나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8582 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2377-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 표선면 표선리 소재 ""도청오름"" 남동측 인근에 위치하는 부동산(토지3/건물1)으로서, 인근은 주택, 농경지, 양어장, 임야 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반교통상황은 보통임.
기호(2),(4) : 제반교통상황 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접 필지 및 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서,
토지임야 및 일부 주거용건부지 등으로 이용 중임.
기호(2) : 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서,
주거용건부지 등으로 이용 중임.
기호(4) : 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서,
묵전 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북측으로 폭 약 4 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호(2),(4) : 지적도상 맹지이나 인접필지를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 표선리 2377-1
계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(100m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

- 기호(2) : 표선리 2377-2
계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

- 기호(4) : 표선리 2377-4
계획관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(1),(2) 지상 및 건물 기호(3) 1층에 제시외건물 ㄱ ~ ㅂ 이 소재하나, 평가목적 및 제시외건물의 구조, 견고성, 이용상황, 잔존년수 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지 및 건물을 감정평가 하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.
(후첨 건물배치도, 건물개황도, 사진용지 참조)

공부와의 차이

기호(1) : 공부상 지목이 임야이나, 현황 토지임야 및 일부 주거용건부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계
미상임.


- 기타 참고사항

? 본건 토지 기호(4)의 경우 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 상 특화경관지구에 저촉되었으나 저촉 면적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 감정평가하였으니, 업무 진행시 특화경관지구 저촉 여부 및 저촉 위치, 저촉 면적, 저촉에 따른 행정상 제한의 정도를 재확인하시기 바람. (후첨 지적개황도, 토지이용계획확인서 참조)

? 본건 토지 기호(4)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되므로, 업무진행시 관련사항을 해당 관청에 재확인하시기 바람.

? 본건 토지 지상에 소재하는 활잡목 및 방풍림 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였으니, 업무진행시 소유권 및 관련 권리 ? 의무 사항을 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(3)
시멘트블록조 스레트지붕 지상1층 건물로서,
(사용승인일 : 1991.09.26)
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지붙임, 타일붙임, 몰탈위페인팅 등 마감,
바닥 : 장판깔기, 타일깔기 등 마감,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

주택 등으로 이용중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물배치도/건물개황도 참조.

공부와의 차이

본건 건물 기호(3)의 경우 공부상 본건 토지 기호(2)(표선리 2377-2) 지상에 소재하는 것으로 표기되어 있으나, 현장조사 결과 본건 토지 기호(2)(표선리 2377-2) 및 기호(1)(표선리 2377-1) 양 지상에 소재하는 것으로 확인되었으니, 업무 진행시 본건 건물 기호(3)의 정확한 소재 위치 및 관련 사항을 재확인하시기 바람.
(후첨 건물배치도, 건물개황도, 사진용지 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
본건 건물 기호(3)은 수차례 현장조사 결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였는바, 건물의 구조, 이용 상태, 면적 등은 일반건축물대장, 실측, 목측 및 인근 유사한 건물을 기준으로 기재하였으니, 업무 진행시 건물의 구조, 이용 상태, 면적 등을 재확인하시기 바람. (후첨 건물감정평가요항표, 건물배치도, 건물개황도, 사진용지 참조)

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록4.는 농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

사건번호: 제주지방법원 2025타경8582 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2377-1

토지 면적: 1382.00㎡ (약 418.06평)

건물 면적: 66.60㎡ (약 20.15평)

건물 제시외 면적: 45.75㎡ (약 13.84평)

용도: 단독주택

감정가: 442,428,500원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

2.

3.

* 주변 환경: 본건은 서귀포시 표선면 표선리 소재 ""도청오름"" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 농경지, 양어장, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황:

* 기호(1) 토지: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 기호(2),(4) 토지: 제반 교통 상황이 불편시됩니다.

* 도로상태:

* 기호(1) 토지: 본건 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 기호(2),(4) 토지: 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

* 지리적 특징: 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 임야, 주거용 건부지, 묵전 등으로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 표선리 2377-1 (기호1): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역.

* 표선리 2377-2 (기호2): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역.

* 표선리 2377-4 (기호4): 계획관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역.

1.2. 권리분석

2.

3.

* 말소기준권리: 을9 근저당 (제주은행, 2018-11-22)

* 인수되는 권리: 없습니다. 모든 등기부상의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-07-29

* 대항력: 없음

* 특이사항: 등기부채권 총액은 540,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

2.

3.

