나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1605 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 1766-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 소재 '우주항공청 우주환경센터' 북서측 인근에 위치하며 주위는 농지, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)은 부정형으로서 대체로 평탄하며 전으로 이용중이며, 기호(2)는 사다리형으로서 대체로 평탄하며 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)은 동측으로 세로에 접하며, 기호(2)는 지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(2) 토지의 공부상 지목은 묘지이나 현황은 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 기호(2) 토지의 공부상 지목은 묘지이나 현황은 전인바, 이를 감안하여 평가하였음.

물건 비고

-일괄매각
-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)
-목록 2. 지목은 묘지이나 현황 전임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1605 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한림농업협동조합

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 1766-2

용도: 전 (농지)

토지면적: 3101.00㎡ (약 938.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 804,118,000원

토지 지분: 3101㎡ (전체 토지 면적과 동일)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 소재 '우주항공청 우주환경센터' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농지 및 주택 등이 혼재된 지역으로서 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 역시 비교적 편리한 편으로 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 을4 근저당권(한림농업협동조합, 2022-04-28, 923,000,000원) 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 본 경매 절차로 인해 말소될 예정입니다. 현재 소유권은 김정헌(2022-04-28, 매매 금750,000,000원)에게 있습니다. 임의경매 개시 결정은 한림농업협동조합(2025-08-14, 558,181,241원)에 의해 이루어졌습니다. 등기부채권 총액은 923,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 인수할 임차 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

등기사항전부증명서상 을4 근저당권(한림농업협동조합, 2022-04-28)이 말소기준권리가 됩니다. 이에 따라 매각으로 인하여 을4 근저당권보다 후순위인 권리들은 모두 소멸되며, 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 소재한 제주시 한림읍 귀덕리 지역은 전반적으로 농업 및 주거 지역의 성격이 강한 곳입니다. 인근에 소규모의 상점이나 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상되나, 대규모 상업 시설이나 상권이 밀집된 지역과는 거리가 있습니다. 이는 농지로서의 용도 및 위치적 특성에 기인합니다.

4.2. 지역 개발 현황

제주도는 전반적으로 관광 및 개발 수요가 높은 지역이나, 한림읍 귀덕리 지역은 그중에서도 농업 활동이 주를 이루는 곳입니다. 인근에 '우주항공청 우주환경센터'가 소재하고 있어 관련 연구 및 산업 시설과의 연계성을 고려해 볼 수 있습니다. 또한, 제주도의 부동산 시장은 최근 몇 년간 상승세를 보여왔으나, 토지 경매 시장에서는 낙찰가율이 낮아지는 추세도 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 소재지인 제주시 한림읍 귀덕리 인근에는 한림초등학교, 한림중학교, 한림고등학교 등이 위치하고 있습니다. 구체적인 통학 거리 및 학군은 개별적인 확인이 필요합니다.

5.2. 의료 시설

인근 제주시 지역에는 제주한라병원, 혜인의료재단 한국병원, 한마음병원 등 종합병원을 포함한 다수의 의료기관이 분포하고 있습니다. 구체적인 진료과목 및 접근성은 개인의 필요에 따라 확인이 필요합니다.

5.3. 편의시설

주변 농지 및 주택 지역의 특성상, 대규모 쇼핑몰보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점, 마트, 편의점 등 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 한림읍 소재지의 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 물건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않는다는 특별 매각 조건이 있습니다. 제주도의 농지 취득은 영농 계획서 제출 등이 요구되는 등 절차가 까다로울 수 있으며, 관련 법규 개정 추이에 따라 취득 자격이 달라질 수 있으므로 사전에 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 지목과 현황 불일치

본건 토지의 일부(기호2)는 공부상 지목이 묘지이나 현황은 전으로 이용 중입니다. 이러한 지목과 현황의 불일치는 향후 토지 이용이나 재산권 행사 시에 문제를 야기할 수 있습니다. 해당 부분은 매각물건명세서 등에서 상세 확인이 필요합니다.

