나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1589 [1] 제주특별자치도 제주시 아라일동 6151-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 아라일동 소재 '제주대학병원' 북동측 인근에 위치하며, 일대는 주택지대로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 통행이 용이하고, 시가지내에 위치하며, 인근에 간선도로 및 버스정류 장이 소재하여 교통사정은 편리합니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로 인접 도로와 대체로 등고·평탄하고, 단독주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역), 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 하수처 리구역입니다.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도'참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(2): 벽돌조 슬래브지붕 단층 구조로 <사용승인일: 1983.12.26.> 외벽: 타일붙임, 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지 마감 등. 바닥: 목재 마감 등. 창호: 삿시 및 목재 창 등. - 기호(2-1): 벽돌조 슬래브지붕 단층 구조로 외벽: 페인팅 마감 등.

이용상태

- 기호(2): 단독주택으로 이용중입니다. - 기호(2-1): 창고로 이용중입니다.

설비내역

기호(2): 기본 위생설비, 급·배수설비, 보일러에의한 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도'참조 바랍니다.

공부와의 차이

- 기호(2)의 지층은 공부상 용도가 '보일러실'이나 현황 '창고'입니다. - 기호(2-1)의 공부상 용도가 '변소'이나 현황 '창고'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-4) 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1589 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 아라일동 6151-3

토지면적: 405.80㎡ (약 122.76평)

건물면적: 139.83㎡ (약 42.30평)

건물 제시외면적: 42.60㎡ (약 12.89평)

총 연면적 (건물+제시외): 182.43㎡ (약 55.19평)

토지+건물 감정가: 1,090,875,000원

용도: 단독주택 (주택, 창고, 보일러실)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제주축산업협동조합 (임의경매 신청자)

건축물 사용승인일: 1983년 12월 26일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 아라일동 소재 '제주대학병원' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 물건지 주변은 주택지대로, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

차량의 통행이 용이하며, 시가지 내에 위치하고 있어 교통 사정이 편리합니다. 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

도로상태

대상 물건은 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약 (토지/건물 동일)

소유권: 오순찬 (1988.12.24. 매매)

말소기준권리: 제주축산업협동조합 근저당 (2024.01.18. 접수, 채권최고액 684,000,000원)

이후 권리: 애월신용협동조합 근저당 (2024.03.26. 접수, 채권최고액 444,000,000원)

경매개시결정: 제주축산업협동조합 임의경매 (2025.08.11. 접수)

등기부채권 총액: 1,128,000,000원 (684,000,000원 + 444,000,000원)

임차인 현황

인수되는 보증금: 0원

임대차 관계: 미상

주의사항

본건은 말소기준권리인 제주축산업협동조합 근저당보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상이므로 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

물건지 인근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 제주대학병원과 인접하여 병원 종사자 및 환자, 방문객 등 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 시가지 내에 위치하여 교통이 편리하고, 다양한 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

1.4. 생활정보

주변 교통

차량 통행이 용이하며, 버스정류장 및 간선도로가 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 편의시설

시가지 내 위치하여 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능합니다.

의료시설

제주대학병원이 북동측 인근에 위치하고 있어 의료 접근성이 우수합니다.

주변 환경

주로 주택지대와 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 노후

1983년 12월 26일 사용승인된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었습니다.

건물 현황과 공부상 차이

주건물(기호2)의 지층은 공부상 '보일러실'이나 현황 '창고'로 이용 중입니다. 부속건물(기호2-1)은 공부상 '변소'이나 현황 '창고'로 이용 중입니다.

제시외 건물 포함

총 42.60㎡의 제시외 건물이 건물과 함께 매각에 포함됩니다.

임대차 관계 미상

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상으로 명도 시 세입자와의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

공동담보

물건 정보에 '공동담보'로 기재되어 있어, 경매 신청 채권 외 추가 담보가 설정되었을 가능성을 염두에 두어야 합니다. (등기부상으로는 현재 명시된 채권자 외 추가 공동담보 목록이 보이지 않습니다.)

1.6. 종합 의견

제주시 아라일동, 제주대학병원 인근에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 토지 면적이 약 122.76평으로 넓고, 제주대학병원과의 인접성이라는 입지적 강점을 지니고 있습니다. 1983년 준공된 노후 건물이나, 제시외 건물 포함 일괄 매각 대상입니다. 총 채무액(1,128,000,000원)이 감정가(1,090,875,000원)를 초과하므로, 최소 1회 유찰 가능성이 높은 물건입니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 명도에만 집중하면 됩니다.

1.7. 투자 포인트

제주대학병원 인근이라는 우수한 '의료/교육/생활권' 입지 조건은 잠재적인 임대 수익 및 가치 상승 가능성을 높입니다.

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 재건축을 통한 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

약 122.76평에 달하는 넓은 토지 면적은 향후 건축 또는 재건축 시 다양한 활용이 가능하여 투자 가치가 높습니다.

채무 총액이 감정가를 초과하여 유찰될 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,090,875,000원

주변 시세 분석 (참고용: 연립/빌라)

최근(2026년 3월) 인근에서 거래된 연립/빌라 사례들을 보면, 전용면적 79.81㎡ ~ 94.05㎡ 규모의 주택들이 335,000,000원 ~ 365,000,000원에 거래되었습니다. 이러한 거래 사례는 본건과 같이 넓은 대지 면적을 가진 단독주택의 가치를 직접 반영하기에는 한계가 있습니다.

본건은 단독주택으로서 토지 가치가 시세 결정에 매우 큰 영향을 미칩니다. 총 채무액이 감정가를 초과하므로, 최소 1회 유찰될 가능성이 높으며, 감정가의 70% 수준(약 763,612,500원)부터 경매가 시작될 것으로 예상됩니다.

입지 조건, 넓은 토지 면적, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 구간(약 763,612,500원 ~ 872,700,000원) 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 본 건의 정확한 토지 시세 및 유사 단독주택의 실거래가 조사가 반드시 선행되어야 하며, 상세 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.