나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31587 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 416 우성아파트 109동 7층 717호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 소재 '덕진구청' 북측 인근에 위치하며,
주위는 중·대규모의 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하고 시내버스승강장이 소
재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상17층 중 7층 717호로서,
외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창입니다.

이용상태

1-가) '아파트(1세대)'로 이용중입니다.

설비내역

본건에 기본적인 위생 및 급·배수시설, 소방설비(소화전설비, 화재탐지 및 경보설비
등), 승강기설비, 보일러에 의한 바닥난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호1,2) 대체로 사다리형의 평지로서, 조사일 현재 '아파트부지'로 이용중이며, 기
호3)은 세장형의 평지로서, 단지 북서측에 별도 소재하고 있습니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 25M, 북측 및 남측으로 노폭 15M, 서측으로 노폭 6~7M내외의 아
스팔트포장도로에 접하며, 북측 및 남측, 동측으로 접한 도로를 통해 주출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류 (폭 25m~30m) (대로3류
(폭25m~30m)(대로3-6호선)) (접합), 가축사육제한구역(2023-01-13) (주거밀집지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(우성유치원)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역(전일초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역(중앙중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(전일초등학교)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>,

기호2) 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) (2016-03-28) (접합), 중로3류(폭
12m~15m)(2016-03-28)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(우성유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(전일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진
북고등공민학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(우성유치원)<교육환경
보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>,

기호3) 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2016-03-28)(접합), 가축사육제한
구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역 (진북고등공민학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(우성유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 우성아파트 109동 7층 717호

사건번호: 전주지방법원 2025타경31587 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 416 우성아파트 109동 7층 717호

용도: 아파트

감정가: 123,000,000원 (1억 2천 3백만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

토지면적: 24.93㎡ (약 7.54평)

건물면적(전용면적): 59.78㎡ (약 18.09평)

2. 입지조건

본 건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 소재 '덕진구청' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 중·대규모의 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하고 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

주변 환경으로는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 현재까지 확인된 정보상 주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2012년 8월 20일 접수된 한국주택금융공사의 근저당(채권금액 348,000,000원)입니다. 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

등기부등본상 소유권 이전 기록은 다수 확인되며, 마지막 소유권 이전은 2025년 7월 4일 상속으로 인한 김민석 외 10명의 소유권 이전입니다.

채권 총액은 348,000,000원이며, 현재 진행 중인 임의경매는 한국주택금융공사의 신청으로 개시되었습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 조사일 현재 미상입니다. 임차인 중 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 진북동 우성아파트 단지는 전주시 덕진구의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재해 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다. 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있으며, 이는 상권의 지속성을 높이는 요인이 됩니다.

5. 생활정보

본 건은 우성아파트 109동 7층 717호로, 전용면적 59.78㎡ (약 18.09평)의 아파트입니다. 아파트 단지는 1995년 10월 21일에 사용승인된 건물로, 총 18개 동, 2,102세대로 이루어진 대단지입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 지하 1층, 지상 17층 중 7층에 위치합니다. 기본적인 위생 및 급배수 시설, 소방 설비, 승강기, 바닥 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다. 주차는 총 2,304대가 가능하며, 1,182대의 실내 기계식 주차와 1,122대의 옥외 기계식 주차 공간이 확보되어 있습니다.

인근 학군으로는 전주진북초등학교, 전주중앙중학교, 전일중학교 등이 있으며, 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황이 파악되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건축 연도: 1995년 준공으로 건축된 지 약 30년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 계획: 본 건은 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 학교보호구역(상대/절대), 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

전주지방법원에서 진행하는 본 건은 전주시 덕진구의 대표적인 아파트 단지인 우성아파트 내 물건으로, 일반적인 아파트의 안정적인 주거 가치와 함께 경매 물건으로서의 투자 잠재력을 동시에 갖추고 있습니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되는 깔끔한 권리분석이 가능합니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 절차 진행 시 반드시 확인하고 대비해야 할 부분입니다.

최근 실거래가 추이를 볼 때, 감정가는 현재 시세와 유사하거나 다소 낮게 형성된 것으로 판단됩니다. 따라서 신중한 접근을 통해 적정 입찰가를 산정한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 전주 덕진구의 선호도 높은 아파트 단지 내 위치.

* 실용적인 면적: 전용면적 59.78㎡ (약 18.09평)으로 1~2인 가구 또는 신혼부부에게 적합.

* 명확한 권리관계: 인수 부담 없는 깔끔한 권리 분석.

* 최근 시세 상승: 최근 실거래가 상승세를 바탕으로 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 매매 거래 사례 분석 결과, 동일 면적(59.78㎡)의 아파트가 2026년 7월 1일에 13,300만원 (5층), 2026년 7월 4일에 13,000만원 (10층), 11,950만원 (14층)에 거래되었습니다.

본 건은 7층에 위치하므로, 층별 시세 편차를 감안할 때 12,500만원에서 13,000만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

감정가는 12,300만원이며, 최근 최고가 거래액은 13,300만원입니다.

종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 128,000,000원 (1억 2천 8백만원)으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.