나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5678 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 868 웨이브리즈 204동 24층2403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 소재 '기장우체국' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 골프장, 임야 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상25층 건물 내 제24층 제2403호로서, 현상은 양호함.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감, 인조석 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남서측으로 광대로(대변로)에 접하며, 아파트 단지내 진출입로, 주차장시설 및 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경관녹지(저촉), 근린공원(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 임업용산지<산지관리법>, 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5678 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 868 웨이브리즈 204동 24층 2403호

용도: 아파트

감정가: 317,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

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1.2. 건물 정보

건물면적 (전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.99㎡

분양면적: 제공된 정보에는 명확하게 기재되어 있지 않습니다.

구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 1층, 지상 25층 건물 중 24층 2403호

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 인조석 마감 등

창호: 샷시창 등

설비: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 소화기, 도시가스 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

건축물현황: '웨이브리즈' 아파트 단지 내 204동에 속해 있으며, 24층에 위치합니다.

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1.3. 토지 정보

총 토지면적 (단지 전체): 30,642.00㎡ (약 9,268.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역. 또한, 경관녹지(저촉), 근린공원(저촉), 가축사육제한구역, 임업용산지, 영농여건불리농지 등에 해당합니다.

토지 형상 및 이용상태: 남서하향 완경사지대 내 자체지반은 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

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2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 소재 '기장우체국' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 부근은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 골프장, 임야 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로: 단지 남서측으로 광대로(대변로)에 접하고 있으며, 아파트 단지 내 진출입로 및 주차장 시설, 가로망 등이 잘 정비되어 있습니다.

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3. 권리분석

* 등기사항 요약:

* 소유권: 한국토지주택공사 (보존등기) -> 고경무 (이전 등기)

* 말소기준권리: 2022년 11월 25일자 우리은행 근저당권 (을1, 채권금액 60,500,000원)

* 기타 권리: 우리은행 근저당 (을2), 부산신용보증재단 (갑3, 가압류), 서민금융진흥원 (갑4, 가압류), 국민은행 (갑5, 가압류), 에프더블유2503유동화전문유한회사 (갑6, 임의경매), 해운대세무서장 (갑7, 압류) 등이 등기되어 있으며, 이들 대부분은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 258,132,679원.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리인 우리은행 근저당보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 등기부상에는 명시되어 있지 않으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임대관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 보증금이나 차임 등 인수해야 할 채무가 있는지에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

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4. 상권분석

* 지역 내 주거 수요: 주변 지역은 아파트 단지를 중심으로 형성되어 있으며, 다세대주택, 단독주택 등 다양한 주거 형태가 밀집해 있어 안정적인 주거 상권이 구축되어 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 쾌적성: 인근에 골프장, 임야 등이 있어 자연 친화적인 주거 환경을 갖춘 잠재력이 있습니다.

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5. 생활정보

* 교통: 아파트 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 녹지 공간과의 인접성으로 인해 비교적 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본 물건의 가장 중대한 리스크 요소입니다. 토지에 대한 권리가 건물 등기부에 명확히 등기되지 않아, 낙찰 후 소유권 이전 및 재산권 행사에 복잡한 법적 문제와 상당한 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다. 이에 대한 법률적 해결 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 자산으로, 일반적인 경매 물건에 비해 절차 진행이나 처리에 있어 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 복합적인 규제: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역이 지정되어 있으며, 경관녹지, 근린공원(저촉), 가축사육제한구역, 임업용산지, 영농여건불리농지 등 여러 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

* 토지 지분 표시 오류 가능성: '일괄매각' 대상임에도 '토지지분: 0㎡'으로 표시된 점은 일반적이지 않아, 등기부나 관련 서류에 대한 추가 확인이 필요합니다.

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7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 건물 상태와 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나 '대지권 미등기'라는 매우 심각한 하자가 존재하여, 낙찰 후 소유권 확보 및 재산권 행사에 큰 어려움이 예상됩니다. 또한, 유동화 물건이라는 점과 토지이용계획상 복합적인 규제가 있다는 점도 잠재적 리스크로 작용합니다. 이러한 중대한 리스크를 충분히 인지하고, 반드시 법률 전문가와 상담하여 명확한 해결 방안을 모색한 후에 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

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8. 투자 포인트

* 잠재적 가격 메리트: '대지권 미등기'와 같은 중대한 하자 발생으로 인해, 일반 경매 물건보다 상당히 저렴한 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 주거 입지: 해안 지역의 쾌적한 주거 환경과 더불어, 아파트 단지로서의 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다.

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9. 예상 입찰가

'대지권 미등기'라는 치명적인 하자, 유동화 물건이라는 특수성, 그리고 토지이용계획상의 복합적인 규제 사항 등을 고려할 때, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 심층 분석 및 법률 전문가와의 면밀한 상담이 필수적입니다.

* 현장 조사를 통해 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 명확히 파악하고, 대지권 미등기 문제 해결 가능성 및 예상 비용을 산출해야 합니다.

* 인근 유사 물건의 실거래가 및 시세 동향을 종합적으로 분석하고, 상기 리스크 요인들을 반영하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 합니다.

* 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 본 물건의 특수성을 감안할 때, 감정가 이하 또는 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.