나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1603 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 판포리 2886 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 판포리 소재 '판포포구 '서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본거 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 남서측으로 노폭 약 2~3미터 도로에 접하나, 인접지를 경유하여 출입중임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 목조 스레트지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 1969)
외벽 : 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 페인팅, 벽지 마감 등,
바닥 : 장판지 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

기호(3) 경량철골구조목조 판넬지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일자 : 2013.09.27)
외벽 : 사이딩 등, 내벽 : 벽지 마감 등,
바닥 : 장판지 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(2,3) : 주택임.

설비내역

기호(2,3) : 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

기호(2)의 제시목록상 구조는 '목조 스레트지붕'이나, 현황 '목조 슁글지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1,2)의 제시목록상 용도는 '주택'이나, 일반건축물대장상 2025.05.26.에 '2종근린생활 시설(사무소)'로 용도 변경 기재되어 있음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1603 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 판포리 2886

용도: 단독주택 (제2종근린생활시설로 용도 변경)

감정가: 257,659,950 원

토지면적: 314.00㎡ (약 95.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.87㎡ (약 25.68평)

건물 제시외면적: 3.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 판포리 소재 '판포포구' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 상태

인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로 상태

지적도상 남서측으로 노폭 약 2~3미터의 도로에 접하고 있으나, 실제 출입은 인접지를 경유하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 07월 13일 접수된 한림수산업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

* 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 늦게 등기되었거나, 내용상 말소 대상인 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 근저당권, 가압류 등)

* 인수되는 권리

현재 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다. 다만, 지상권 등 특수한 권리가 존재할 가능성은 있습니다.

* 임차인 현황

현재 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 지역 특성

본건이 위치한 한경면 판포리는 제주도의 서쪽에 자리하며, 해안가와 인접하여 경관이 우수하고 관광객 유치 잠재력이 있는 지역입니다. 주변에 단독주택과 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 용도 변경

제공된 정보에 따르면, 건물(기호 2, 3)은 공부상 '주택'이었으나, 2025년 5월 26일부로 일반건축물대장상 '제2종근린생활시설(사무소)'로 용도가 변경되었습니다. 이는 주택으로서의 활용은 제한될 수 있으나, 상업적 활용 가능성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

* 주변 시세

제공된 JSON 데이터만으로는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 구체적인 매매/임대 시세 분석이 어렵습니다. 해당 지역의 전반적인 부동산 시세는 제주도의 관광지 특성상 높게 형성될 가능성이 있으나, 본건의 개별적 특성(위험 요소 등)을 고려한 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 환경

본건은 판포포구 서측 인근에 위치하며, 주거 환경과 일부 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

* 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로를 통해 제주시내 및 타 지역으로의 이동이 편리한 편입니다.

* 잠재적 편의시설

주변 단독주택 및 근린생활시설을 통해 기본적인 식당, 편의점 등 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 경계 침범 및 측량 필요

물건명세서 상 일부 지상이 인접지(판포리 2887)에서 침범하여 점유하는 것으로 보이며, 정확한 지적 경계 확인을 위한 별도의 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 사용에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 인접지 경유 출입

현재 토지의 주된 출입구가 인접지를 경유하고 있어, 인접 토지 소유자와의 관계에 따라 사용에 제약이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 구조 및 용도 변경

구 건물(기호 2)의 공부상 구조는 '목조 스레트지붕'이나 현황은 '목조 슁글지붕'으로 차이가 있습니다. 또한, 주택에서 제2종근린생활시설로 용도 변경된 점은 법적 요구사항 충족 여부 및 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 합니다.

* 제시외 건물 제외

이동식 컨테이너 1동은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 해당 물건은 별도로 처리해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주도 서쪽 해안가 인근이라는 입지적 장점과 제2종근린생활시설로 용도 변경된 활용 가능성을 가지고 있습니다. 그러나 일부 지상의 경계 침범 문제, 인접지를 통한 출입이라는 잠재적 위험 요소, 건물 구조 및 용도 변경에 따른 관리 사항 등이 존재하므로, 투자 결정 전 이러한 위험 요소들을 면밀히 분석하고 해결 방안을 강구해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 서부 해안가 입지

우수한 자연 경관과 관광 잠재력을 가진 지역입니다.

* 다용도 활용 가능성

주택 및 제2종근린생활시설(사무소)로 활용 가능한 건물입니다.

* 향후 지적 경계 명확화 시 가치 상승 기대

만약 경계 침범 문제가 원만하게 해결된다면 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 257,659,950원입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 그러나 일부 지상 경계 침범, 인접지 경유 출입 등 잠재적 리스크가 상당하므로, 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 시세 자료 부족으로 정밀한 시장 분석은 어렵지만, 감정가의 약 70% ~ 80% 수준에서 보수적인 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서, 180,000,000원 ~ 206,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권유합니다. 이는 위험 부담을 감안한 예상치이며, 실제 가치는 현장 조사 및 법률 자문을 통해 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.