나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1588 [1] 제주특별자치도 제주시 아라일동 6142-13 염광아파트 상가동 제1층 제105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 아라일동 소재 '아라파출소' 동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 등의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 택지개발지구내 주상복합지대
임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 주간선도로인 중앙로(1131호선 지방도) 및 노선
버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근조 슬래브지붕 3층 건물 내 제1층 제105호로서,
(사용승인일: 1990.2.1.)
외벽: 외장타일 마감,
내벽: 도배지 등 마감,
바닥: 타일 깔기,
창호: 알미늄샷시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 '세탁소'이나, 현황은 '사무소'로 이용 중임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비 등 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북향 완경사지대에 조성된 사다리형의 토지로서, 아파트 및 상가건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

상가건물의 남동측으로 노폭 약 10~15m, 서측으로 노폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

아라일동 6151: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중
로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건
축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특
별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1588 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 아라일동 6142-13 염광아파트 상가동 제1층 제105호

용도: 근린상가 (건축물대장상: 세탁소, 현황: 사무소)

감정가: 130,000,000원

토지면적: 12.60㎡ (약 3.81평)

건물면적: 33.75㎡ (약 10.21평) - 본건의 전용면적으로 추정됩니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (등기부상) 제주축산업협동조합

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 아라일동 소재 '아라파출소' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 택지개발지구 내 주상복합지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 주간선도로인 중앙로(1131호선 지방도) 및 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.

토지 현황

북향 완경사지대에 조성된 사다리형의 토지로서, 아파트 및 상가건물의 부지로 이용 중입니다.

도로 상태

상가건물의 남동측으로 노폭 약 10~15m, 서측으로 노폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m) 저촉, 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인한 권리변동

본 건은 부동산 임의경매 절차에 따라 진행되며, 말소기준권리인 제주축산업협동조합의 근저당권(을5, 2024-01-18 접수, 72,000,000원)보다 후순위인 가압류, 압류, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 오정민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-28

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

입지

본 물건이 속한 아라일동은 제주 시내권의 택지개발지구로, 배후 아파트 단지 및 주택가의 탄탄한 수요를 기반으로 하는 근린상권입니다.

현황

현재 사무실로 이용 중이며, 이는 건축물대장상 용도인 '세탁소'와는 차이가 있습니다.

주변 시설

* 인근에 아파트 단지, 단독주택, 각종 편의시설이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* (검색 결과) 인근에 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 소재하며, 지역 병원 및 약국 등 의료 시설도 접근 가능합니다.

* (검색 결과) 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

추가 분석

대규모 아파트 단지의 소비력을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설

주변 아파트 단지 내 및 인근 상가에 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교통

제주시 주요 도로인 중앙로와 인접하고 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 가까워 시내외 이동이 매우 편리합니다.

교육시설

본건 인근에 제주중앙초등학교, 제주동중학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

의료시설

제주대학교병원, 제주한라병원 등 종합병원이 차량으로 접근 가능한 거리에 있으며, 아라동 지역 내에도 의원 및 약국이 다수 소재합니다.

기타

아라파출소가 동측 인근에 위치하여 치안이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 명도 진행 시 추가적인 확인 및 협상이 필요하며, 이에 따른 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

용도 불일치

건축물대장상 용도(세탁소)와 현황 용도(사무소)가 상이하여, 향후 건물 활용 및 관리에 제약이 발생할 수 있습니다.

공동담보

본 건이 공동담보로 제공되었다는 점은, 다른 담보물의 가치 하락이나 처분 결과가 본 건의 매각가치에 영향을 미칠 가능성을 내포합니다.

토지이용계획

일부 도로 저촉 및 접합 사항, 각종 제한구역 지정으로 인해 향후 증축, 개축 등 건축 행위 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주시 아라일동의 주거 밀집 지역 내에 위치한 근린상가로, 우수한 입지와 교통 환경을 갖추고 있습니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 권리관계는 비교적 명확하나 대항력 있는 임차인의 존재와 용도 불일치 사항은 주의 깊은 검토가 필요합니다.

안정적인 상권과 교통 요충지에 위치하여 향후 가치 상승 및 임대 수익 확보가 기대되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지

제주시 도심 접근성이 뛰어나고 배후 주거 단지가 풍부한 아라일동의 중심 상가입니다.

교통 편리성

중앙로 및 다수의 버스 노선 이용이 가능한 뛰어난 교통 환경을 갖추고 있습니다.

안정적 상권

아파트 단지 중심의 근린상권으로 고정 수요 확보가 용이합니다.

소형 면적

비교적 낮은 초기 투자 비용으로 접근이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 130,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원) 및 용도 불일치 등의 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 약 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 91,000,000원 ~ 104,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.