나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51890 [1] 전라남도 여수시 군자동 194-11 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 군자동 소재 "여수공업고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 학교, 단독주택 야산 등이 혼재하는 기존주택지대로서, 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, 콘크리트 포장된 골목길로 이용중입니다.

인접 도로상태

공부상 도로이나, 차량의 통행은 불가능하며, 남측으로 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라남도문화재보호조례>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다. 인접 필지 위지상의 건물의 일부가 걸쳐 있는 것으로 보이나, 토지 경계가 불분명하여 경계구분을 위한 조사를 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 순천지원 2025타경51890 (1)

소재지: 전라남도 여수시 군자동 194-11

용도: 도로

감정가: 10,731,000원

토지면적: 73.00㎡ (약 22.08평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

1.2. 매각 대상

본 건은 토지매각 대상이며, 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전라남도 여수시 군자동 소재 '여수공업고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 학교, 단독주택, 야산 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

토지는 부정형의 완경사지로, 현재 콘크리트 포장된 골목길로 이용 중에 있습니다. 공부상 도로는 맞으나, 실제 차량 통행은 불가능하며, 남측으로 소로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 도로: 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역<전라남도문화재보호조례>

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 건에 대한 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 김용운 (2014-07-22)

* 소유권 이전: 임상섭 (2020-12-03) - 본 경매는 임의경매(2019타경8143)로 인한 매각으로 표시됨

* 강제경매 개시 결정: 임상섭 (2025-08-14) - 말소기준권리, 권리 금액 1,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있으나, '지상권개요'에 대한 별도 명시가 없습니다.

3.4. 기타 권리 사항

등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 매각으로 소멸되는 권리 등을 제외한 수치일 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시설

본 물건은 여수공업고등학교 인근에 위치하며, 주택가가 형성되어 있습니다. 주변에 학교 시설이 있어 학생 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다. 인근 지역에 대한 상권 정보는 제한적이나, 주거지대임을 고려할 때 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

4.2. 혐오시설 및 특이사항

현재까지 검색된 정보로는 본 물건 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 과거 여수시 군자동, 동산동 일원에서 방치된 빈집들이 수풀이 무성하고 쓰레기가 쌓여 우범지대로 인식될 수 있다는 보도가 있었습니다. 이는 본 물건의 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요소로 고려될 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 현황상의 제약

본 토지는 공부상 도로이나, 실제 차량 통행이 불가능한 골목길로 이용 중에 있습니다. 이는 차량 접근성 측면에서 제약이 있습니다.

5.2. 토지 경계 불분명

인접 필지 위로 건물의 일부가 걸쳐 있는 것으로 추정되며, 토지 경계가 불분명하여 경계구분을 위한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

5.3. 토지 이용 제한

본 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재합니다.

5.4. 미상 정보

임대 관계는 미상으로, 향후 임대차 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 군자동에 위치한 도로 부지로, 여수공업고등학교 인근에 자리하고 있습니다. 감정가는 10,731,000원으로 비교적 낮은 편입니다. 토지는 현황상 골목길로 사용되고 있으며 차량 통행이 불가능하다는 제약이 있습니다. 또한, 인접 토지와의 경계가 불분명할 가능성이 있어 주의가 필요합니다. 주변 주거 환경은 보통 수준이나, 일부 방치된 시설물에 대한 우려도 존재합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없으나, 임대 관계 미상 등 추가 확인이 필요한 사항이 있습니다.

7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 10,731,000원으로 초기 투자 부담이 적습니다.

* 입지: 학교 인근 주거지역에 위치하여 향후 활용 방안에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 토지 전용 가능성: 도로 부지로서, 인접 필지와의 협의를 통해 건축 가능 부지로 전환하거나, 공공용지 매입 등을 통해 자산화할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 10,731,000원을 기준으로, 토지 경계 문제, 현황상의 제약(차량 통행 불가), 그리고 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 해당 토지의 실제 활용 가능성 및 인근 토지와의 형상, 지자체의 도로 부지 매입 의사 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

현재로서는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 보수적으로 접근 시, 감정가 수준에서 소폭 상승한 10,000,000원 ~ 13,000,000원 범위에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 현장 조사 및 권리 관계 재확인 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.