나이스옥션 법원경매 제주 2025타경176 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 4-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 소재 '창천초등학교' 북동측 인근에 위
치하며, 일대는 지방도주변 농경지대로 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

교통상황

기호(1~5)는 연접한 토지로 기호(1, 2, 4, 5)로 차량의 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장
이 소재하여 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1~5)는 연접한 부정형의 토지로 완경사지이며, 감귤과수목이 식재된 과수원으로 이용중
입니다.

인접 도로상태

기호(1~5)는 연접한 토지로 기호(1, 2) 동측으로 폭 약 4m의 포장도로, 기호(4, 5) 서측으로
폭 약 25m의 포장도로 및 기호(4) 북측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 건축계획심의대상
구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 하천구역(2020-05-06)입니다.
-기호(2): 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 건
축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 하천구역(2020-05-06)입니다.
-기호(3): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 건
축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 하수처리구역(2024-10-16)입니
다.

-기호(4): 자연녹지지역, 자연취락지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역
(2023.10.20.고시(전부제한)), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)
(저촉), 하수처리구역(2024-10-16)입니다.
-기호(5): 자연녹지지역, 자연취락지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역
(2023.10.20.고시(전부제한)), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역),
하수처리구역(2024-10-16)입니다.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

기호(1~5)는 공부상 지목이 '전'이나 현황 '과수원'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호(1~5)는 농지취득자격증명을 필요로하는 농지에 해당하는 것으로
판단되나 해당관청에 재확인 하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호(6): 석조 슬레이트지붕 단층 구조로
<사용승인일: 1976.10.29.>
외벽: 잡석노출 등.
내벽: 시멘트몰탈 및 잡석노출 등.
바닥: 세멘트몰탈 등.
창호: 목재창 등.

-기호(7): 목조 슬레이트지붕 단층 구조로
<사용승인일: 1973.>
외벽: 페인트 마감 등.
내벽: 벽지, 페인티, 시멘트몰탈 마감 등.
바닥: 모노륨 마감 등.
창호: 목재 및 샷시창 등.

이용상태

-기호(6)은 창고입니다.
-기호(7)은 관리사입니다.

설비내역

기호(7)은 보일러에의한 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

기호(7)의 공부상 면적이 23.14㎡이나, 실제 약 40.5㎡입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외(7-1 내지 7-5) 포함
목록 1 내지 5 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경176 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 4-1

용도: 창고시설

감정가: 3,186,471,931원

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

2.2. 토지 상세 정보

토지 면적: 10440.00㎡ (약 3158.18평)

토지 지분: 10440㎡ (약 3158.18평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

공부상 지목: '전'

현황: 과수원 (목록 1 내지 5)

토지 지상 과수목 및 방풍목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

2.3. 건물 상세 정보

건물 면적: 94.21㎡ (약 28.50평)

건물 지분: 94.21㎡ (약 28.50평)

건물 제시외 면적: 30.20㎡ (약 9.14평)

건물 (6): 창고, 석조 슬레이트지붕 단층, 사용승인일: 1976.10.29., 면적: 71.07㎡ (약 21.49평)

건물 (7): 관리사, 목조 슬레이트지붕 단층, 사용승인일: 1973., 공부상 면적: 23.14㎡ (약 7.00평), 실제 면적: 약 40.5㎡ (약 12.25평)

2.4. 매각 대상 및 특이사항

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 구조물 (목록 7-1 내지 7-5) 포함.

목록 1 내지 5는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매수신청보증금 미반환될 수 있습니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경 및 교통

위치: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 소재 '창천초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 지방도 주변 농경지대로 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

교통 상황: 기호(1~5) 토지는 연접한 토지로 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니다.

3.2. 도로 접근성

기호(1, 2) 토지는 동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.

기호(4, 5) 토지는 서측으로 폭 약 25m의 포장도로에 접합니다.

기호(4) 토지는 북측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 (토지 및 건물)

토지 등기부 채권 총액: 2,940,000,000원

건물 등기부 채권 총액: 2,940,000,000원

말소기준권리: 2021년 3월 31일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (1,380,000,000원) 입니다.

등기부 상 소유권 이전, 근저당, 지상권설정, 임의경매, 압류 등의 권리가 등재되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

4.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성 및 수요

대상 물건이 위치한 창천리 일대는 농경지 및 과수원이 많으며, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

창고 시설로서 주변 농업 관련 시설이나 지역 내 물류 창고로서의 수요가 있을 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 공공시설

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

가장 가까운 공공시설로는 창천초등학교가 인근에 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지취득자격증명 관련

토지 목록 1 내지 5는 공부상 지목이 '전'이며 현황 '과수원'으로, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

매각결정기일까지 제출하지 못할 경우, 매수신청보증금이 반환되지 않으니 사전에 해당 관청에 확인 및 신청 절차를 진행해야 합니다.

7.2. 토지 이용계획 및 제한사항

대상 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당합니다.

* 기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 건축계획심의대상구역(저촉), 하천구역.

* 기호(2): 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 건축계획심의대상구역(저촉), 하천구역.

* 기호(3): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한), 건축계획심의대상구역(저촉), 하수처리구역.

* 기호(4): 자연녹지지역, 자연취락지구, 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역(전부제한), 건축계획심의대상구역(저촉), 하수처리구역.

* 기호(5): 자연녹지지역, 자연취락지구, 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역(전부제한), 건축계획심의대상구역(저촉), 하수처리구역.

이러한 지역 및 구역 설정으로 인해 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

7.3. 건물 노후 및 면적 차이

건물 (6)은 1976년, 건물 (7)은 1973년에 사용승인되어 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다.

건물 (7)의 경우, 공부상 면적(23.14㎡)보다 실제 면적(약 40.5㎡)이 더 넓어 공부와의 차이가 존재합니다.

8. 종합 의견

제주 서귀포시 안덕면 창천리에 위치한 넓은 면적의 창고시설 및 과수원 경매 물건입니다. 토지 면적이 10,440.00㎡ (약 3,158평)에 달하며, 두 동의 건물(창고, 관리사)이 소재합니다. 농지취득자격증명 제출 의무와 지역별 용도 제한 등 몇 가지 고려해야 할 사항이 있으나, 권리 관계는 대부분 소멸될 예정이며 인수되는 임차 보증금은 없습니다. 제주도의 개발 잠재력과 넓은 토지 면적을 고려할 때, 향후 활용 방안에 따라 가치를 평가해 볼 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 10,440.00㎡ (약 3,158평)의 광활한 토지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 제주도 내 입지: 제주도의 지속적인 관광 산업 발전과 인구 유입으로 인한 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 대로변 접근성 (기호 4, 5): 서측 폭 25m의 대로에 접하여 차량 접근성이 양호한 점은 물류 및 유통 시설로서 장점이 될 수 있습니다.

* 잠재적 활용: 창고 시설, 체험 농장, 힐링 공간 등 제주 지역 특성에 맞는 다양한 사업 모델 적용 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 3,186,471,931원을 기준으로 하되, 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 현장 조사를 통해 건물의 상태, 토지 이용 현황, 주변 시세 등을 면밀히 파악해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 취득 관련 비용, 각종 지역 제한 사항(자연녹지지역, 가축사육제한구역 등)으로 인한 개발 가능성 및 제약 수준을 정확히 검토해야 합니다.

* 유사 물건의 최근 거래 사례 및 제주도 부동산 시장 동향을 분석해야 합니다.

* 넓은 토지 면적과 감정가를 고려할 때, 충분한 자금 계획과 함께 장기적인 관점에서 투자 가치를 평가하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.