나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1596 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀1리1137-4 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재 ""광령저수지"" 서측 근거리에 위치하며, ""광령저수지"" 서측 근거리에 위치하는 농경지대로서 인근은 농경지, 단독주택 및 소매점 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지이며, 과수원으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 10미터, 남동측으로 노폭 약 3미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)
<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

농지취득자격증명서 제출 필요. 과수목 포함 평가.
지분매각. 공유자의 우선매수신고 제한 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

2.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1596 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOOOOO

2.2. 소재지 및 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀1리 1137-4

용도: 과수원

토지면적: 2022.00㎡ (약 611.70평)

토지지분: 288.9438㎡ (약 87.42평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지지분매각

2.3. 감정가

감정가: 166,961,080원

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재 "광령저수지" 서측 근거리에 위치하며, 인근은 농경지, 단독주택 및 소매점 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 간선도로 상황은 보통입니다.

3.3. 인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 10미터, 남동측으로 노폭 약 3미터 포장도로에 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역, 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3·4등급, 건축계획심의대상구역에 해당합니다.

3.5. 주변 시설

* 본건은 농경지대로서, 인근에 농경지, 단독주택, 소매점 등이 혼재되어 있습니다.

* 애월읍은 관광지로 유명하며, 해안도로를 따라 카페, 펜션, 식당 등이 발달해 있습니다.

* 제주공항에서 약 20분 거리에 위치해 있어 접근성이 좋습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 요약

* 소유권이전(매매) 1980-08-19

* 소유권이전(상속) 2018-01-23 (신민자외 7명)

* 2번 신희준 지분 전부 이전(공유물 분할) 2020-04-08 (신민자외 6명)

* 말소기준권리: 2번 신희석 지분, 3번 신희석 지분 강제경매 (유한회사삼정물산, 2025-08-12 접수, 42,805,479원)

* 기타 권리: 근저당권 (양경옥외 1명, 264,000,000원, 2025-09-03 접수, 말소 예정), 압류 (국민건강보험공단, 2025-09-04 접수, 말소 예정), 압류 (제주세무서장, 2025-11-20 접수, 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 264,000,000원

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

4.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 현황에 별도 기재 없음)

5. 상권분석

* 해당 물건은 농경지대로서, 농업용으로 이용되는 지역입니다.

* 주변에 단독주택 및 소매점 등이 혼재되어 있으나, 상업 활동이 활발한 지역으로 보기는 어렵습니다.

* 애월읍 지역은 관광 및 전원생활 관련 시설 개발이 활발한 편입니다.

6. 생활정보

* 제주공항과의 접근성이 양호하며, 초중학교 및 마트 등 생활 편의시설과의 거리도 비교적 가깝습니다.

* 차량 접근이 용이하여 제반 간선도로 이용에 불편함이 없습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지 관련 규제

* 해당 물건은 과수원으로 이용 중인 농지이므로, 농지취득자격증명서 제출이 필수적입니다. 매각 결정기일까지 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

* 농지 취득 시 관련 법규에 따라 농지위원회의 심의를 거쳐야 할 수 있습니다.

7.2. 지분 매각

* 본건은 토지 지분 매각이므로, 전체 토지를 온전히 소유할 수 없으며 다른 공유자와의 관계를 고려해야 합니다.

7.3. 공유자 우선매수신고 제한

* 공유자의 우선매수신고가 있을 수 있으며, 만약 우선매수권 행사에 따른 매수 신고가 매수 보증금 미납으로 실효되는 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수 청구권을 행사할 수 없습니다.

7.4. 개발 및 토지이용 제한

* 계획관리지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3·4등급, 건축계획심의대상구역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

* 제주도의 경우, 신규 광역폐기물 소각시설 입지 선정 과정에서 지역 주민과의 갈등이 발생하기도 했으나, 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설이 언급된 내용은 검색되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍에 위치한 과수원 토지의 지분 매각 물건입니다. 차량 접근이 용이하고 기본적인 생활 편의시설과의 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 농지라는 특성상 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 지분 매각으로 인해 공유자와의 관계 설정이 중요합니다. 또한, 복합적인 토지이용계획 및 제한사항은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 부분입니다. 감정가는 166,961,080원으로 책정되어 있으나, 실제 입찰가는 시장 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 제주도 애월읍이라는 지역적 이점: 관광 및 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 과수목 포함 평가: 감정평가 시 과수목이 포함되어 있어 현 상태로의 가치가 반영되었습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 유사 토지 시세 대비 비교 검토가 필요하나, 경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다. (검색 결과, 제주 애월읍 과수원 토지의 평당 매매가는 약 132만원 ~ 380만원 선으로 확인됩니다.)

10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 166,961,080원을 기준으로 하되, 낙찰가는 시장 상황, 본건의 구체적인 가치 평가, 경쟁 입찰자의 수, 개인의 투자 목표 및 위험 감수 능력에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

과수원으로 이용 중인 2022.00㎡(약 611.70평) 토지 지분(288.9438㎡, 약 87.42평)이라는 점을 감안할 때, 보수적인 접근을 위해서는 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중한 검토가 필요할 수 있습니다.

