나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8572 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 5-2 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 소재 ""성산고등학교"" 북서측
근거리에 위치하며, 부근은 주택, 숙박시설, 농경지, 나지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 평지로서, 토지임야임.
기호(2): 부정형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 서측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접함.
기호(2): 동측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역, 특화경관지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 절대보전지역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)
(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))
<추가기재> (지적재조사지구지정)
기호(2): 자연녹지지역, 특화경관지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보전지역(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한
특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>,
토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역
(2024.11.15~2026.11.14))
<추가기재> (지적재조사지구지정)

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층건으로서,
(사용승인일 : 2012.10.22.)
외벽: 제주석, 타일붙임마감 등
내벽: 벽지, 타일붙임마감 등
바닥: 타일, 모노륨마감 등
창호: 샤시창호마감 등임.

이용상태

숙박시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 시스템에어컨에 의한
냉난방설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1 내지 2-4) 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8572 (1)

물건종별: 숙박시설

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 5-2 (신주소: 제주특별자치도 서귀포시 해맞이해안로 2644)

감정가: 7,875,262,880원

토지 면적: 3,831.00㎡ (약 1,159.59평)

건물 면적: 2,991.16㎡ (약 904.84평)

제시외 건물 면적: 59.40㎡ (약 17.97평)

매각 조건: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리에 위치하며, "성산고등학교" 북서측 근거리에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 주택, 숙박시설, 농경지, 나지 등이 혼재하는 지역으로, 성산일출봉 등 주요 관광지와 인접해 있어 관광객을 위한 숙박시설로서의 입지적 가치를 지니고 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 기호(1)는 서측 약 10m 내외 포장도로에, 기호(2)는 동측 약 10m 내외 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 자연녹지지역, 특화경관지구, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 절대/상대보전지역, 건축계획심의대상구역, 토지거래계약허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역, 2024.11.15~2026.11.14), 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본에 따르면, 토지와 건물 모두 다수의 근저당, 압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 설정되어 있었으나, 말소기준권리(토지: 을7, 건물: 을1) 이후 모든 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하게 되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 토지와 건물 모두 9,930,888,000원으로 기재되어 있습니다.

별도로 조사된 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김덕성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-28

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 농업회사법인유한회사제이글로벌

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일자: 2022-10-19

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 이금찬

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-11

* 대항력: 없음

* 비고: (참고: 전입일자가 경매 진행 시점 이후 날짜로, 실제 점유 및 거주 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.)

상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 조사되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지인 성산읍 시흥리 지역은 관광지와 인접한 지역적 특성상, 성산일출봉 등 주변 관광 명소와 연계한 숙박시설 운영에 유리한 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 상업 시설이나 유흥 시설이 밀집된 지역이 아니므로, 지역의 특성을 고려한 맞춤형 운영 전략 수립이 중요합니다.

1.4. 생활정보

편의시설로는 인근 성산읍 소재지의 행정, 상업 시설 등을 이용할 수 있으며, 초, 중, 고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

교통 편의성은 차량 접근성이 우수하며, 간선도로 이용이 편리한 점을 고려할 때 양호한 편으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본건은 중복 사건으로, 경매 진행 과정이나 결과에 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

* 위반건축물: 건물(목록 3)은 건축물대장상 '지상 1층 방풍실, 지하 1층 바비큐장 불법증축'으로 등재되어 있습니다. 현재 지하 1층 바비큐장은 철거되어 소재하지 않는다고 하나, 위반건축물 등재 이력으로 인한 이행강제금 부과 가능성 및 건축물 활용에 제약이 있을 수 있으므로, 관련 내용을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용 제한: 자연녹지지역, 보전지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 토지거래허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역) 등으로 지정되어 있어 신축, 증축, 용도 변경 등에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

* 임차인 이금찬의 전입일자: 2025년 8월 11일로, 실제 거주 및 점유 여부, 그리고 대항력 유무에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

* 임대관계 미상: 전체 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍에 위치한 숙박시설로, 비교적 최근에 건축(2012년 준공)되었으며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리상의 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 또한, 관광지와의 접근성이 좋아 숙박시설로서의 운영 잠재력도 갖추고 있습니다.

그러나 위반건축물 등재 이력, 다수의 개발 제한 구역 지정, 그리고 제2공항 개발 사업과의 연관성으로 인한 불확실성 등은 신중한 접근을 요구하는 요인입니다. 잠재적 투자자는 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 관련 법규 및 행정 절차에 대한 철저한 사전 조사를 바탕으로 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 관광지 인접성: 성산일출봉 등 제주 동부 관광지와 인접하여 관광객 대상 숙박시설 운영에 유리합니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 신축 건물: 2012년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 제2공항 개발 기대: 제2공항 개발 예정 지역으로, 향후 지역 가치 상승에 대한 기대감이 있습니다. (단, 사업 진행의 불확실성 존재)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 7,875,262,880원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 부동산의 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 위반건축물 관련 비용, 제2공항 개발 사업의 구체적인 진행 상황 및 지역 경제 파급 효과 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

감정가 대비 70%~80% 수준을 초기 고려 범위로 설정하되, 위반건축물, 개발 제한, 중복 사건 등의 리스크 요인을 감안하여 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

본 분석은 제공된 정보에 기반한 참고용이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 조사 및 전문가의 심층적인 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

대략적인 예상 입찰가 범위: 5,500,000,000원 ~ 6,300,000,000원

제공된 정보를 바탕으로 주변 시설에 대한 검색을 진행한 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 '혐오시설'로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 주택, 농경지, 숙박시설 등이 혼재된 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.