6.3. 맹지 및 도로 접합 상황

본건 토지 중 기호(2)는 지적상 맹지입니다. 이는 해당 토지가 도로에 직접 접하지 않아 건축 등 토지 이용에 제약이 따를 수 있음을 의미합니다. 기호(1)은 동측 세로에 접하나, 맹지인 기호(2)의 활용 방안 및 접근로 확보 방안에 대한 검토가 필수적입니다.

6.4. 토지 이용계획 및 제한

본건은 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(일부 제한 구역)으로 지정되어 있습니다. 자연녹지지역은 보전에 중점을 두되 제한적인 개발이 허용되는 지역이며, 가축사육제한구역은 환경 보호를 위해 가축 사육이 제한되는 구역입니다. 이는 토지 이용에 있어 건축 행위 및 가축 사육 등에 제한이 따를 수 있음을 의미합니다.

6.5. 기타 유의사항

* 일괄매각 조건이 명시되어 있으나, 본 건은 단일 필지의 토지로 매각 대상입니다. 통상적인 일괄매각과는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 농지법 개정으로 농지취득자격증명 발급 절차에 변동이 있을 수 있으므로, 입찰 전 해당 행정관서에 사전 문의하는 것이 좋습니다.

* 본건은 임야가 아닌 전(밭)으로 이용되고 있으나, 공부상 지목이 묘지인 부분이 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 한림읍 귀덕리에 위치한 농지(전)로, 감정가는 8억 4백여만 원입니다. 현재 등기부상 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권으로 인해 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금은 없습니다. 주변은 농지와 주택이 혼재된 지역이며, 교통 여건은 보통 수준입니다. 그러나 본건은 농지라는 특성상 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 일부 필지의 지목(묘지)과 현황(전)이 상이하고, 맹지인 부분이 있어 토지 이용에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 또한, 자연녹지지역 및 가축사육제한구역이라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도의 희소성 있는 토지 물건입니다.

* 농지로서 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다. (다만, 농지법 규제 및 개발 가능성은 별도 확인 필요)

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계입니다.

* 인수할 임차 보증금이 없어 추가 비용 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 804,118,000원입니다. 현재 제주도 토지 시장은 지역별, 용도별 편차가 크며, 경매 시장의 경우 유찰이 거듭되면 낙찰가율이 낮아지는 추세를 보입니다. 또한, 본건은 농지로서 농지취득자격증명 발급 및 지목과 현황 불일치, 맹지 등의 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 5억 6천만 원에서 6억 4천만 원 사이에서 결정될 수 있습니다. 단, 이는 일반적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 법률 검토, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1605 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한림농업협동조합

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 1766-2

용도: 전 (농지)

토지면적: 3101.00㎡ (약 938.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 804,118,000원

토지 지분: 3101㎡ (전체 토지 면적과 동일)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 소재 '우주항공청 우주환경센터' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농지 및 주택 등이 혼재된 지역으로서 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 역시 비교적 편리한 편으로 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 을4 근저당권(한림농업협동조합, 2022-04-28, 923,000,000원) 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 본 경매 절차로 인해 말소될 예정입니다. 현재 소유권은 김정헌(2022-04-28, 매매 금750,000,000원)에게 있습니다. 임의경매 개시 결정은 한림농업협동조합(2025-08-14, 558,181,241원)에 의해 이루어졌습니다. 등기부채권 총액은 923,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 인수할 임차 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

등기사항전부증명서상 을4 근저당권(한림농업협동조합, 2022-04-28)이 말소기준권리가 됩니다. 이에 따라 매각으로 인하여 을4 근저당권보다 후순위인 권리들은 모두 소멸되며, 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 소재한 제주시 한림읍 귀덕리 지역은 전반적으로 농업 및 주거 지역의 성격이 강한 곳입니다. 인근에 소규모의 상점이나 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상되나, 대규모 상업 시설이나 상권이 밀집된 지역과는 거리가 있습니다. 이는 농지로서의 용도 및 위치적 특성에 기인합니다.

