나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31585 [1] 전라북도 전주시 완산구 삼천동1가 138-6 2동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31585 (1)

소재지: 전라북도 전주시 완산구 삼천동1가 138-6 2동 4층402호

용도: 아파트

감정가: 128,000,000원

토지면적: 51.11㎡ (약 15.46평)

토지지분: 51.10837548282353㎡ (약 15.46평)

건물면적: 59.22㎡ (약 17.91평)

건물지분: 59.22㎡ (약 17.91평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중부새마을금고

아파트명: 광진공작아파트

준공년월: 1986년 4월 21일

건축구조: 철근콘크리트조

총층수: 5층 중 4층

1.1. 입지조건

주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 138-6 2동 4층402호 (구 주소) / 전북특별자치도 전주시 완산구 백제대로 86 (삼천동1가) 2동 4층402호 (신 주소)

단지 정보: 광진공작아파트는 1986년에 준공된 아파트로, 총 5개동 270세대로 구성되어 있습니다.

본건은 전주시 완산구 삼천동에 위치하며, 지역 내 주요 도로인 백제대로에 인접하여 교통 접근성이 양호한 편입니다. 주변은 아파트 단지 및 주거 지역으로 형성되어 있어 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 6월 20일자 중부새마을금고 근저당 (을3)

본 경매는 채권자 중부새마을금고의 임의경매 신청으로 개시되었습니다.

등기부등본상 을3 근저당을 말소기준으로 하여, 그 이후의 모든 권리(갑6 임의경매, 갑7, 갑8 압류 등)는 본 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서 낙찰자는 등기부상 권리 부담 없이 완전한 소유권을 취득하게 됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 11월 27일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

상기 임차인은 대항력이 없으며 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 부담은 전혀 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 삼천동 지역은 전주시 완산구의 주거 중심지 중 하나로, 아파트 단지들이 밀집하여 형성된 전형적인 주거 상권입니다.

단지 주변으로 병원, 은행, 마트, 관공서 등 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있으며, 상업 시설 역시 풍부하여 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

또한, 단지 인근에 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

본건은 광진공작아파트 2동 402호로, 전용면적 59.22㎡ (약 17.91평) 규모의 아파트입니다.

단지 내 총 주차대수는 150대입니다.

관리사무소 연락처: 063-221-7415

교육 시설: 주변에 전주삼천초등학교 등 다수의 학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변 시설: 생활에 필요한 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

준공년도: 1986년 4월 21일로, 건물 준공 후 약 40년이 경과하였습니다. 이로 인해 향후 건물 노후화에 따른 보수, 보강, 리모델링 등의 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주변 혐오시설: 현재 제공된 정보와 일반적인 조사 결과로는 본건 주변에 혐오시설이 인지되는 바는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주지방법원에서 진행되는 광진공작아파트 경매 건으로, 권리 관계가 매우 명확하여 안전하게 소유권을 취득할 수 있는 기회입니다.

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 임차보증금 또한 없어 추가적인 부담이 없습니다.

다만, 1986년 준공된 아파트로 건물의 노후화는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 투자 시 리모델링 비용 등을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

권리상 안전성: 모든 권리가 소멸되는 완전 무결한 등기부 상태로 취득 가능합니다.

명확한 임대차 관계: 인수 부담 있는 임차인이 없어 명도 및 자금 계획 수립이 용이합니다.

시세 대비 가격 메리트: 최근 실거래가 데이터를 분석했을 때, 경매를 통한 취득 시 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

입지: 전주시 완산구의 주거 선호 지역에 위치하여 안정적인 부동산 가치 유지가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석:

본건은 전용면적 59.22㎡ (약 17.91평)이며, 4층에 위치하고 있습니다.

최근 2026년 5월에 같은 아파트 단지 내 유사 면적의 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 5월 4일: 12,461만원 (5동, 4층)

* 5월 7일: 12,833만원 (6동, 2층)

* 5월 8일: 15,000만원 (1동, 4층)

본건과 유사한 4층에 거래된 사례(1동 4층 15,000만원)와 비교했을 때, 본건 역시 상당한 가치를 지니고 있음을 알 수 있습니다.

감정가 128,000,000원 대비 최근 실거래가 평균 및 상단 가격을 종합적으로 고려하여 입찰가격을 산정했습니다.

예상 입찰가: 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.