나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6231 [1] 부산광역시 해운대구 해운대로 620, 22층2209호 (우동,해운대라뮤에뜨) 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 도시철도2호선 "해운대역" 남측 인근에 위치하며,
주위는 숙박시설, 위락시설, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 상가지대로서, 상업적 환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 해운대역 등이 소재하여 제반 교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상 42층 건물 내 22층 2209호로서,
외벽 : 강화유리(커튼월) 및 알루미늄복합판넬 마감 등,
창호 :시스템 창호 등임.

이용상태

생활박시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비,화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 스프링쿨러설비, 시스템 냉방설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있는 것으로 보여짐.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 생활숙박시설, 판매시설 등 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 포장 광대로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황 호텔 객실로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 부산동부지원 2024타경6231 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 해운대로 620, 22층2209호 (우동,해운대라뮤에뜨)

용도: 숙박시설

감정가: 425,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.06㎡ (약 2.44평)

토지지분: 8.0648㎡ (약 2.44평)

건물면적: 55.95㎡ (약 16.93평)

건물지분: 55.9523㎡ (약 16.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

현황 호텔 객실로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 도시철도2호선 "해운대역" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 숙박시설, 위락시설, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 상가지대로서 상업적 환경이 매우 우수합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 해운대역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물구조 및 외관

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 5층, 지상 42층 건물 내 22층 2209호입니다. 외벽은 강화유리(커튼월) 및 알루미늄복합판넬로 마감되었으며, 창호는 시스템 창호로 되어 있습니다.

2.4. 이용상태 및 설비

현재 생활숙박시설 용도로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 설비, 스프링쿨러 설비, 시스템 냉방 설비 및 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 및 도로

토지는 인접지와 인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 생활숙박시설, 판매시설 등의 부지로 이용 중입니다. 북서측 및 북동측으로 포장된 광대로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매개시

채권자는 남부새마을금고이며, 본건은 남부새마을금고의 신청으로 부산지방법원 동부지원 2024타경6231호로 부동산 임의경매가 진행 중입니다.

3.2. 등기부 요약 및 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 8월 25일 접수된 남부새마을금고의 근저당권(금340,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 을1 근저당권 (2015-08-25)

* 을12 압류 (2024-03-13)

* 을13 임의경매 (2024-10-23)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 요약 상 '말소: -'로 표시된 권리는 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. 특히 2020년 12월 17일 접수된 농업회사법인도시농부주식회사의 소유권이전청구권가등기(갑7)는 말소되지 않는 권리이므로, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

비록 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있고 임대차 관계가 명확하지 않더라도, 현황 호텔 객실로 이용 중이라는 점과 임대 관계 미상이라는 점을 고려할 때, 실제 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 임차인 현황에 대한 추가적인 조사와 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업적 입지

본건 소재지는 부산의 대표적인 관광 및 상업 중심지인 해운대역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 숙박시설, 위락시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 활성화된 상권입니다.

4.2. 주변 시설 및 경쟁 환경

해운대 해수욕장과 가까우며, 인근에는 다양한 상업 시설, 맛집, 카페 등이 즐비하여 있어 배후 수요가 높습니다. 또한, 호텔 라뮤에뜨 자체도 레지던스형 호텔로 알려져 있어 관련 업종과의 경쟁 환경이 형성되어 있습니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 위치한 주요 관광 및 상업 지구의 특성상 일반적으로 알려진 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 중화학 공업 단지 등)이 직접적으로 언급되거나 보고된 사항은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

해운대역 인근으로 교통이 편리하며, 주변에 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 용이합니다. 해운대 해수욕장, 해리단길 등 주요 관광 명소와도 인접해 있어 생활 및 여가 활동에 편리한 환경을 제공합니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 2호선 해운대역이 도보 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 접근이 용이합니다.

5.3. 주변 환경

해운대 해수욕장과 가까운 거리에 위치하며, 상업 및 관광 활동이 활발한 지역으로, 쾌적하고 편리한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미소멸 권리

가장 큰 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 소유권이전청구권가등기(갑7)입니다. 이는 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 할 가능성이 있어 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 현황 호텔 객실로 이용 중이라는 점을 고려할 때, 실제 임차인과의 관계 정리가 필요할 수 있습니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

6.3. 부동산 시장 변동성

해운대 지역은 관광 및 주거 수요가 높으나, 부동산 시장의 전반적인 변동성 및 정책 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대의 핵심 상업 및 관광 지역에 위치한 숙박시설로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 환경을 자랑합니다. 해운대역과 인접하고 해운대 해수욕장과도 가까워 유동인구가 풍부하며, 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 현재 호텔 객실로 이용 중인 점은 즉시 수익 창출이 가능하다는 장점이 될 수 있습니다.

그러나, 매각으로 소멸되지 않는 소유권이전청구권가등기의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 임대차 관계가 미상인 점 또한 명도 및 향후 운영에 변수가 될 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수 부담을 명확히 파악하고, 잠재적 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최고의 입지

부산의 대표 관광지인 해운대 중심부에 위치하여 관광객 및 유동인구가 풍부하며, 높은 상업적 가치를 지닙니다.

8.2. 즉시 수익 가능성

현황 호텔 객실로 이용 중이므로, 명도 및 권리 정리 후 즉시 수익화가 가능할 것으로 예상됩니다.

8.3. 편리한 교통 및 생활 인프라

해운대역 역세권이며, 주변에 다양한 편의시설과 관광 명소가 있어 투자 및 실거주 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 425,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 미소멸 권리(소유권이전청구권가등기) 인수 비용 및 법률 자문 비용

* 명도 진행 시 예상되는 명도 비용 및 소요 시간

* 향후 예상되는 임대 수익률 및 공실률

* 최근 해운대 지역 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 추이

상기 고려 사항들을 면밀히 분석한 후, 본건의 잠재적 리스크를 충분히 반영한 경쟁력 있는 입찰가를 산정해야 할 것입니다. 현재로서는 정확한 예측이 어렵지만, 감정가를 기준으로 하되 권리 인수 및 명도 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.