나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5682 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 151-5 한신아파트 107동 16층1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 소재 '기장초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위환경은 보통 임.

교통상황

차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 동해선 '기장역'이 소재하여 전반적인 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 25층 제107동 건물내 제16층 제1602호로서, 1995년 5월 18일에 사용승인 되었음.
┌외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감
│내벽: 벽지마감 등
└창호: 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 경사지대내 조성된 부정형에 유사한 토지로서, 공동주택(아파트) 및 부속상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 진출입로 및 단지내 가로망 정비 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역(2013-07-10) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의 : 기장군 창조건축과(051-709-4292))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

물건 비고

2026.06.16.에 주택도시보증공사(양도전: 김형석)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5682 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 151-5 한신아파트 107동 16층1602호

* 용도: 아파트

* 감정가: 157,000,000원

* 토지면적: 19.14㎡ (약 5.79평)

* 건물면적: 59.85㎡ (약 18.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 1995년 5월 18일 (사용승인)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 소재 '기장초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 동해선 '기장역'이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m), 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 단지 진출입로 및 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기 (갑7)

* 채권자: 주택도시보증공사

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 2일

* 확정일자: 2022년 5월 23일

* 대항력: 없음 (확약서 제출로 대항력 포기)

* 권리분석 요약:

* 주택임차권 (김 ): 2022년 6월 2일 전입, 2022년 5월 23일 확정일자. 보증금 1억 5천만원.

* 2026년 6월 16일, 임차인 김 는 주택도시보증공사(양도전)에 대하여 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

* 이에 따라 본 물건은 임차인으로부터 인수할 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매(접수일자 2025-08-13)보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 150,000,000원

4. 상권분석

* 본 물건은 주거용 아파트이므로, 일반적인 상권 분석보다는 주변 지역의 생활 환경 특성에 중점을 둡니다.

* 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 단지명: 기장한신그린코아아파트

* 주소: 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 151-5

* 사용승인일: 1995년 5월 18일

* 총 세대수: 1,131세대

* 총 주차대수: 317대 (지하 26대, 지상 4대)

* 건물 최고층: 25층

* 해당 물건 층수: 16층

* 전용면적: 59.85㎡ (약 18.11평)

* 분양면적: 84.985㎡ (약 25.7평) (참고: 최근 매매 정보에서 확인된 면적)

* 주변 편의시설:

* '기장초등학교'가 북동측 인근에 소재합니다.

* 주변에 근린생활시설과 공원이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 혐오시설 정보:

* 주변 지역을 조사한 결과, 해당 아파트 단지 인근에 특별히 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계: 임차인 김 가 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 임차보증금 반환 채권의 최종 처리 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다. (다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 고려하면 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.)

* 건축년도: 1995년식 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 매각 진행 과정에서 추가적인 변동사항이 발생할 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 기장군 기장읍에 소재한 한신아파트 107동 1602호로, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

* 채권자인 주택도시보증공사는 임차인 김 로부터 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 받아낸 상태이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 따라서 권리관계는 비교적 명확하며, 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건으로 평가됩니다.

* 아파트 단지는 기장초등학교 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 다만, 1995년에 준공된 아파트로 연식이 있다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기로 인한 권리 인수 부담이 없어 안전성이 높습니다.

* 기장역 인근으로 교통이 편리하며, 주거 환경이 안정적입니다.

* 향후 지역 개발 및 부동산 시장 동향에 따라 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 정보(2026년 7월 17일):

* 전용면적 59.85㎡ (약 18.11평), 9층: 13,900만원

* 전용면적 84.985㎡ (약 25.7평), 14층: 21,800만원

* 전용면적 84.985㎡ (약 25.7평), 4층: 23,700만원

* 감정가: 157,000,000원 (15,700만원)

* 본 물건은 전용면적 59.85㎡ (약 18.11평)이며, 16층입니다.

* 가장 유사한 조건인 59.85㎡, 9층 매물이 13,900만원에 거래되었습니다.

* 16층은 9층보다 7개 층이 높으므로, 층수 프리미엄을 고려하면 실거래가 13,900만원보다 상승할 여지가 있습니다.

* 일반적으로 층별 시세 변동률을 고려할 때, 16층은 9층 대비 약 5~10% 정도의 추가 가치를 가질 수 있습니다.

* 이를 바탕으로 예상 시세는 약 14,500만원 ~ 15,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가(15,700만원)는 현재 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 안전 마진 확보 및 경쟁 상황을 고려할 때, 감정가 이하에서 입찰하는 것이 유리합니다.

* 예상 입찰가: 14,300만원 ~ 14,600만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.