나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8605 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2877 곶자왈아이파크 105동 제1층 제101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 “저청중학교” 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 점포상가, 전 및 과수원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

도보 약 5분 거리에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브지붕임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본 급 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 12미터, 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8605 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2877 곶자왈아이파크 105동 제1층 제101호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 941,000,000원

* 토지면적: 166.30㎡ (약 50.3평)

* 건물면적: 62.71㎡ (약 18.97평)

* 매각물건: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매종류: 부동산 임의경매

* 채권자: 화순축산업협동조합

* 건축년도: 2020년

* 건물구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕

* 총세대수: 85세대

* 총주차대수: 117대

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 소재 “저청중학교” 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 점포상가, 전 및 과수원 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 도보 약 5분 거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

* 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 12미터, 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함.

* 토지형상: 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 12월 10일자 화순축산업협동조합의 근저당권 (채권최고액 686,400,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2020.12.10. 접수)

* 을1: 근저당권 (2020.12.10. 접수, 말소기준권리)

* 갑4: 임의경매개시결정 (2025.08.14. 접수)

* 총 등기부채권액: 686,400,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 개요상 비고란에 정보 없음. (추가 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. (해당 물건에는 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 보입니다.)

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 곶자왈아이파크 단지는 2020년에 준공된 신축급 연립주택 단지임.

* 주변은 공동주택과 더불어 농경지, 상가 등이 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 주거환경을 갖추고 있음.

* 단지 규모는 85세대, 8개동이며, 총 117대의 주차 공간이 마련되어 있어 주차는 비교적 원활할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: “저청중학교”가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 점은 학생이 있는 가정에 유리함.

* 교통: 단지에서 도보 5분 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능.

* 편의시설: 주변에 소규모 점포상가가 있으나, 대규모 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보임.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 계획관리지역으로 건폐율 40%, 용적률 100% 이하 적용.

* 가축사육제한구역 (일부제한구역) 지정으로 인해 축사 신축 등은 제한됨.

* 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 지정으로 인해 개발행위에 제약이 있을 수 있음.

* 건축계획심의대상구역 (저촉)으로, 향후 건물 증개축 시 제주특별자치도 건축계획심의를 받아야 함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 명확히 확인되지 않으나, 혹시 모를 지상권 등 제3자 권리 관계는 현장 조사 등을 통해 추가 확인이 필요함. (일반적으로 이런 경우 소멸되는 경우가 많으나, 주의 필요.)

* 주변 시설: 현재까지 조사된 정보상 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않으나, 가축사육제한구역 지정은 잠재적 요인이 될 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 제주 제주시 한경면 저지리에 위치한 2020년식 신축급 연립주택임.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 깨끗한 편임.

* 입지적으로는 교육시설 근접, 도보 이용 가능한 버스정류장이 있다는 장점이 있음.

* 다수의 환경 및 경관 관련 보전지구 지정, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역 등 여러 제한사항이 있어 향후 개발 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 연립주택: 비교적 최근에 준공되어 건물 상태 양호 예상.

* 일괄매각: 토지와 건물 일괄매각으로 별도의 명도나 분쟁 소지 적음.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 것으로 보여, 유찰 시 시세 이하 취득 가능성 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 941,000,000원

* 최근 실거래가 분석 결과, 본건(62.71㎡)과 유사한 면적대의 거래가가 5억 9천만원 내외로 추정됩니다. (2024년 3월 84.91㎡ 거래가 80,000만원 기준 환산)

* 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점을 고려할 때, 첫 입찰 시에는 신중한 접근이 필요합니다.

* 적정 입찰가는 500,000,000원 ~ 600,000,000원 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. (단, 유찰 횟수 및 법원 진행 상황에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.