나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51347 [1] 전라남도 목포시 옥암동 311-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 '옥암마을' 내에 위치하며, 주위는 주택, 농경지
등이 소재한 근교 농촌지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건은 교통수단은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대상물건은 부정형 토지로서 평탄하며, ""단독주택부지""로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건은 도보로 통행이 가능한 약2M의 도로가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한
(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "" 지적 및 건물개황도 "" 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: --.
- 기 타: --.

물건 비고

토지만 매각
지상에 매각에서 제외된 미등기 건물(단층 목조 주택 약54㎡)소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 목포지원 2025타경51347 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼성화재해상보험주식회사

감정가: 39,072,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 목포시 옥암동 311-1

용도: 대지

토지면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

특이사항: 법정지상권 성립 여지 있음, 토지만 매각, 지상에 매각에서 제외된 미등기 건물(단층 목조 주택 약54㎡)소재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 '옥암마을' 내에 위치하고 있으며, 주위는 주택 및 농경지가 소재한 근교 농촌지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

교통수단 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

물건은 도보로 통행 가능한 약 2M의 도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한), 도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 목포시의 압류(접수일자: 2019-07-22)이며, 강제경매개시결정(삼성화재해상보험주식회사, 채권액 6,711,300원)은 말소됩니다. 이전 소유권 변동 내역이 다수 확인됩니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. 지상에 소재한 제시외 건물을 위하여 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 파악된 임차인 현황은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변환경

물건지 주변은 주택과 농경지가 혼재된 근교 농촌 지역으로, 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

주변에 주택 및 농경지가 소재한 점을 고려할 때, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 다소 부족할 수 있습니다. 목포시민문화체육센터가 인근에 위치하고 있어 문화 체육 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 가능성

본 물건은 토지만 매각 대상이나, 지상에 미등기 단층 목조 주택(약 54㎡)이 소재하고 있습니다. 이로 인해 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자는 건물 소유자에게 토지 사용을 인내해야 하는 법적 의무가 발생합니다. 이는 토지의 완전한 활용을 제한하는 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. 미등기 건물 존재

지상에 존재하는 미등기 건물은 법정지상권 성립의 근거가 될 수 있으며, 향후 건물 철거나 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 도로 접근성

약 2M의 좁은 도로에 접해 있어 차량 통행이 원활하지 않을 수 있으며, 이는 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 지역 개발 및 혐오시설

목포시의 경우, 폐기물 처리 시설(소각장 등) 설치 관련 논란이 있어 지역 개발 방향 및 환경 이슈를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다. 현재 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았으나, 향후 시의 도시계획 변경 등에 유의할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 토지만 경매로 나왔으나, 지상에 미등기 건물이 소재하여 법정지상권 성립 가능성이 매우 높은 토지입니다. 근교 농촌지대로서 입지 조건은 보통 수준이나, 법정지상권이라는 복잡한 권리 관계가 낙찰 후 토지 활용에 큰 제약을 줄 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저가 매수 기회

법정지상권과 같은 복잡한 권리 관계는 일반적인 투자자들이 접근하기 어렵게 만들어, 경쟁률을 낮추고 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 기회를 제공할 수 있습니다.

8.2. 토지 활용 가치 재평가

법정지상권 문제를 해결하고, 추후 건물 철거 또는 재건축을 통해 토지의 본래 가치를 회복할 수 있다면 장기적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(39,072,000원)를 기준으로 하되, 법정지상권 성립 가능성으로 인한 토지 활용의 제약, 건물 철거 및 명도 관련 비용, 그리고 향후 재건축 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 법정지상권으로 인한 토지 가치 하락분을 충분히 반영하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.