* 주변 토지 이용: 본건 인근은 주택, 농경지, 양어장, 임야 등이 혼재된 지역으로, 단독주택 및 농업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 인근 부동산 거래 동향:

* 표선리 인근 아파트/빌라 거래 사례로는, 2013년식 '아미휴먼빌'(전용 74.19㎡, 대지 103.19㎡)이 2026년 5월 18일에 1억 8천만원에 거래되었으며, 2017년식 '대진유토피아'(전용 38.53㎡, 대지 79.83㎡)는 2026년 5월 15일에 8천 7백만원에, 1997년식 '정환빌라C동'(전용 76.9㎡, 대지 78.8㎡)은 2026년 7월 6일에 1억 5백만원에 거래되었습니다.

* 본건은 단독주택으로, 제공된 아파트/빌라 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다. 특히 본건은 1382.00㎡(약 418평)의 넓은 토지를 보유하고 있어 토지 가치가 중요하게 고려될 것으로 보입니다. 감정가 442,428,500원은 넓은 토지와 노후된 건물(1991년식) 가치를 포함한 평가액으로, 토지 면적 1382㎡ 대비 평당 약 105만원 수준의 토지 가치가 반영된 것으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

2.

3.

* 주변 편의시설: 표선면 소재지 내 마트, 병원, 관공서 등의 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 교육시설: 표선초등학교, 표선중학교, 표선고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 조용한 전원생활 환경입니다.

* 혐오시설: 주변 반경 내 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 농지취득자격증명 필수: 목록 4번 토지는 농지취득자격증명이 없으면 취득이 불가하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 등 취득에 제한이 있습니다.

* 토지 이용 제한:

* 표선리 2377-4 토지는 특화경관지구에 저촉될 수 있습니다.

* 모든 토지는 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등의 규제를 받습니다.

* 건축 시 건축계획심의대상구역 규정을 따라야 합니다.

* 건물 상태: 건물 사용승인일이 1991년으로 노후되었으며, 내부 확인이 불가하여 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 접근성: 일부 토지(기호 2, 4)의 경우 차량 접근이 불편하며, 지적도상 맹지입니다.

* 건물 현황: 공부상 표기된 건물 위치와 실제 현황이 다릅니다. (기호 3 건물은 표선리 2377-2 지상으로 표기되었으나, 표선리 2377-1 및 2377-2 양 지상에 걸쳐 소재)

* 제시외 건물: 제시외 건물 일부(비닐하우스 약 26㎡)는 매각에서 제외됩니다.

1.6. 종합 의견

2.

3.

본건은 제주 서귀포시 표선면에 위치한 단독주택으로, 1382.00㎡의 넓은 토지를 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 전원생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 건물은 1991년 준공으로 노후되었고 내부 확인이 불가하며, 일부 토지의 접근성이 낮고 다양한 토지 이용 제한 규제가 존재합니다. 특히, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점은 잠재적 매수층을 제한할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

* 넓은 토지 면적: 1382.00㎡의 대지는 활용 가능성이 높으며, 제주 지역 토지 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 단독주택 용도: 계획관리지역 내 단독주택으로, 건축 및 토지 활용에 대한 유연성이 일부 확보됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용 계획을 수립할 수 있습니다.

* 입지 환경: 제주 동남부 관광 및 생활권과의 접근성을 고려할 수 있는 위치입니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

3.

감정가: 442,428,500원

* 분석:

* 본건은 넓은 토지(1382㎡)를 보유하고 있으나, 건물은 1991년식으로 노후되었으며 내부 확인이 불가한 점, 일부 토지의 접근성 문제, 그리고 농지취득자격증명 필수 및 각종 개발 제한 사항 등 고려해야 할 리스크 요인이 다수 존재합니다.

* 특히 농지취득자격증명은 해당 지역에 거주하거나 관련 자격이 없는 일반인에게는 진입 장벽이 될 수 있습니다.

* 이러한 점들을 감안할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 결정되나, 본 건의 특수성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 대항력 없는 임차인(보증금 0원)의 존재는 인수 부담이 없음을 의미합니다.

* 토지 가격은 평당 약 105만원 수준으로 감정가에 반영된 것으로 보입니다.

* 추정 입찰가 범위:

* 리스크 요인(노후 건물, 접근성, 각종 규제, 농지증명 필수)을 고려하여 감정가의 70% ~ 85% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

* 최저 입찰가: 감정가의 70% = 약 309,700,000원

* 적정 입찰가: 감정가의 80% = 약 353,940,000원

* 보수적 접근 시: 약 3억 1천만원 ~ 3억 5천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 최종 예상 입찰가: 약 3억 3천만원 ~ 3억 5천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.