나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2959 [1] 부산광역시 사하구 하단동 1161-2 가락타운아파트 103동 16층1605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 ""하단중학교"" 남서측 인근에 위치하는 가락타운아파트 제103동 제16층 제1605호이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 내 16층 1605호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택(아파트)건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 가로망시설 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2025-07-23)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : 감정평가 개요 중 ""6. 본건 감정평가와 관련한 유의사랑"" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동 1161-2번지에 소재하는 가락타운아파트 103동 16층 1605호이며, 사건번호는 부산서부지원 2025타경2959 (1)입니다. 본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건으로, 감정가는 385,000,000원입니다. 토지 면적은 39.77㎡ (약 12.03평)이며, 건물 면적은 84.96㎡ (약 25.70평)으로 전용면적 기준입니다. 분양면적은 별도 확인이 필요합니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 특이사항으로 유동화물건으로 분류되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치하며, "하단중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 부산지하철 1호선 하단역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 단지 주변으로 다수의 버스정류장이 있어 시내외 접근성이 뛰어납니다. 차량 접근 또한 용이하며, 단지 내 가로망 시설은 잘 정비되어 있습니다. 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 본 건은 제3종일반주거지역에 속하며, 대로3류, 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 관련 법규 적용 시 주의가 필요합니다. 인근에 롯데마트, 아트몰링 등 대형 상업 시설과 하단초등학교, 동아대학교 승학캠퍼스 등이 있어 생활 편의 및 교육 환경이 우수합니다. 본건 주변에서 파악된 혐오시설은 특별히 없습니다.

3. 권리분석

본 건의 등기부상 말소기준권리는 2015년 6월 22일 접수된 부산은행의 근저당권(174,000,000원)입니다. 이보다 늦게 등기된 을구의 근저당권 2건, 갑구의 가압류 2건, 그리고 본 경매 개시 결정인 갑구의 임의경매 1건은 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 추가적인 확인이 필요합니다. 임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 하단동 일대는 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 단지 내 상가와 인근 근린생활시설을 비롯하여 롯데마트, 아트몰링 등 대형 상업 시설이 가까워 쇼핑 및 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다. 또한, 동아대학교 승학캠퍼스가 인근에 위치하여 젊은 유동 인구를 바탕으로 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동의 가락타운아파트 단지 내에 위치하며, 주위 환경은 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 16층에 위치하며, 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샷시 마감입니다.

* 설비 내역: 위생·급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 교통: 부산지하철 1호선 하단역을 도보로 이용할 수 있으며, 단지 주변으로 다양한 노선의 버스 운행으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 시설: 하단초등학교, 하단중학교 등 교육 시설과 공원이 인접해 있으며, 롯데마트, 아트몰링 등 대형 쇼핑몰과 각종 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 물건 대비 권리 관계나 경매 절차상 복잡성이 따를 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 추가 확인이 요구됩니다.

* 임대차 관계 미확인: 현재 인수되는 보증금은 없으나 임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유자가 있을 경우 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 등 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 교통, 교육, 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 건물 상태 및 단지 환경 또한 양호한 편입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 및 권리 관계 파악 시 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 아파트 단지가 밀집한 지역으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 뛰어난 생활 인프라: 지하철역, 버스 정류장, 대형 마트, 학교, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. (단, 임대차 관계 미확인 부분은 별도 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 385,000,000원입니다. 예상 입찰가는 낙찰을 위한 전략, 현재 부동산 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 본건의 현장 조사 결과 및 권리 분석 내용을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되, 면밀한 시장 분석을 통해 합리적인 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.