나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8556 [1] 제주특별자치도 제주시 삼양일동 1900 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀감정 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 삼양일동 소재 ‘한국중부발전제주화력발전소’ 남서측 인근에 위치하고,주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재하는 기존 주택지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

인접한 남동측의 막다른 도로와 등고평탄하며 북측 인접필지 대비 완경사인 부정형의 토지로서, 기호1,3일단으로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 2.5m내외의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 :자연녹지지역 , 자연취락지구,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 기호3 : 자연녹지지역 , 자연취락지구 , 중로3류(폭 12m~15m)(2020-06-21)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 임.

제시목록 외의 물건

지적및건물개황도 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 판넬지붕 단층 구조로서(사용승인일 : 2004.11.15.) 외벽: 목재 사이딩 마감 등, 내벽,천장: 목재,벽지마감 등, 바닥: 강마루 마감 등, 창호:새시창 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본 위생설비, 보일러에의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

기호2 부속건물 블록조 판넬지붕 단층 변소 1.8㎡는 현황 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. -기타: 없음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8556 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 삼양일동 1900

용도: 단독주택

감정가: 439,104,860 원

토지면적: 436.00㎡ (약 131.89평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.56㎡ (약 22.25평)

건물지분: 73.56㎡ (약 22.25평)

건물 제시외면적: 34.29㎡ (약 10.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 보OO

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함 (단, 현황 멸실된 부속건물(변소 1.8㎡)은 감정평가에서 제외되었습니다.)

1.1. 입지조건

위치: 제주특별자치도 제주시 삼양일동 소재 '한국중부발전제주화력발전소' 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 단독주택 및 공동주택이 혼재하는 기존 주택 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

토지형상: 인접한 남동측의 막다른 도로와 등고평탄하며, 북측 인접필지 대비 완경사인 부정형의 토지입니다.

토지이용계획: 본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 해당합니다.

인접도로: 남서측으로 폭 약 2.5m 내외의 콘크리트포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 토지: 소유권 이전 이력 확인 (김창수, 박평진, 임강춘)

* 건물: 소유권 보존 및 이전 이력 확인 (김창수, 박평진, 임강춘)

말소기준권리: 본 건은 제주지방법원 2025타경8556 강제경매 개시결정(보령시 신청)이 말소기준권리가 됩니다.

채권 총액: 보령시의 채권액은 10,749,920원입니다.

인수되는 권리: 경매를 통해 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 매각으로 인해 인수되는 특별한 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 관련 사항은 개요만 존재하며 구체적 내용은 확인 필요)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임

* 주의사항: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권 및 생활정보

주변 상권: 본 건은 주택이 밀집된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

생활 편의시설:

* 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 지역으로 형성되어 있어 비교적 조용한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

주변 건물 정보 (참고):

* 에코그린빌8차 (2016년식 연립): 약 85㎡ 전용 면적이 2026년 5월 27,500만원에서 29,500만원 사이에 거래되었습니다. 이는 평당 약 323만원에서 349만원 수준입니다.

* 센트레빌 (2018년식 다세대): 약 63㎡ 전용 면적이 2026년 3월 21,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 335만원 수준입니다.

* 상기 정보는 연립/다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어려우나, 지역 시세 형성 수준을 파악하는 데 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

1.4. 건물 상태 및 특이사항

건물 구조: 경량철골조 판넬지붕 단층 구조로, 2004년 11월 15일에 사용승인을 받았습니다.

건물 이용상태: 현재 단독주택으로 이용 중입니다.

건물 내부: 기본 위생설비 및 보일러 난방설비가 갖추어져 있습니다. 외벽은 목재 사이딩, 내벽 및 천장은 목재와 벽지, 바닥은 강마루로 마감되었습니다.

부합물 및 종물: 조경수, 대문, 담장, 바닥포장, 데크시설 등은 토지와 함께 일괄하여 감정평가되었습니다.

공부와의 차이: 부속 건물인 변소(1.8㎡)는 현황 멸실 상태이며, 감정평가에서 제외되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 2004년 건축물로 연식이 있는 편이므로, 향후 리모델링 또는 재건축의 필요성을 고려해야 합니다.

발전소 인근: '한국중부발전제주화력발전소'와 인접해 있어 소음, 진동, 경관 등에 민감한 경우 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 주거 지역 내 위치하며 교통은 양호한 편입니다.

토지 이용 제한: 자연녹지지역 등 관련 법규에 따른 건폐율, 용적률 등의 건축 규제가 존재하므로, 신축 또는 증축 시 반드시 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 제주시 삼양일동에 위치한 단독주택으로, 436.00㎡ (약 131.89평)에 달하는 넓은 토지 면적을 보유하고 있어 활용 가치가 높습니다. 건물은 2004년식으로 연식이 있으나, 제시외 건물 및 부합물(조경수, 데크 등)이 포함되어 실제 가치가 더해집니다. 권리 관계는 본 건 강제경매가 말소기준권리가 되어 이를 통해 대부분 소멸될 것으로 보이며, 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되어 명도 부담이 상대적으로 적은 편입니다. 발전소 인근이라는 점과 건물 연식을 고려할 때, 투자 또는 실거주 시 리모델링 계획 등 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 436.00㎡의 넓은 토지를 활용하여 단독주택으로서의 높은 가치 및 향후 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확성: 일괄 매각 대상이며, 본 건 강제경매를 통해 권리 관계가 정리될 것으로 예상됩니다.

실거주 및 투자 가치: 제주도의 매력적인 입지와 단독주택 선호도를 고려할 때, 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

임차인 부담 경감: 인수 보증금 있는 임차인이 없어 명도 과정에서의 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 439,104,860 원

주변 시세 (연립/다세대 기준): 약 323만원 ~ 349만원/㎡ (전용면적 기준)

본건의 감정가는 넓은 토지 면적과 포함된 부가적인 시설들을 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 건물 연식(2004년식)과 발전소 인근의 입지적 특성을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 380,000,000 원 (삼억팔천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.