4.2. 지역 개발 현황

제주도는 전반적으로 관광 및 개발 수요가 높은 지역이나, 한림읍 귀덕리 지역은 그중에서도 농업 활동이 주를 이루는 곳입니다. 인근에 '우주항공청 우주환경센터'가 소재하고 있어 관련 연구 및 산업 시설과의 연계성을 고려해 볼 수 있습니다. 또한, 제주도의 부동산 시장은 최근 몇 년간 상승세를 보여왔으나, 토지 경매 시장에서는 낙찰가율이 낮아지는 추세도 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 소재지인 제주시 한림읍 귀덕리 인근에는 한림초등학교, 한림중학교, 한림고등학교 등이 위치하고 있습니다. 구체적인 통학 거리 및 학군은 개별적인 확인이 필요합니다.

5.2. 의료 시설

인근 제주시 지역에는 제주한라병원, 혜인의료재단 한국병원, 한마음병원 등 종합병원을 포함한 다수의 의료기관이 분포하고 있습니다. 구체적인 진료과목 및 접근성은 개인의 필요에 따라 확인이 필요합니다.

5.3. 편의시설

주변 농지 및 주택 지역의 특성상, 대규모 쇼핑몰보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점, 마트, 편의점 등 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 한림읍 소재지의 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 물건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않는다는 특별 매각 조건이 있습니다. 제주도의 농지 취득은 영농 계획서 제출 등이 요구되는 등 절차가 까다로울 수 있으며, 관련 법규 개정 추이에 따라 취득 자격이 달라질 수 있으므로 사전에 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 지목과 현황 불일치

본건 토지의 일부(기호2)는 공부상 지목이 묘지이나 현황은 전으로 이용 중입니다. 이러한 지목과 현황의 불일치는 향후 토지 이용이나 재산권 행사 시에 문제를 야기할 수 있습니다.

6.3. 맹지 및 도로 접합 상황

본건 토지 중 기호(2)는 지적상 맹지입니다. 이는 해당 토지가 도로에 직접 접하지 않아 건축 등 토지 이용에 제약이 따를 수 있음을 의미합니다. 기호(1)은 동측으로 세로에 접하나, 맹지인 기호(2)의 활용 방안 및 접근로 확보 방안에 대한 검토가 필수적입니다.

6.4. 토지 이용계획 및 제한

본건은 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(일부 제한 구역)으로 지정되어 있습니다. 자연녹지지역은 보전에 중점을 두되 제한적인 개발이 허용되는 지역이며, 가축사육제한구역은 환경 보호를 위해 가축 사육이 제한되는 구역입니다. 이는 토지 이용에 있어 건축 행위 및 가축 사육 등에 제한이 따를 수 있음을 의미합니다.

6.5. 기타 유의사항

* 일괄매각 조건이 명시되어 있으나, 본 건은 단일 필지의 토지로 매각 대상입니다.

* 농지법 개정으로 농지취득자격증명 발급 절차에 변동이 있을 수 있으므로, 입찰 전 해당 행정관서에 사전 문의하는 것이 좋습니다.

* 본건은 전(밭)으로 이용되고 있으나, 공부상 지목이 묘지인 부분이 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 한림읍 귀덕리에 위치한 농지(전)로, 감정가는 8억 4백여만 원입니다. 현재 등기부상 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권으로 인해 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금은 없습니다. 주변은 농지와 주택이 혼재된 지역이며, 교통 여건은 보통 수준입니다. 그러나 본건은 농지라는 특성상 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 일부 필지의 지목(묘지)과 현황(전)이 상이하고, 맹지인 부분이 있어 토지 이용에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 또한, 자연녹지지역 및 가축사육제한구역이라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도의 희소성 있는 토지 물건입니다.

* 농지로서 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다 (다만, 농지법 규제 및 개발 가능성은 별도 확인 필요).

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계입니다.

* 인수할 임차 보증금이 없어 추가 비용 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 804,118,000원입니다. 현재 제주도 토지 시장은 지역별, 용도별 편차가 크며, 경매 시장의 경우 유찰이 거듭되면 낙찰가율이 낮아지는 추세를 보입니다. 또한, 본건은 농지로서 농지취득자격증명 발급 및 지목과 현황 불일치, 맹지 등의 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 5억 6천만 원에서 6억 4천만 원 사이에서 결정될 수 있습니다. 단, 이는 일반적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 법률 검토, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.