나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8601 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2933-6 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.09.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 소재 ""모구리오름"" 북측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지 및 임야 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 근거리에 지방도가 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 완경사의 자루형 토지로서, 토지임야 상태임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>상 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~
2026.11.14))

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-지분 매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 현황

사건번호: 제주지방법원 2025타경8601 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2933-6

용도: 임야

감정가: 8,816,000원

토지면적: 595.00㎡ (약 179.99평)

토지지분: 116.025㎡ (약 35.09평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

매각대상: 토지지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 정OO

특이사항: 지분매각, 공동담보

1.2. 권리 관계

등기부채권 총액: 152,300,000원

말소기준 권리: 갑5 (2025-08-14) 소유권일부(595분의 116) 임의경매 (채권자: 정춘길)

매각으로 인해 말소되는 권리: 을5 (2016-04-11) 근저당 3건, 갑2 (2018-09-04) 압류, 갑3 (2019-02-21) 압류, 갑4 (2025-04-16) 압류.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 감정평가 요약

토지감정요항표에 따르면, 본 건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 소재 "모구리오름" 북측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지 및 임야 등이 혼재한 지역입니다. 차량 출입이 가능하며 근거리에 지방도가 소재하여 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 토지는 인접도로 대비 완경사의 자루형 임야 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리는 아름다운 자연경관을 자랑하는 지역으로, 성산일출봉 등 주요 관광지와 인접해 있습니다. 본건은 모구리오름 북측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지와 임야가 혼재된 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 동측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다. 근거리에 지방도가 소재하여 제주도 주요 지역으로의 이동이 용이한 편입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본건 토지는 인접 도로 대비 완경사의 자루형 형태로, 현재 자연 임야 상태로 이용되고 있습니다. 물건명세서상 "본 건 자연초지 상태임"이라는 언급이 있어, 추후 이용 및 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

전체 등기부채권 총액은 152,300,000원입니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각 후 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인 현황에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 개발 제한 및 특이사항

4.1. 토지 이용 계획 및 규제

본건은 계획관리지역에 속하며, 동시에 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법상 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급, 지하수자원보전4등급으로 지정되어 있습니다. 또한 건축계획심의대상구역에 포함됩니다.

4.2. 제2공항 개발사업 예정 지역 영향

본건 소재지인 난산리는 제주 제2공항 개발사업 예정 지역 및 주변 지역에 포함됩니다. 과거부터 해당 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 왔으며, 현행 지정 기간은 2026년 11월 14일까지였습니다. 최근 제주특별자치도 도시계획위원회 심의 결과, 제2공항 예정지를 제외한 성산읍 지역에 대한 토지거래허가구역이 2026년 5월 중순경 해제될 예정입니다. 그러나 본건의 정확한 위치가 제2공항의 '예정지'에 해당하는지에 따라 규제 완화 적용 여부나 향후 개발 계획에 따른 영향은 달라질 수 있으므로, 추가적인 확인이 필요합니다.

4.3. 기타 특이사항 (지분, 공동담보, 자연초지)

본 건은 공유 지분으로 매각되는 물건이며, 공동 담보 물건입니다. 또한 물건명세서에 '자연 초지 상태'로 명시되어 있어, 개발 시 추가적인 환경 정비가 필요할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각의 위험

공유 지분 매각으로 인해 소유권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 토지의 효율적인 이용이나 관리를 위해서는 다른 공유자들과의 원만한 협의가 필수적이며, 의견 충돌 시 소송 등으로 이어질 가능성도 있습니다.

5.2. 개발 규제로 인한 제약

계획관리지역이지만, 다수의 환경 보전 지구 및 건축 관련 규제가 적용되어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 제주특별법상의 엄격한 환경 보호 규정은 개발 행위를 제한하는 주요 요인이 될 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 및 환경 리스크

주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 시설 등)이 직접적으로 언급되거나 지도상으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 제주 전반의 환경 이슈 및 제2공항 개발 관련 환경영향평가 과정에서 제기된 우려, 그리고 성산일출봉 인근의 칡넝쿨 확산 문제 등은 해당 지역의 환경적 민감성을 시사합니다. 따라서 향후 개발이나 토지 이용 시 환경 관련 법규 및 지역 사회의 환경 보전 요구를 충분히 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍 난산리의 임야 지분으로, 빼어난 자연경관 속에 위치하고 있습니다. 하지만 지분 매각이라는 특성과 더불어, 제주 제2공항 개발사업 예정 지역 지정, 그리고 다수의 환경 보전 및 개발 규제(경관, 생태계, 지하수 보전 지구 등)가 중첩되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따르는 물건입니다. 최근 토지거래허가구역 규제 완화 움직임이 있지만, 예정지 인근인 점을 감안할 때 신중한 접근이 필요합니다. 개발 목적보다는 장기적인 가치 상승을 기대하거나, 개인적인 용도로 토지를 활용하고자 하는 경우에 적합할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 잠재력

세계자연유산인 성산일출봉 인근 지역이라는 점은 관광 및 휴양지로서의 장기적인 가치 상승 잠재력을 지닙니다. 제주도 지역 개발 계획 및 관광 산업의 성장과 연계될 경우 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다.

7.2. 저평가 가능성

지분 매각이라는 점과 여러 개발 제한 규제로 인해 시장 가치 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. 다만, 이러한 불확실성으로 인한 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 8,816,000원

본 건 토지 지분율: 116.025㎡ / 595.00㎡ = 약 19.5%

감정가 기준 예상 지분 가치: 8,816,000원 * 0.195 ≈ 1,720,000원

상기 금액은 감정가를 기준으로 산정한 단순 추정치입니다. 실제 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 경매 진행 상황, 법원 매각 기일, 경쟁자 현황, 그리고 본건의 지분 매각 및 개발 제한 등 특수성을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 토지거래허가구역 해제 여부 및 시점, 제2공항 사업의 구체적인 진행 상황 등은 향후 토지 가치에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 최신 정보를 확인하고 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.