나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101764 [1] 부산광역시 북구 화명동 295 도시화명그린아파트 208동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 북구 화명동 소재 '금명여자고등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 지하1층 지상20층 건물 내 제17층 제1701호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대 내 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접하며, 아파트 단지내 진출입로, 주차장시설 및 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-01-10), 제1종지구단위계획구역(2024-01-10), 주거용지(공동주택용지), 도로(접합), 상대보호구역(금명여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대천리중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대천리초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금명여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

물건 비고

본건 호실은 공급중지시설로 가스 무단사용금지 대상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101764 (1)

* 소재지: 부산광역시 북구 화명동 295 도시화명그린아파트 208동 17층 1701호

* 용도: 아파트

* 감정가: 117,000,000원

* 토지면적: 27.57㎡ (약 8.34평)

* 토지지분: 27.57㎡ (약 8.34평)

* 건물면적: 49.42㎡ (약 14.95평)

* 건물지분: 49.42㎡ (약 14.95평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 본건 호실은 공급중지시설로 가스 무단사용금지 대상임.

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 북구 화명동 소재 '금명여자고등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설로 형성된 주거 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권이전: 구인택 (2009-04-17), 김양우 (2011-11-25), 정준영 (2022-03-18)

* 근저당권: 우리은행 (2022-03-18, 금99,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 에프더블유2503유동화전문 (2025-08-12, 85,879,163원)

* 등기부채권 총액: 99,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 관련 특이사항은 제공된 정보상 명확히 기재되어 있지 않으나, 공급중지시설 관련 주의사항만 명시되어 있습니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지 내에 위치한 전형적인 주거지 상권입니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* (참고: 외부 지도 서비스나 검색 엔진을 통한 상세한 주변 상업시설 및 혐오시설 분석은 본 보고서의 범위를 벗어납니다.)

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 지하1층 지상20층 건물 중 제17층 제1701호입니다.

* 이용 상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: '금명여자고등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 아파트 정보: 도시화명그린(21B)아파트, 1996년 4월 27일 사용승인되었습니다. 해당 동은 20층 중 17층에 위치하며, 총 720세대로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 채권의 유동화 과정에서 발생할 수 있는 복잡한 권리 관계나 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 가스 사용 제한: 본건 호실은 공급중지시설로 지정되어 있어 가스 무단 사용이 금지됩니다. 이는 난방 및 취사 등 생활에 직접적인 제약을 줄 수 있는 중대한 사안입니다.

* 임대관계 미상: 인수할 보증금은 없으나, 임대관계가 불명확하여 점유 관계나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 부산광역시 북구 화명동 소재 도시화명그린아파트 17층 물건은 비교적 좋은 입지에 위치하고 있으며, 최근 실거래가격을 고려할 때 시장 가치가 양호하게 형성되어 있습니다. 권리 분석상 인수할 만한 복잡한 권리는 없어 보이며, 인수 보증금 또한 없는 것으로 나타났습니다. 그러나 유동화 물건이라는 점, 공급중지시설로 인한 가스 사용 금지라는 특이사항, 그리고 임대관계 미상이라는 점은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 추가 정보 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 북구 화명동 지역의 아파트로, 지역 내 안정적인 수요를 바탕으로 한 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

* 전용면적 49.42㎡ (약 14.95평)의 소형 면적으로, 실수요자뿐만 아니라 소액 투자자에게도 매력적입니다.

* 최근 실거래가 정보가 제공되어, 시장 가격 형성 추이를 파악하고 합리적인 입찰가 산정에 참고할 수 있습니다.

* 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가(최고 10,500,000원), 감정가(117,000,000원), 그리고 물건의 층수(17층) 및 기타 제반 상황을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 기준 예상 입찰가는 108,000,000원 (1억 800만원)을 제안합니다. 이는 최근 최고 실거래가보다 소폭 높은 수준이지만, 감정가보다는 낮은 가격대로, 잠재적 리스크 요인을 감안한 합리적인 접근이 될 수 있습니다. 단, 이는 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리관계 확인 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.