나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1580 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀중앙초등학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통
사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 7층 706호, 10층 1001호로서,
<사용승인일자: 2017.12.12>
외벽: 드라이비트, 석재, 징크판넬마감 등
내벽: 벽지, 타일마감 등
바닥: 마루, 타일마감 등
창호: 샷시이중창 등임.

이용상태

일련번호(1,2): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 천정형냉방설비, 승강기설비, 소화
전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호①~③: 일단의 부정형의 평지로서, 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

일련번호①~③: 일단의 토지로서 서측으로 폭 약 8m, 동측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로
에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-일련번호①,③
일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역
(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태
장어서식지), 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법
률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자
원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.
-일련번호②
일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-27)(접합), 가
축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경
보존지역(무태장어서식지), 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법
률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위
한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1580 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 7층706호

* 건물용도: 오피스텔 (건축물대장상 주요 용도는 업무시설)

* 토지면적: 20.26㎡ (약 6.13평)

* 건물면적: 79.07㎡ (약 23.92평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 322,000,000원

* 건축물 정보:

* 사용승인일자: 2017년 12월 12일 (준공 7년차)

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 7층 706호

* 총 호수: 53호 (건축물 전체 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀중앙초등학교' 남서측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지: 일단의 부정형 평지로서 오피스텔 부지로 이용 중임. 서측으로 폭 약 8m, 동측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. 모든 등기부상의 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 말소기준권리: 2018년 1월 5일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권액 1,300,000,000원).

* 본 경매 사건의 채권자는 제주와이신용협동조합 (채권액 309,746,010원)임.

* 등기부상 채권 총액: 1,300,000,000원 (근저당권) + 309,746,010원 (임의경매 신청 채권액)으로, 이는 말소기준 권리보다 후순위임.

* 임차인 현황:

* 신미경

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 8,000,000원 (※주의: 일반적으로 오피스텔 월세로 보기 매우 이례적인 금액이므로, 정확한 지급 주기(월/연) 및 오기 여부 확인이 반드시 필요함)

* 전입일자/확정일자: 2025년 6월 30일

* 배당신고일자: 2025년 11월 6일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 300만원 중 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수할 수 있음. 차임 800만원에 대한 상세 내용 확인 필요.

* 이은희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 3월 16일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없어 인수되는 권리는 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 신미경 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액 발생 시 인수 가능성 있음)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 서귀포시의 중심 상업 지역에 위치하며, 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이함.

* 주요 시설 접근성: 서귀중앙초등학교가 인근에 있으며, 서귀포시청 등 행정기관 및 주요 상업 시설 접근성이 좋음.

* 오피스텔 시장: 관광객 및 비즈니스 수요를 기반으로 한 임대 수익 창출 가능성이 있음.

* 최근 거래 사례 (동일 건물 '수앤수' 내):

* 2025년 7월 29일, 55.35㎡ (약 16.74평) 오피스텔이 180,000,000원 (1억 8천만원)에 직거래된 사례가 있음.

* 본건 물건(79.07㎡)은 해당 사례보다 면적이 크므로, 이를 기준으로 시세 환산 시 약 2억 5천만원대 이상의 가치를 추정할 수 있음. (단, 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 실제 시세는 변동될 수 있음)

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 서귀중앙초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경에 유리하며, 주변 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 건물 설비: 기본 위생, 급배수, 가스보일러 난방, 천정형 냉방, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등이 완비되어 있음.

* 건물 상태: 2017년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 '신미경' 관련 불확실성:

* 제공된 '차임 8,000,000원'은 매우 이례적인 금액으로, 연세이거나 '800,000원'의 오기일 가능성이 높습니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 없이 입찰할 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 대항력은 없으나, 보증금 300만원 중 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수하게 되므로, 정확한 배당표 확인이 필수적입니다.

* 공동담보 물건: 여러 채권이 얽혀 있을 가능성이 있어, 권리 관계 분석 시 보다 심층적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 높은 감정가 및 채권 총액: 감정가 대비 채권 총액이 상당하나, 경매 절차상 말소기준 권리 이후의 채권은 소멸되는 것이 원칙입니다. 다만, 본 경매 물건이 감정가보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰될 경우, 채권자가 전액 배당받지 못할 가능성도 있습니다.

* 제주 지역 부동산 시장 변동성: 제주 지역 부동산 시장의 거시적 경제 동향 및 투자 환경 변화를 고려해야 함.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역이나 고도지구, 방화지구, 역사문화환경보존지역 등은 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항으로 작용할 수 있음.

1.6. 혐오시설 여부

* 제공된 정보를 바탕으로 주변 지역을 검색한 결과, '서귀중앙초등학교' 남서측 인근은 주거 및 상업 시설이 밀집된 지역으로 파악됩니다. 반경 내에 특별히 보고된 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 축사, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 제주 서귀포시의 핵심 지역에 위치하여 생활 편의성과 교통 접근성이 뛰어난 오피스텔입니다. 2017년 준공으로 비교적 신축 건물이라는 점도 긍정적 요인입니다.

* 권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 임차인 '신미경' 관련 차임/보증금 정보의 불확실성은 명확히 확인해야 할 최우선 과제입니다.

* 최근 동일 건물 내 거래 사례를 참고할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우, 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 서귀포 중심 상권 및 행정기관 접근성이 우수하여 생활 및 업무 편의성이 높음.

* 수익성: 임대 수익 또는 시세 차익을 통한 투자 수익 기대.

* 건축 연도: 2017년 준공으로 비교적 신축급에 해당하여 관리 부담이 적음.

* 안정성: 매각으로 인한 권리 소멸 원칙으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적음 (단, 임차인 이슈 확인 필수).

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 322,000,000원

* 최근 실거래가 환산 시 예상 시세: 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위

* 본 경매 물건은 인수 보증금이 없으므로, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가 산정.

* 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동 가능성이 있으나, 대략 260,000,000원 ~ 290,000,000원 범위에서 공격적인 입찰 전략을 고려할 수 있습니다.

* ※ 임차인 '신미경'의 보증금 300만원 중 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우, 해당 금액만큼은 입찰가 산정 시 추가로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.