나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8611 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 148-7 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주시 한경면 청수리 소재 ""평화동회관"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 전, 과수원 등이
혼재한 지역임.

교통상황

서측 원거리에 대한로(지방로1120호선)이 소재하고, 본건으로 제반차량의 출입이 가능하여 교통 상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호1) 인접토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 전임.
일련번호2) 인접도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 전임.
일련번호3) 남서측 인접토지 대비 다소 높으나, 북동측 인접토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 전임.
일련번호4) 인접도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 전임.

인접 도로상태

일련번호1),3) 지적상 맹지이나, 일련번호2),4)를 경유하여 출입함.
일련번호2),4) 북측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1) 계획관리지역, <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>상 경관보전지구4등급
(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급(저촉),4등급(저촉)임.
일련번호2),4) 계획관리지역, <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>상 경관보전지구4등급
(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급임.
일련번호3) 계획관리지역, <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>상 경관보전지구4등급
(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

일련번호1)은 공부상 지목이 ""과수원""이나, 현황 ""전""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: 본건 토지는 농지자격취득증명을 요하는 농지로 판단되나, 해당관청에 재확인 요함.

물건 비고

일괄매각. 목록1~4. 농지취득자격증명서 제출 필요.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8611 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 성

1.2. 물건 현황

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 148-7

* 용도: 전 (밭)

* 토지면적: 2,332.00㎡ (약 705.73평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

1.3. 감정평가액

* 감정가: 73,894,400원

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금 미반환).

* 일괄매각. 목록1~4.

* 공부상 지목은 '과수원'이나 현황은 '전'임.

* 임대관계 미상.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 제주시 한경면 청수리 소재 '평화동회관' 남동측 인근에 위치.

* 주위는 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

* 서측 원거리에 대한로(지방로 1120호선)가 소재.

* 제반 차량의 출입이 가능하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 형태 및 이용상태

* 일련번호1~4 모두 인접 토지 또는 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '전(밭)'으로 이용 중임.

* 일련번호3) 토지는 남서측 인접토지 대비 다소 높으나, 북동측 인접토지 대비 대체로 평탄함.

2.4. 인접 도로 상태

* 일련번호1) 및 3)은 지적상 맹지이나, 일련번호2) 및 4)를 경유하여 출입 가능함.

* 일련번호2) 및 4)는 북측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 4월 1일 접수된 성산포수산업협동조합의 근저당권 (채권액 600,000,000원).

* 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당권, 지상권, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 보임.

* 토지 등기부에는 소유권 이전 기록 및 공유자 지분 이전 기록이 다수 존재하며, 최종 소유권자는 송은지(2017년 11월 1일 소유권 이전).

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없음.

4. 상권분석

* 청수리 지역은 제주 서부 지역의 내륙에 위치하며, 주변에 농경지와 단독주택이 혼재되어 있어 전형적인 농촌 마을의 특성을 보임.

* 최근 몇 년간 제주 서부 지역, 특히 한경면 일대는 귀농·귀촌 인구 증가 및 자연 친화적 생활 공간에 대한 관심 증대로 인해 전원주택 또는 농가 주택 관련 개발 및 거래가 일부 이루어지고 있음.

* 마을 자체적인 활성화를 위한 기초생활거점 조성사업 등이 추진되고 있어 지역 기반 시설 확충 가능성이 있음.

* 다만, 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 다소 거리가 있으며, 생활 편의시설 접근성은 도심 지역에 비해 상대적으로 낮을 수 있음.

5. 생활정보

* 교통: 제주시내에서 차량으로 약 1시간 이내 거리에 위치하며, 지방도 이용이 용이함. 대중교통 이용 시 다소 시간이 소요될 수 있음.

* 주변 시설:

* '평화동회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위 환경은 전, 과수원 등이 혼재된 농촌 지역임.

* 인근에는 제주 영어교육도시, 오설록 등이 차량으로 약 5~10분 거리에 위치하여 교육 및 관광 시설 접근성이 비교적 양호함.

* 청수리 곶자왈, 수월봉 등이 인근에 있어 자연환경을 즐기기 좋으며, 반딧불이 축제 등 생태 체험 프로그램이 운영되는 지역임.

* 생활편의시설: 대규모 편의시설은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 판단되나, 기본적인 생활에 필요한 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

* 본 물건은 농지로서, 농지취득자격증명서 발급이 필수적임. 매각 결정 기한까지 미제출 시 매수신청보증금을 반환받지 못하므로, 입찰 전 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 함.

* 최근 제주도의 농지 취득 심사가 강화되어, 실제 경작 의지 및 관련 계획서 작성이 중요함. 외지인 거주자의 경우 농지위원회 심의가 필요할 수 있음.

6.2. 개발행위 제한

* 본 토지는 계획관리지역에 속하나, 제주특별법상의 여러 보전지구에 중첩 지정되어 있어 개발행위가 엄격히 제한될 수 있음.

* 경관보전지구 4등급

* 생태계보전지구 5등급

* 지하수자원보전지구 3등급 및 4등급

* 특히, 보전지구 등급에 따라 건축, 토지 형질 변경, 산지 전용 등에 대한 상세한 규제가 적용되므로, 건축 또는 개발을 고려할 경우 사전에 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.

* 일련번호1) 및 3)은 지적상 맹지로서, 진입로 확보 및 이용에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있음.

6.3. 토지 이용 현황

* 공부상 지목은 '과수원'이나 현황은 '전(밭)'으로 이용되고 있어, 공부와의 차이가 존재함.

6.4. 임대차 관계

* 임대관계가 미상으로, 인수 또는 명도에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서부의 한경면 청수리에 위치한 농지(전)로, 감정가는 73,894,400원임. 주변 환경은 농경지와 주택이 혼재된 조용한 농촌 지역이며, 지방도로 접근성이 보통 수준임. 권리 관계는 비교적 명확하여 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 농지취득자격증명 발급이라는 필수 요건이 존재하며, 여러 중첩된 보전지구 지정으로 인해 개발행위에 상당한 제약이 따를 것으로 보임. 또한, 일부 토지가 맹지라는 점도 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 제주도의 아름다운 자연환경과 조용한 생활 환경을 선호하는 실수요자에게 적합.

* 농지로서의 가치를 활용하거나, 향후 제주도의 개발 정책 변화에 따른 잠재적 가치 상승 기대 (단, 보전지구 규제 완화 등의 변수 존재 시).

* 인근에 영어교육도시, 신화역사공원 등 개발 호재 지역이 있어 간접적인 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정평가액 73,894,400원을 기준으로 평가되었음. 다만, 실제 입찰가는 법원 경매 현장의 경쟁 상황, 해당 농지의 구체적인 이용 가능성 및 향후 개발 가능성, 농지취득자격증명 발급 용이성, 보전지구 규제 완화 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 일반적으로 감정가를 기준으로 하되, 희망하는 투자 수익률과 예상되는 위험 요인을 감안하여 신중하게 접근하는 것이 바람직함. 현 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 현장 확인을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.