나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5680 [1] 부산광역시 해운대구 우동 643-1 한양수자인마린오피스텔 17층1719호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 ""우1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등으로 형성되어있으며, 제반입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 ""해운대역""이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호1)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건 내 17층 1719호로서,
(사용승인일 : 2013.11.25)
외벽 : 알루미늄복합판넬 및 화강석 붙임
내벽 : [폐문 및 부재]
바닥 : [폐문 및 부재]
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장등본 상 ""업무시설(오피스텔)""임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강시설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설의 부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 약 20m 내외, 남동측으로 약 12m 내외, 북동측으로 약 5m 폭 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(우동1 지구단위계획구역
(최초2002.6.19.)), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-102)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(중로3-378)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 150m)<건축법>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>,중점경관
관리구역(2018.2.21.)<추가기재>건폐율1/10강화구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 본건은 현장조사 시 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건, 관련공부(집합건축물대장등본 상 용도) 및
외부관찰 등에 의거 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 주택임차권등기 있으나, 승계인 주택도시보증공사가 2026. 5. 13. 대항력포기확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5680 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 643-1, 한양수자인마린오피스텔 17층 1719호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물면적: 26.17㎡ (약 7.92평)

토지면적: 3.34㎡ (약 1.01평)

감정가: 90,000,000원

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 "우1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통 환경

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 "해운대역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(우동1 지구단위계획구역)에 해당합니다.

또한 중로1류, 중로3류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 온천지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

건폐율 1/10 강화구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준 권리

등기부등본상 말소기준 권리는 갑15번의 주택도시보증공사 강제경매개시결정등기 (접수일자 2025-08-13)입니다.

1.2. 2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인 정보

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-13

* 확정일자: 2019-11-13

* 대항력: 있음

* 권리 분석 결과

* 본건에는 선순위 임차권 (을구 5번)이 존재하나, 매수인에게 대항할 수 있는 해당 임차권에 대하여 승계인 주택도시보증공사가 2026년 5월 13일자로 대항력 포기 확약서를 제출하였습니다.

* 따라서, 매수인은 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.2. 3. 기타 권리사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권 및 생활정보

1.3. 1. 주변 상권

본건이 위치한 해운대구 우동 지역은 해운대역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

다양한 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

1.3. 2. 편의시설

인근에 해운대역을 비롯한 대중교통 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

행정복지센터, 은행, 병원, 다양한 상업 시설 등이 주변에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

1.3. 3. 건물 내부 및 부대시설

본건 건물은 2013년 11월 25일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 오피스텔입니다.

내부에는 급배수, 위생, 승강, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물은 22층 규모이며, 본건은 17층에 위치합니다.

내부 이용 상태는 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

1.4. 잠재적 리스크

1.4. 1. 권리 관련 리스크

초기 조사 시 선순위 임차권의 존재로 인한 부담이 있었으나, 매각기일 전 대항력 포기 확약서가 제출되어 매수인이 인수할 권리가 소멸되었습니다.

따라서 권리상 매수인이 부담해야 할 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 2. 명도 관련 리스크

현재 임차인의 거주 여부 및 점유 관계는 미상입니다.

경매 절차에 따라 명도가 진행될 예정이며, 통상적인 명도 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

1.4. 3. 기타 리스크

감정평가 당시 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 유사 물건, 공부 등에 의거하여 평가되었습니다.

실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

1.5. 시세 분석 및 투자 포인트

1.5. 1. 최근 실거래가 분석

주변 "한양수자인 마린 오피스텔"의 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 가격 동향을 보입니다.

2026년 7월 25일, 전용면적 40.047㎡ (약 12.11평)이 15,500만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 22일, 전용면적 27.284㎡ (약 8.25평)이 9,400만원에 거래되었습니다.

2026년 6월 13일, 전용면적 40.047㎡ (약 12.11평)이 15,000만원에 거래되었습니다.

본건의 건물면적은 26.17㎡ (약 7.92평)으로, 가장 유사한 크기인 27.284㎡ (약 8.25평) 물건이 9,400만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 9,000만원은 시세 대비 적정하거나 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.5. 2. 투자 포인트

부산 해운대구의 핵심 지역에 위치하여 입지 가치가 우수합니다.

해운대역 역세권으로 교통이 편리하며, 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

임차인 권리 문제가 매각으로 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

감정가가 최근 시세 대비 합리적인 수준으로, 시세 차익 및 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 핵심 지역에 위치한 오피스텔로서, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 자랑합니다.

권리 분석상 매수인이 인수해야 할 부담이 없어 안전한 투자가 가능하며, 감정가 또한 합리적인 수준으로 책정되었습니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본건의 시세 대비 저평가 가능성이 있어 투자 매력이 높다고 판단됩니다.

다만, 현장 확인이 제한적이었던 점을 고려하여, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하시기를 권장합니다.

주변 지역은 상업 및 주거 밀집 지역으로, 인근에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 예상 입찰가

1.7. 1. 산정 근거

본건의 건물면적(26.17㎡)과 가장 유사한 거래 사례인 27.284㎡ 물건이 9,400만원에 거래되었습니다.

감정가 9,000만원은 이 시세와 거의 일치하거나 조금 낮은 수준입니다.

시세 대비 추가 상승 여력, 경매 물건의 특성, 향후 명도 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

1.7. 2. 예상 입찰가 범위

85,000,000원 ~ 98,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.