인근 유사 토지 실거래 사례를 참고하여 약 100만원 ~ 200만원/평 사이의 가치를 고려해 볼 때, 지분 면적(약 87.42평) 기준으로 약 8,700만원 ~ 17,500만원 범위에서 가치 판단을 해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 1억 3천만 원 ~ 1억 6천만 원 선에서 신중하게 결정하는 것을 권장하며, 이는 일반적인 경매 컨설팅 의견이며 실제 입찰 시에는 전문가와 상의하여 최종 결정을 내리는 것이 좋습니다.1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

2.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1596 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOOOOO

2.2. 소재지 및 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀1리 1137-4

용도: 과수원

토지면적: 2022.00㎡ (약 611.70평)

토지지분: 288.9438㎡ (약 87.42평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지지분매각

2.3. 감정가

감정가: 166,961,080원

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재 "광령저수지" 서측 근거리에 위치하며, 인근은 농경지, 단독주택 및 소매점 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 간선도로 상황은 보통입니다.

3.3. 인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 10미터, 남동측으로 노폭 약 3미터 포장도로에 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역, 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3·4등급, 건축계획심의대상구역에 해당합니다.

3.5. 주변 시설

* 본건은 농경지대로서, 인근에 농경지, 단독주택, 소매점 등이 혼재되어 있습니다.

* 애월읍 지역은 관광 및 전원생활 관련 시설 개발이 활발한 편입니다.

* 제주공항에서 약 20분 거리에 위치해 있어 접근성이 좋습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 요약

* 소유권이전(매매) 1980-08-19

* 소유권이전(상속) 2018-01-23 (신민자외 7명)

* 2번 신희준 지분 전부 이전(공유물 분할) 2020-04-08 (신민자외 6명)

* 말소기준권리: 2번 신희석 지분, 3번 신희석 지분 강제경매 (유한회사삼정물산, 2025-08-12 접수, 42,805,479원)

* 기타 권리: 근저당권 (양경옥외 1명, 264,000,000원, 2025-09-03 접수, 말소 예정), 압류 (국민건강보험공단, 2025-09-04 접수, 말소 예정), 압류 (제주세무서장, 2025-11-20 접수, 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 264,000,000원

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

4.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 현황에 별도 기재 없음)

5. 상권분석

* 해당 물건은 농경지대로서, 농업용으로 이용되는 지역입니다.

* 주변에 단독주택 및 소매점 등이 혼재되어 있으나, 상업 활동이 활발한 지역으로 보기는 어렵습니다.

* 애월읍 지역은 관광 및 전원생활 관련 시설 개발이 활발한 편입니다.

6. 생활정보

* 제주공항과의 접근성이 양호하며, 초중학교 및 마트 등 생활 편의시설과의 거리도 비교적 가깝습니다.

* 차량 접근이 용이하여 제반 간선도로 이용에 불편함이 없습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지 관련 규제

* 해당 물건은 과수원으로 이용 중인 농지이므로, 농지취득자격증명서 제출이 필수적입니다. 매각 결정기일까지 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

* 농지 취득 시 관련 법규에 따라 농지위원회의 심의를 거쳐야 할 수 있습니다.

7.2. 지분 매각

* 본건은 토지 지분 매각이므로, 전체 토지를 온전히 소유할 수 없으며 다른 공유자와의 관계를 고려해야 합니다.

7.3. 공유자 우선매수신고 제한

* 공유자의 우선매수신고가 있을 수 있으며, 만약 우선매수권 행사에 따른 매수 신고가 매수 보증금 미납으로 실효되는 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수 청구권을 행사할 수 없습니다.

7.4. 개발 및 토지이용 제한

* 계획관리지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3·4등급, 건축계획심의대상구역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

* 제주도의 경우, 신규 광역폐기물 소각시설 입지 선정 과정에서 지역 주민과의 갈등이 발생하기도 했으나, 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설이 언급된 내용은 검색되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍에 위치한 과수원 토지의 지분 매각 물건입니다. 차량 접근이 용이하고 기본적인 생활 편의시설과의 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 농지라는 특성상 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 지분 매각으로 인해 공유자와의 관계 설정이 중요합니다. 또한, 복합적인 토지이용계획 및 제한사항은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 부분입니다. 감정가는 166,961,080원으로 책정되어 있으나, 실제 입찰가는 시장 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 제주도 애월읍이라는 지역적 이점: 관광 및 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 과수목 포함 평가: 감정평가 시 과수목이 포함되어 있어 현 상태로의 가치가 반영되었습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 유사 토지 시세 대비 비교 검토가 필요하나, 경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다. (검색 결과, 제주 애월읍 과수원 토지의 평당 매매가는 약 132만원 ~ 380만원 선으로 확인됩니다.)

10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 166,961,080원을 기준으로 하되, 낙찰가는 시장 상황, 본건의 구체적인 가치 평가, 경쟁 입찰자의 수, 개인의 투자 목표 및 위험 감수 능력에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

과수원으로 이용 중인 2022.00㎡(약 611.70평) 토지 지분(288.9438㎡, 약 87.42평)이라는 점을 감안할 때, 보수적인 접근을 위해서는 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중한 검토가 필요할 수 있습니다.

인근 유사 토지 실거래 사례를 참고하여 약 100만원 ~ 200만원/평 사이의 가치를 고려해 볼 때, 지분 면적(약 87.42평) 기준으로 약 8,700만원 ~ 17,500만원 범위에서 가치 판단을 해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 1억 3천만 원 ~ 1억 6천만 원 선에서 신중하게 결정하는 것을 권장하며, 이는 일반적인 경매 컨설팅 의견이며 실제 입찰 시에는 전문가와 상의하여 최종 결정을 내리는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.