나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2584 [1] 부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단중학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 6층 601호로서,
(사용승인일 2018.01.18)

외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호 등
내부 및 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지못하였음.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차타워 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 3필일단의 가장형 토지로서, 공동주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동 888-9번지에 위치한 남영아트펠리체 6층 601호 오피스텔로, 부산서부지원 2025타경2584 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 200,000,000원이며, 토지 면적은 18.98㎡(약 5.74평), 건물 면적은 76.90㎡(약 23.26평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 2018년 1월 18일에 사용 승인되었습니다. 본 건물은 철근 콘크리트 구조의 14층 건물 중 6층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단중학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 준주거지역, 도로, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리인 전세권(을3, 채권자: 장정진, 금액: 200,000,000원, 접수일자: 2022-03-30)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리입니다. 이는 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 명시된 '선순위 전세권' 정보와 등기부상 '말소: -' 표기에 근거합니다.

이 외에 근저당권(을4), 압류(갑4), 임의경매개시결정(갑5) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

채권자 장OO이 신청한 임의경매 사건이며, 임차인 장정진은 보증금 200,000,000원에 차임 0원이나, 배당신고일자(2025-07-15) 기준으로 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 별도의 인수 보증금은 없을 것으로 보이나, 전세권자인 장정진의 2억 원은 낙찰자가 인수해야 할 금액으로 판단됩니다.

등기부 채권 총액은 240,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 하단동은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 공동주택과 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 하단중학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다. 오피스텔과 상가 등이 복합적으로 형성되어 있어 배후 수요를 기대할 수 있으나, 특정 상권의 발달 정도에 대한 심층적인 분석은 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 시내버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업 시설 이용 용이.

* 교육시설: 하단중학교가 인접해 있으며, 주변에 타 학교 시설도 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 전세권 인수 부담: 200,000,000원의 전세권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 높습니다. 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 요소로 작용합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인이 거주 중인지, 임대 관계는 어떻게 되는지에 대한 정보가 미상이므로 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 하단동에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 및 접근성 측면에서 일정 부분 장점을 가지고 있습니다. 하지만 2억 원 상당의 전세권이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높아, 입찰 시 가장 주의해야 할 부분입니다. 이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 사용 승인으로 비교적 최신 건물이어서 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 지역 접근성: 하단동은 부산 내에서 비교적 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋은 지역입니다.

* 잠재적 임대 수익: 오피스텔은 비교적 꾸준한 월세 수요가 발생할 수 있습니다. (단, 임대 관계 미확인)

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 현 시세 분석을 시도하였으나, 구체적인 오피스텔 실거래가 및 호가 정보가 부족하여 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 검색된 자료에 따르면, 유사 면적의 오피스텔 실거래가는 1억 4천만 원대부터 4천만 원대까지 다양하게 나타났으나, 이는 연식이나 위치, 관리 상태 등에 따라 차이가 클 수 있습니다.

가장 중요한 점은 본 건에 200,000,000원의 전세권이 말소기준권리로서 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 것입니다. 이는 입찰가를 산정할 때 감정가 200,000,000원에서 인수하는 전세권 금액을 제외하고, 추가적인 명도 비용, 세금, 그리고 시장 시세 등을 종합적으로 고려해야 함을 의미합니다.

일반적으로 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 인수 부담 등을 반영하여 대폭 할인된 금액으로 산정하는 것이 관례입니다. 예를 들어, 인수하는 전세권 금액(2억 원)이 감정가(2억 원)와 동일하다면, 실질적인 취득 비용은 낙찰가 + 2억 원이 됩니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 시장 시세와 인수 부담을 고려하여 1억 원 이하로 매우 신중하게 접근하거나, 추가적인 시세 조사와 권리 관계 재확인을 거쳐 결정해야 합니다.

결론적으로, 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음 사항을 반드시 추가로 확인하셔야 합니다.

* 본 물건(남영아트펠리체 601호)과 유사한 면적, 연식, 층수의 오피스텔 현재 매물 호가 및 최근 6개월 이내 실거래가.

* 해당 지역 오피스텔의 평균적인 임대 수익률 (현재 부산 지역 오피스텔 임대 수익률은 5.41%~5.59% 수준으로 조사되었습니다).

* 전세권자 장정진의 실제 거주 여부 및 명도 관련 협의 가능성.

이러한 추가 정보 확보 후, 인수 부담을 고려하여 감정가 대비 상당 부분 할인된 금액으로 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.