나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101783 [1] 부산광역시 사상구 삼락동 353-2 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 삼락동 소재""부산조리고등학교""북서측 인근에 소재하는
부동산 (상호:아리엘호텔)으로 주위는 숙박시설,근린생활시설,중소규모의 공장등이
혼재하는 지역으로,주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며,인근에 시내버스정류장등이 소재하여 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로 상업용(숙박시설) 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약35미터,남서측으로 폭약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역,교통광장(2024-11-20)(저촉)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(48미터이하))
<건축법>,비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 9층 건물로서
외벽 : 대리석 및 치장석,페인팅마감등.
내벽 : 내부인테리어 마감등.
바닥 : 대리석 및 타일깔기등
창호 : 샷시2중창 구조임.

이용상태

숙박시설 (상호:아리엘호텔)로서
1층 : 홀,안내실,객실,비지니스룸등,
2 ~ 8층 : 객실
9층 : 보일러실,계단실등

설비내역

위생 및 급.배수설비,소방설비,승강기설비,유류보일러에 의한 난방설비,수전설비,
등이 되어 있응.

부합물 및 종물

기호 ㄱ : 철골 및 철파이프조 그물망지붕 2층(각층 약 391㎡)이소재하나,구조,용도
등으로 보아 본건의 사용 수익에 미치는 영향은 별무함.

공부와의 차이

본건 건물1층 중 일부는 일반건축물대장상 주차장이나,수선후 현황은 숙박시설임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 2-1 포함).
- 본건 건물은 숙박시설로서, 1층은 홀, 안내실, 객실, 비지니스룸 등으로, 2~8층은 객실로, 9층은 보일러실, 계단실 등으로 각 이용중이며, 건물 1층 중 일부는 일반건축물대장상 주차장이나, 수선 후 현황은 숙박시설임. 현재 공실로 보임.
- 2026.05.29.자 신청채권자인 북부산농업협동조합으로부터 목록 2에 대해 유치권이 부존재한다는 확정판결이 제출됨(부산지법 서부지원 2024가합35).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101783 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 삼락동 353-2

건물명: 아리엘호텔

용도: 숙박시설

감정가: 7,355,319,900원

토지면적: 875.40㎡ (약 264.8평)

건물총면적: 1,891.55㎡ (약 572.2평)

제시외 건물 면적: 782.00㎡ (약 236.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북부산농업협동조합

2. 입지조건

위치: 부산광역시 사상구 삼락동 소재, 부산조리고등학교 북서측 인근.

주위 환경: 숙박시설, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 혼재된 지역.

교통: 차량 접근 용이하며, 인근 시내버스정류장 소재하여 대중교통 이용 편리.

토지 형태: 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지.

도로: 북서측 폭 약 35미터, 남서측 폭 약 8미터의 포장도로 접합.

토지이용계획: 준공업지역, 교통광장(저촉), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역(48미터 이하), 비행안전제6구역(전술).

3. 권리분석

말소기준권리: 북부산농업협동조합 근저당 (2022.04.01. 접수)

등기부채권 총액: 8,339,682,131원

인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸 예정)

임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 손 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-03, 확정 2022-11-03, 배당신고 2025-10-17, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 유치권 존재 신고되었으나, 2026.05.29.자 신청채권자인 북부산농업협동조합으로부터 유치권이 부존재한다는 확정판결이 제출됨. 이에 대한 법적 검토 필요.

4. 상권분석

지역 특성: 부산광역시 사상구 삼락동은 산업 단지와 근린생활시설, 주거지가 혼재된 지역으로, 최근 삼락생태공원 등 녹지 공간 개발로 인해 레저 및 휴식 공간으로서의 가치도 높아지고 있습니다.

건물 이용 현황: 현재 '아리엘호텔'로 운영되었던 숙박시설로, 1층은 홀, 안내실, 객실, 비즈니스룸 등으로, 2~8층은 객실로, 9층은 보일러실, 계단실 등으로 이용됩니다. 1층 일부는 건축물대장상 주차장이었으나 현재는 숙박시설로 사용 중입니다.

공실 여부: 현재 공실 상태로 추정됩니다.

주변 시설: 부산조리고등학교, 삼락생태공원, 사상공업단지 등이 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 부산조리고등학교가 도보 거리에 위치합니다.

교통시설: 인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 인근 산업단지 및 지역 주민을 위한 편의점, 소규모 식당 등이 있을 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 반경 내 혐오시설(쓰레기 매립지, 소각장, 대규모 공해 유발 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

주변 환경: 낙동강 인근에 위치하며, 삼락생태공원과 가까워 쾌적한 환경을 제공할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유치권 분쟁: 유치권 부존재 확정판결이 제출되었으나, 최종적으로 인수 여부 및 추가 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

건물 용도 및 상태: 1층 일부가 건축물대장상 주차장에서 숙박시설로 수선/변경되었으며, 현재 공실 상태입니다. 사용 수익성 및 리모델링 필요성 검토가 요구됩니다.

도시계획 제한: 준공업지역, 교통광장 저촉, 가축사육제한구역, 높이 제한(48미터 이하), 비행안전구역 등 개발 및 이용에 있어 여러 제약 사항이 존재합니다.

높은 채무 총액: 약 83억원에 달하는 등기부채권 총액은 채권자들의 권리행사 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사상구 삼락동에 위치한 숙박시설(호텔)로, 준공업지역 내에서 숙박시설, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다.

감정가 약 73.5억원, 토지 면적 875.40㎡, 건물 총면적 1,891.55㎡(9층) 및 제시외 건물 782.00㎡ 규모입니다.

말소기준권리인 근저당 외 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 모두 매각으로 소멸 예정입니다.

임차인 2명 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

유치권 관련 확정판결이 제출되었으나, 이에 대한 추가 법적 검토가 필요하며, 건물 1층의 용도 변경 및 현재 공실 상태, 그리고 다양한 도시계획 제한 사항은 신중한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

입지: 부산광역시 사상구 삼락동에 위치하여 지역 접근성이 양호합니다.

규모: 숙박시설로서 비교적 큰 규모의 토지와 건물을 확보하고 있습니다.

낮은 인수 부담: 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

지역 개발 잠재력: 사상구는 지속적인 지역 개발이 이루어지고 있는 곳 중 하나입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 7,355,319,900원

인수 보증금: 0원

일반적인 경매 낙찰가율 및 물건의 제반 사항을 고려하여, 보수적으로 감정가의 70%~80% 수준을 예상합니다.

예상 입찰가 범위: 약 5,148,723,930원 ~ 5,884,255,920원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.