수되는 권리:

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-03-01, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-10-16, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2009-06-26, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2006-11-08, 배당신고 2023-10-13, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-02-28, 확정 2023-11-06, 배당신고 2023-10-30, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-02-28, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-09-28, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-01-09, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-16, 확정 2022-03-16, 배당신고 2023-10-30, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2010-06-30, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-05-25, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 5,123,000원, 차임 426,910원, 전입 2017-04-25, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2019-01-28, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음)

1.4. 상권분석

본 물건지 주변은 유원지 내 숙박, 음식, 캠핑, 레저시설 등이 혼재하는 지역과 일반 주택 및 근린생활시설이 어우러진 복합 상권의 특성을 보임. 특히, 신륵사 관광지 인근에 위치하여 관광객을 대상으로 한 상업 시설의 잠재력이 있을 것으로 판단됨. 또한, 주택지대 내에 구분건물이 소재하여 지역 내 주거 관련 수요도 존재함.

1.5. 생활정보

교통:

차량 접근성이 양호하며, 지방도 및 국도와 직접 연결되어 있어 시내외 이동이 편리함. 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능함.

편의시설:

주변에 숙박, 음식, 레저 등 유원지 관련 시설들이 위치하며, 근린생활시설도 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 다만, 대규모 쇼핑몰이나 병원 등 대형 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족함.

주거환경:

유원지 및 관광지 인근이라는 점에서 레저 및 여가 활동에 유리한 환경을 제공하며, 일부 지역은 조용한 주택가에 해당하여 거주 환경 또한 무난할 것으로 보임.

1.6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보:

본 물건은 중복사건으로 진행되고 있으며 공동담보로 묶여 있어 복잡한 권리관계가 발생할 수 있으나, 본 사건(2023타경3549)의 말소기준 권리를 기준으로 하여 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됨.

제시외 건물:

감정서상 제시외 건물(㉠~㉧)이 일괄매각에 포함되어 있어, 해당 건물에 대한 추가적인 관리나 명도 문제가 발생할 수 있음.

건물 용도 변경:

목록2 건물(근린주택)의 2층 일부가 다가구주택으로 용도 변경된 상태이므로, 현황 파악 및 관리 측면에서 주의가 필요함.

토지이용계획 제한:

본건 토지가 자연녹지지역, 유원지, 관광지 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 각종 환경 관련 규제를 받고 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있음.

건물 노후 및 확인 곤란:

창동 소재 구분건물(다세대주택)은 사용 승인일이 1989년으로 노후된 편이며, 관계인 부재 등으로 내부 구조 확인이 곤란한 상태임. 이는 향후 수리 및 관리 부담으로 작용할 수 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시의 유원지 및 관광지 인근에 위치한 근린주택 및 다세대주택으로, 감정가는 13억 5천만원 수준임. 권리상 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건이나, 중복사건, 공동담보, 제시외 건물 포함, 건물 용도 변경 등 복잡한 사항들을 내포하고 있음. 토지이용계획상 각종 제약사항이 있어 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 특히 창동 소재 구분건물의 경우 노후화 및 내부 확인 곤란 등의 리스크를 고려해야 함.

1.8. 투자 포인트

관광지 인근 입지: 신륵사 관광지와 같은 지역 관광 자원 접근성이 높아 관광객 대상 시설 활용 또는 숙박업 등으로 잠재적 가치 상승 기대.

복합 용도 가능: 근린생활시설과 주거 시설(다가구주택)이 혼재되어 있어 다양한 수익 모델 창출 가능.

권리관계 명확: 모든 권리가 말소되는 조건이므로, 권리 인수 부담 없이 투자가 가능.

1.9. 예상 입찰가

본 보고서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으며, 주변 시세 및 실거래가 등 외부 시세 정보가 부족하여 정확한 예상 입찰가 산정 및 시세 분석이 어렵습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보와 같은 구체적인 시세 데이터를 분석할 수 있는 JSON이 제공되지 않아, 현 시세 기준의 상세 분석 및 예상 입찰가 산정이 불가능함을 양해 바랍니다.

따라서, 현재 감정가 1,351,104,000원을 기준으로, 본 물건의 현황, 향후 개발 가능성, 복잡한 권리 관계 및 관리 리스크, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.