나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101791 [1] 부산광역시 사상구 주례동 239 주례한일유앤아이 105동 20층2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 '부산보훈병원' 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 병원, 학교, 자연림 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위환경 은 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 22층 제105동 건물내 제20층 제2002호로서, 2005년 2월 3일에 사용승인 되었음.
┌외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감
│내벽: 벽지마감 등
└창호: 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 경사지대내 조성된 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 진출입로 및 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종전용주거지역(2025-08-13)(자연녹지지역 -> 제2종전용주거지역(2025.8.13.)), 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>도시관리계획(용도지역) 입안중.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 부산서부지원 2025타경101791 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 239 주례한일유앤아이 105동 20층 2002호

용도: 아파트

감정가: 201,000,000원

토지면적: 21.68㎡ (약 6.56평)

건물면적: 59.67㎡ (약 18.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드주식회사

건물구조: 철근콘크리트구조, 22층 중 20층, 2005년 2월 3일 사용승인

전용면적: 59.67㎡ (약 18.05평)

이용상태: 공동주택(아파트)임.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 소방설비 등

1.1. 입지조건

물건의 입지조건은 다음과 같습니다.

위치: 부산광역시 사상구 주례동 소재 '부산보훈병원' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변환경: 아파트단지, 근린생활시설, 병원, 학교, 자연림 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

1.2. 권리분석

권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

등기부 현황:

* 소유권보존: 2005년 2월 28일, 지평선건설주식회사

* 소유권이전: 2005년 4월 6일, 정선준외 1명

* 2번 정성엽 지분 전부 이전: 2006년 4월 11일, 정선준

* 가압류 (말소기준권리): 2025년 2월 21일, 신한카드, 금9,518,371원

* 강제경매: 2025년 8월 13일, 신한카드주식회사, 금10,435,137원

말소기준권리: 2025년 2월 21일자 신한카드의 가압류가 본 경매의 말소기준권리입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 없다면, 경매로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 명시된 내용이 없어, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의사항: 임대관계가 미상으로 표시되어 있으므로, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 대항력 유무 및 보증금/차임액을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 및 상권은 다음과 같습니다.

최근 매매 사례 (2026년 5월):

* 59.73㎡ (6층): 238,000,000원

* 59.67㎡ (14층): 180,000,000원

* 59.67㎡ (8층): 182,000,000원

최근 전월세 사례 (2026년 5월~6월):

* 59.73㎡ (18층): 전세 175,000,000원

* 59.73㎡ (14층): 보증금 20,000,000원 / 월세 650,000원

* 59.73㎡ (14층): 전세 175,000,000원

감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 201,000,000원입니다. 최근 매매 사례 중 최고가는 238,000,000원으로 감정가보다 높으며, 최저가는 180,000,000원으로 감정가보다 낮습니다. 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 시세 편차가 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건의 생활 관련 정보는 다음과 같습니다.

편의시설: 부근에 근린생활시설, 병원, 학교 등이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

교통: 부산 지하철 2호선 냉정역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지정보: 주례한일유앤아이아파트는 총 12개 동, 988세대로 구성되어 있으며, 2005년 2월 3일에 사용승인되었습니다.

주차: 총 주차 가능 대수는 1346대이며, 이 중 실내기계식 주차가 935대, 실외기계식 주차가 411대를 차지합니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

임차인 관련: 임대관계가 '미상'으로 표시되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이로 인한 명도 저항이나 추가적인 보증금 인수 가능성을 철저히 조사해야 합니다.

토지이용계획: 제2종전용주거지역, 제3종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 "도시관리계획(용도지역) 입안 중"이라는 기재는 향후 용도지역 변경에 따른 가치 변동 가능성을 시사합니다.

물리적 상태: 건물의 사용승인일이 2005년으로 노후화 가능성이 있으며, 건물 내외부 상태 및 설비의 정상 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 혐오시설 정보

제공된 정보와 일반적인 주변 환경 분석 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 병원, 학교, 자연림 등으로 구성되어 있으며, 학교 인근 지역으로 상대보호구역 및 절대보호구역이 지정되어 있어 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 주례동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 임대관계 미상으로 인한 잠재적 임차인 리스크와 용도지역 변경 입안 중이라는 점은 추가적인 검토가 필요합니다.

최근 거래 사례를 바탕으로 볼 때, 감정가는 시세와 유사하거나 소폭 낮은 수준으로 평가될 수 있으며, 적정 입찰가를 산정한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

입지: 부산 지하철 2호선 냉정역 역세권으로 교통이 편리하며, 부산보훈병원 인근에 위치하여 생활 편의성과 배후 수요 확보에 유리합니다.

시세: 감정가 대비 최근 매매 시세 하단부가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 여지가 있습니다.

구조: 전용면적 59.67㎡ (약 18평)의 소형 아파트로, 실수요자 및 투자자 모두에게 인기가 있을 수 있는 면적입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원입니다.

최근 매매 사례로는 2026년 5월 20일에 59.73㎡ (6층) 물건이 238,000,000원에 거래되었고, 2026년 5월 19일에 59.67㎡ (14층) 물건이 180,000,000원에, 2026년 5월 10일에 59.67㎡ (8층) 물건이 182,000,000원에 거래되었습니다.

전세 시세는 175,000,000원 수준입니다.

임차인 인수 보증금은 0원으로, 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

위 시세 분석 및 잠재적 리스크(임차인 미상, 용도지역 변경 입안 등)를 고려할 때, 보수적인 접근이 바람직합니다.

최근 거래가 하단부와 감정가를 고려하여, 187,000,000원 내외로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.