나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101773 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 11-3 2층205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 ""승학초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 인정빌라(현칭) 2층 205호로 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

1991년 01월 08일 준공되었으며
철근콩크리트조 슬래브지붕 4층건 내 제2층 제205호로
외벽 : 몰탈위페인트 및 타일 붙임 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 공동주택로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.
(정확한 내부 현황 등은 경매 응찰시 재확인이 필요함.)

설비내역

난방설비, 급배수위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대 내 택지조성된 부정형의 토지로 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 폭 약 12미터 내외 및 북서측 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(2025-03-13)(접합)임.

공부와의 차이

본건은 층별 건축물현황도가 등재되어 있지 않으며 본건 현관문에 부착된 건물번호표지가 없어 공부상 위치와 현황상 위치의 일치 여부를 확인할 수 없으나 205호 건축물현황도의 형상, 건물 외벽에 표시된 라인표시, 인접 203호와의 상대적 위치 등으로 본건의 위치를 추정할 수 있는바 이를 기준으로 감정평가액을 결정하였음. ( ""Ⅲ. 감정평가방법. 3. 참고사항"" 참고. )

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : ""Ⅲ. 감정평가방법. 3. 참고사항"" 참고.

물건 비고

- 본건은 층별 건축물현황도가 등재되어 있지 않으며, 본건 현관문에 부착된 건물번호표지가 없어 공부상 위치와 현황상 위치의 일치 여부를 확인할 수 없으나 205호 건축물현황도의 형상, 건물 외벽에 표시된 라인표시, 인접 203호와의 상대적 위치 등으로 본건의 위치를 추정할 수 있는바 이를 기준으로 감정평가액을 결정하였음(감정평가서 참조).
- 현칭 인정빌라 205호임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101773 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 11-3 2층205호

용도: 다세대주택

감정가: 83,600,000원

토지면적: 32.44㎡ (약 9.81평)

토지지분: 32.44㎡ (약 9.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.85㎡ (약 15.38평)

건물지분: 50.85㎡ (약 15.38평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 현황

준공일자: 1991년 01월 08일

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층건 내 제2층 제205호

전체 면적: 약 954.31㎡

건축 면적: 약 313.97㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 승학초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류소가 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용 계획

본건은 제2종일반주거지역으로, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음 (지상권 등 등기부상 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨).

3.2. 말소기준권리

을8. 근저당 (한국스탠다드차타드은행, 2019-04-10, 38,400,000원)

3.3. 등기부 요약

등기부상 확인되는 채권 최고액은 총 147,268,862원임.

소유권 이전 기록:

* 갑1. 소유권 이전, 1993-04-15, 노태영

* 갑2. 소유권 이전, 2004-03-22, 이동현 (매매)

말소 예정 권리 내역:

* 을8. 근저당 (한국스탠다드차타드은행, 2019-04-10, 38,400,000원) - 말소기준권리

* 을10. 근저당 (주식회사티포스코퍼레이션대부, 2022-09-26, 30,000,000원)

* 갑5. 가압류 (주식회사우리카드, 2023-01-04, 5,235,487원)

* 갑6. 가압류 (서민금융진흥원, 2023-02-01, 11,760,004원)

* 갑7. 가압류 (에스비아이저축은행, 2024-03-29, 61,873,371원)

* 갑8. 임의경매 (한국주택금융공사, 2025-08-11, 28,781,248원) - 본건 경매 개시 결정

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상임.

- 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 부산광역시 사하구 괴정동 일대는 주거지역으로, 아파트 단지와 다세대, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 기능이 중심을 이룬다.

4.2. 주변 상업 시설

명확한 상권 분석 정보는 제공되지 않았으나, '근린생활시설' 혼재한다는 점에서 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상된다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

승학초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 도심 접근성이 양호함.

5.2. 편의 시설

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5.3. 주변 시설

지도상 일반적인 검색 결과로는 해당 주소지 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 위치와 현황상 위치 불일치 가능성

본건은 층별 건축물현황도가 등재되어 있지 않고, 현관문에 건물번호표지가 없어 공부상 위치와 현황상 위치가 일치하는지 여부를 명확히 확인할 수 없는 상태임. 이는 감정평가액 산정의 근거가 되었으나, 실제 명도가 이루어질 때나 추후 이용 시 문제가 될 수 있는 요소이므로 입찰 전 현황 재확인이 필수적임.

6.2. 내부 현황 미확인

이해관계인 부재로 인해 건물의 내부 상태, 이용 상태 등에 대한 정확한 조사가 이루어지지 못하였음. 실제 내부 상태는 경매 응찰 시 재확인이 필요하며, 예상치 못한 수리 비용이나 하자 발생 가능성이 존재함.

6.3. 임대 관계 미상

임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, '임대관계 미상'으로 조사되어 실제 점유자나 임대차 관계가 공부상으로 확인되지 않는 상태일 수 있다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 시사함.

6.4. 건물 노후화

1991년 준공된 건물로, 약 35년의 건축 연수를 감안할 때 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구 괴정동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 무난한 편임. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이라 비교적 명확하나, 공부상 위치와 현황상 위치의 불일치 가능성, 내부 조사 불가 등의 잠재적 리스크가 존재하는 물건임. 감정가는 83,600,000원으로 책정되었으나, 주변 다세대주택의 시세 분석 결과에 따르면 시세 대비 감정가가 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있음. 하지만 상기 언급된 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 합리적 감정가 대비 시세 상승 여력

비교 사례(JSON 3)에 따르면, 본건과 유사한 다세대주택의 단위 면적당 가격이 감정가의 약 2배 이상으로 형성된 사례가 있어, 리스크 해소 시 시세 차익을 기대할 수 있음.

8.2. 편리한 교통 및 생활 환경

승학초등학교 인근 위치 및 버스정류장 접근성으로 인한 양호한 주거 환경.

8.3. 명확한 권리 인수 부담

말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리에 대한 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

감정가 83,600,000원을 기준으로, 주변 시세 및 물건의 특이사항(위치 불확인, 내부 미확인 등)을 종합적으로 고려할 때, 90,000,000원 ~ 120,000,000원 범위에서 경쟁 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 예상되는 시장 가치와 경매 시 발생할 수 있는 위험 요소를 종합적으로 판단한 가격대입니다.

본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 응찰 시에는 현장 조사, 시세 변동, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.