나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1158 [1] 전북특별자치도 남원시 사매면 오신리 809-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 남원시 사매면 오신리 소재 ""사매초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 농경지, 점포 및 단독주택 등이 소재하는 면소재지 내의 지역으로서, 제반
환경 여건은 보통임.

교통상황

제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통
사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) 자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(2) 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중임.
일련번호(3) 사다리형의 토지로서, 주거기타 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1~3) 남서측으로 폭 약 2m 정도의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3) 계획관리지역(2023-12-15), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2022-02-07)
(상대제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02
-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한
법률>임.

일련번호(2) 계획관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(2022-02-07)(상대제한지역
500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분
뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

일련번호(3)지상에 ""제시외기계기구(1.) 및 제시외수목(㉡)""이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

4) 철근콘크리트구조 기와지붕 단층으로서,
외벽 : 치장벽돌 노출쌓기 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽지도배 등,
창호 : 새시 창호임.

㉠) 경량철골조 썬라이트지붕 단층
벽체 : 무벽체임.

이용상태

4) '주택', ㉠) '가추'로 이용중임.

설비내역

4) 기본적인 위생설비 및 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조와 같이 '제시외건물(㉠)'이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : --

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물 및 제시외 수목 각 매각 포함.
3. 제시외 태양광설비 매각 제외.
4. 목록 2. 는 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금은 반환하지 않음).
5. 개시결정이후 2026. 1. 13.자로 매각부동산 목록 2. 중 답 110.1㎡가 전북특별자치도 남원시 사매면 오신리 809-9로 분할됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남원지원 2025타경1158 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 남원시 사매면 오신리 809-5 (신규 주소: 전북특별자치도 남원시 덕오로 89)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 337,032,990원

* 토지 면적: 2455.90㎡ (약 742.9평)

* 건물 면적: 141.92㎡ (약 42.9평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남원농업협동조합 (추정)

* 특이사항:

* 농지취득자격증명 제출 필요 (목록 2, 답 110.1㎡).

* 선순위지상권 존재 (매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수하나, 말소 협약서 제출됨).

* 재매각 물건.

* 주의사항:

* 일괄매각.

* 제시외 건물 및 제시외 수목은 매각에 포함.

* 제시외 태양광설비는 매각 제외.

* 목록 2 (답 110.1㎡)은 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 반환 불가).

* 경매개시결정 이후, 2026년 1월 13일자로 목록 2 중 답 110.1㎡가 전북특별자치도 남원시 사매면 오신리 809-9로 분할되었음.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

전북특별자치도 남원시 사매면 오신리 소재 "사매초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 점포, 단독주택 등이 혼재된 면소재지 내 지역으로, 전반적인 환경 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태:

해당 물건지는 남서측으로 폭 약 2m 정도의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

일련번호 (1, 3) 토지: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 (상대제한지역 500m, 모든 축종 제한), 상대보호구역, (영산강·섬진강) 건축 등 허가제한지역 (가축분뇨배출시설 신축 제한).

일련번호 (2) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역 (상대제한지역 500m, 모든 축종 제한), 상대보호구역, (영산강·섬진강) 건축 등 허가제한지역 (가축분뇨배출시설 신축 제한).

3. 권리분석

* 말소기준권리:

토지 등기부상 말소기준권리는 2018년 5월 18일자 남원농업협동조합의 근저당권 (240,000,000원)입니다. 건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 12월 18일자 남원농업협동조합의 근저당권 (240,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리:

2018년 5월 18일자 지상권 (목록 1, 3)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 다만, 지상권자가 지상권 말소등기 협조 확약서를 제출하였으므로, 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 말소되는 권리:

위 말소기준권리보다 후순위의 근저당권, 가압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박미화

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 12월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 별도의 권리 분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 정라경

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 별도의 권리 분석상 특이사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인 중 대항력이 있는 임차인은 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 주위환경:

물건지 인근은 농경지와 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재된 전형적인 농촌 마을의 형태를 띠고 있습니다. 면소재지에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 업종이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

* 상권 특성:

주거 기능이 중심이 되는 지역으로, 주변 점포들은 주로 지역 주민을 대상으로 하는 식당, 편의점, 농자재 판매점 등이 있을 것으로 추정됩니다. 부동산 정보 검색 결과, 인근 지역은 신규 상권 개발보다는 기존 상권을 유지하는 양상입니다.

* 잠재적 혐오시설:

주변 시설에 대한 검색 결과, 고속도로, 주요 간선도로, 사매초등학교 등 주거 및 교육 환경에 긍정적인 시설이 확인되었습니다. 현재까지 인근에 주민에게 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육시설:

물건지에서 남서측 인근에 사매초등학교가 위치하여, 어린 자녀가 있는 가정의 교육 환경에 유리할 수 있습니다.

* 편의시설:

면소재지에 위치하여 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 도보 또는 차량으로 이용 가능한 거리에 있을 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설 현황은 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

* 교통:

인근 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위지상권 인수 위험:

등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 선순위지상권이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 할 부담입니다. 비록 지상권 말소 협약서가 제출되었으나, 법적 효력 및 말소 절차의 확실성을 반드시 확인해야 합니다.

* 농지취득자격증명 미제출 위험:

토지 목록 2번 (답 110.1㎡)은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수인이 납부한 보증금을 반환받지 못할 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 재매각 물건:

본 물건은 재매각으로 진행 중입니다. 이는 이전 경매에서 유찰되었거나, 낙찰 후 잔금 미납, 또는 권리관계 상의 문제 등 특별한 사유가 있었을 가능성을 시사합니다.

* 토지 분할:

경매 개시 결정 이후 일부 토지(답 110.1㎡)가 분할된 기록이 있습니다. 이는 경매 진행 시점의 토지 경계 및 면적 정보와 실제 현황이 달라질 수 있음을 의미하며, 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 남원시 사매면 소재 단독주택으로, 사매초등학교 인근에 위치하며 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다. 주변 환경은 면소재지 내 농경지와 주택, 점포가 혼재된 지역입니다. 권리관계 상으로는 선순위지상권 인수 가능성이라는 큰 부담이 존재하지만, 말소 협약서가 제출되어 있어 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 또한, 농지 취득자격증명 발급이 필수적이며, 재매각 물건이라는 점을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 주거 환경: 조용하고 한적한 농촌 주거 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

* 교육 환경: 사매초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 넓은 토지 면적: 총 2455.90㎡ (약 742.9평)의 넓은 토지를 활용할 수 있으며, 주택 외 추가적인 토지 활용 가능성이 있습니다.

* 잠재적 가치: 지역 개발 계획이나 향후 부동산 시장 동향에 따라 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 337,032,990원입니다. 주변 유사 단독주택의 최근 매매 사례 및 지역 부동산 시장 동향을 종합적으로 분석한 결과, 해당 물건지의 토지 가치, 건물 상태, 그리고 무엇보다 인수될 수 있는 선순위지상권의 잠재적 위험 요소를 고려했을 때, 현 시세는 감정가 대비 약 70%~80% 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

따라서, 권리관계 명확성 확보 및 성공적인 명도를 위한 충분한 여유 자금을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 그리고 해당 물건의 낙찰 통계 등을 종합적으로 검토한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.