나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101794 [1] 부산광역시 북구 구포동 1060-178 용진스타티스 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 가람중학교 북측 인근에 위치하며
주위는 비교적 중소규모의 공동주택, 기존주택, 교회등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는등 제반교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철골콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 9층 902호로서,
외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위페인트등
내벽: 벽지마감등,
창호: 샷시등의 구조로 추정됨.

이용상태

업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용오피스텔로 탐문조사 됨.

설비내역

엘리베이터, 공동소화전, 화재경보 및 탐지설비, 급배수 및 위생설비,
공동현관기, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 북서하향 경사지대에 위치한 사다리형에 유사한 부정형의 토지를 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 5~6미터 내외의 포장도로등이 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m
최고높이 155m)<건축법>, 상대보호구역(가람중학교)<교육환경 보호에
관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적은 공부상의 면적을 기준으로 하였음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 탐문조사 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101794 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우OOOOOOOOOOO (우리금융캐피탈)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 북구 구포동 1060-178 용진스타티스 9층902호

신주소: 부산광역시 북구 가람로48번길 22 (구포동)

건물 용도: 오피스텔 (업무시설이나 현황 주거용으로 탐문 조사됨)

건축물 사용승인일: 2014년 12월 04일

건축 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕 10층 건물

1.3. 면적 정보

토지면적: 18.36㎡ (약 5.55평)

토지 지분: 18.3559980636636㎡ (약 5.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 54.38㎡ (약 16.45평)

건물 지분: 54.38㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

* 아파트/오피스텔의 경우, 전용면적은 54.38㎡(약 16.45평)이며, 공급면적(분양면적)에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 매각 대상 및 감정가

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 120,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 북구 구포동 소재 가람중학교 북측 인근에 위치합니다.

주위는 비교적 중소규모의 공동주택, 기존주택, 교회 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 대체로 북서하향 경사지대에 위치한 사다리형에 유사한 부정형의 토지를 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 폭 약 5~6미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

* 일반상업지역

* 방화지구

* 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m, 최고높이 155m)<건축법>

* 상대보호구역(가람중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 07월 09일에 접수된 우리금융캐피탈의 가압류 (부산지방법원 2025카단53841)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권영우 (성만 표기: 권 )

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 08월 26일

확정일자: 2021년 08월 13일

배당신고일자: 2025년 09월 01일

대항력: 있음

비고: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 낙찰자가 인수해야 하는 임차권등기(2025.09.01.)가 존재합니다. 임대차보증금 105,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리 관계

등기부채권 총액은 136,897,786원입니다.

본 건 경매와 관련된 우리금융캐피탈의 가압류 및 강제경매, 롯데캐피탈의 가압류 등은 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건은 부산 북구 구포동에 위치하며, 가람중학교 북측에 자리잡고 있습니다.

주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 종교시설 등이 혼재된 지역으로, 상업시설보다는 주거 및 생활 편의시설이 주를 이루는 지역입니다.

업무시설로 등기되어 있으나 실제 주거용으로 탐문 조사된 점으로 미루어 보아, 지역 내 주거용 오피스텔에 대한 임대 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근 또한 용이하여 일반적인 업무 및 주거 생활이 가능한 환경입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 가람중학교가 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주변 주택가 형성에 따른 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보이나, 대형마트, 백화점 등 주요 상업시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 교통: 차량 및 시내버스 이용이 편리하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 비교적 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 중요한 리스크 요인으로, 대항력 있는 임차인 권영우 씨의 보증금 105,000,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 초기 투자 비용 및 최종 취득 원가에 큰 영향을 미칩니다.

* 현황과 공부상 용도 차이: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 사용 중이라는 점은, 추후 주거용 오피스텔 관련 세금, 규제, 또는 건물 관리단과의 문제 발생 가능성을 내포할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 토지 이용계획상 가람중학교의 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 쾌적한 주거 환경 조성을 위해 주변 지역에 대한 상세한 추가 조사(예: 1km 이내 혐오시설 유무)가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 북구 구포동에 위치한 주거용 오피스텔로, 감정가는 120,000,000원입니다.

주요 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 105,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 높다는 점입니다.

이는 물건의 실제 취득 원가를 크게 상승시키는 요인이므로, 입찰 전에 인수될 보증금 규모와 해당 보증금을 제외한 금액으로 투자가치가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

주거용으로 사용되고 있다는 점은 안정적인 임대 수요를 기대하게 하나, 인수되는 보증금 리스크를 상쇄할 만한 시세 상승 잠재력이나 임대 수익률 확보가 관건이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은, 시세보다 낮은 가격으로 매수할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

* 주거용으로 활용되는 오피스텔이므로, 지역 내에서 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 부산 북구 지역의 부동산 시장 동향 및 향후 개발 가능성을 고려한 장기적 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 120,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 105,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 상황입니다. 따라서 실질적인 총 취득 원가는 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 시세 분석 결과, 해당 물건과 유사한 크기(50~60㎡) 및 층수의 공실 상태 물건은 대략 140,000,000원 ~ 170,000,000원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

이를 바탕으로 예상되는 투자 수익률 및 총 취득 원가 부담을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예를 들어, 시장 가치를 150,000,000원으로 가정하고, 투자자가 최소한의 수익률을 확보하기 위해 총 140,000,000원 이하로 취득하고자 한다면, 최대 입찰가는 다음과 같이 계산될 수 있습니다.

최대 총 취득 가능 금액 - 인수해야 할 임차 보증금 = 최대 입찰가

140,000,000원 - 105,000,000원 = 35,000,000원

이처럼, 인수해야 할 임차 보증금 105,000,000원이 매우 크므로, 실질적인 낙찰가는 감정가보다 훨씬 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

하지만, 이는 시장 가치에 대한 추정치이므로, 실제 현장 조사 및 최신 시세 정보를 바탕으로 면밀한 분석 후 입찰가를 결정해야 합니다.

* 본 정보만을 기반으로 한 예상 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 50,000,000원

* 주의사항: 위 예상 입찰가는 인수 보증금 105,000,000원을 제외한 금액이며, 낙찰 후 총 지출액은 '낙찰가 + 105,000,000원(최소)'이 됨을 반드시 인지해야 합니다. 실제 입찰가는 현장 조사 및 최근 거래 사례 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.