나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22487 [1] 부산광역시 금정구 부곡동 56-36 수신파크빌 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 '부산예술중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 주상용, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주위환경 보통임.

교통상황

차량접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 '장전역'이 위치하여, 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물내 제6층 제601호로서, 2014년 4월 21일에 사용승인 되었음.
외벽: 스톤코트마감
내벽: 벽지 및 일부 타일마감
창호: 샷시창임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 3필일단의 가장형에 유사한 토지로, 인접지와 등고평탄하며 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부곡동 56-24, 56-17, 56-36 :제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

공부상 오피스텔이며, 현황'주거용 오피스텔'로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임
경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권(임차권자 백상욱이 양도한 채권 금 168,000,000원)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니함(특별매각조건)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2025타경22487 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 금정구 부곡동 56-36 수신파크빌 6층602호

1.3. 건물명

수신파크빌

1.4. 용도

오피스텔 (현황: 주거용 오피스텔로 추정)

1.5. 감정가

160,000,000원

1.6. 면적

* 토지 면적: 48.62㎡ (약 14.71평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 66.41㎡ (약 20.09평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 '부산예술중학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 도시철도 1호선 '장전역'이 위치하여 전반적인 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 관련 검색 결과상, 해당 물건지 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 창원지방법원 2023카단12882 가압류(삼성카드)로, 접수일자는 2023년 12월 15일입니다.

3.2. 등기부 현황

* 갑1: 소유권보존 (김정자)

* 갑2: 소유권이전청구권가등기 (김기홍)

* 을5: 주택임차권 (백상욱, 168,000,000원) - 말소 예정

* 갑6: 가압류 (삼성카드, 6,299,115원) - 말소 기준 권리

* 갑7: 가압류 (경남은행, 31,072,426원) - 말소 예정

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사, 182,288,585원) - 말소 예정

총 등기부채권액은 205,371,541원입니다.

3.3. 임차인 분석

3.3. 1. 임차인 현황

* 임차인: 백상욱 (채권양도)

* 보증금: 168,000,000원

* 전입일자: 2018-10-01

* 확정일자: 2020-08-26

* 배당신고일자: 2022-10-14

3.3. 2. 대항력 및 인수 보증금

해당 임차인 백상욱은 전입일자(2018.10.01)가 말소기준권리(2023.12.15)보다 앞서지만, '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 또한, 특별매각조건에 따라 경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권(백상욱 양도 채권 168,000,000원)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 않습니다. 따라서, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

3.4. 특별매각조건

경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권(임차권자 백상욱이 양도한 채권 금 168,000,000원)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니합니다. (HUG 인수조건 변경)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 부산 금정구 부곡동 일대는 소규모 공동주택과 근린생활시설, 학교 등이 분포하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 대규모 상업 지구는 아니나, 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 상업시설 현황

부근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 다만, 오피스텔의 주용도가 '공동주택' 및 '주상용'으로 분류되어 있어, 집중적인 상업 활동보다는 배후 주거 수요에 기반한 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 부산예술중학교가 남측 인근에 위치합니다.

* 도시철도 1호선 '장전역'과 인접하여 부산 시내 주요 대학 접근성이 좋습니다. (검색 결과: 교동초등학교와 같은 일반 초등학교도 주변에 있음)

5.3. 주거 환경

7층 건물 중 6층에 위치하며, 철근콘크리트 구조로 2014년 4월 21일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 스톤코트, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기, 화재경보 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련

'HUG 인수조건 변경'은 주택도시보증공사가 채권 회수 과정에서 임차권 인수 조건을 변경하여 진행하는 경매임을 의미합니다. 본 건의 경우, 임차인 백상욱의 보증금 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 특별 조건이 명시되어 있어, 매수인의 직접적인 금전적 부담은 없습니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 백상욱은 대항력이 없는 것으로 판단되나, 법적 절차 상의 변동 가능성을 배제할 수는 없습니다. 그러나 명시된 특별매각조건으로 인해 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.3. 공부와의 차이

공부상 오피스텔이나 현황은 '주거용 오피스텔'로 추정되며, 이는 일반적인 오피스텔의 이용 형태와 일치합니다.

6.4. 기타 특이사항

임대관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 부곡동의 역세권에 위치한 주거용 오피스텔입니다. 부산예술중학교와 인접하며, 도시철도 1호선 장전역 이용이 편리하여 주거 및 교통 환경이 양호합니다. 특히, 임차인의 대항력이 없고 특별매각조건으로 인해 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매수자에게 큰 이점으로 작용합니다. 현재 감정가는 1억 6천만원이나, 향후 시세 변동 및 임대 수요 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 1호선 장전역 이용이 편리하여 젊은 직장인이나 학생 수요 확보에 유리합니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인 및 특별 매각 조건으로 인해 보증금 인수 위험이 전혀 없습니다.

* 생활 편의성: 주변 근린생활시설 및 교육시설(부산예술중학교 등) 이용이 편리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2014년 사용승인된 건물로, 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 기준

본 물건의 감정가는 160,000,000원입니다.

9.2. 시세 분석

본 보고서 작성 시점에 제공된 정보만으로는 해당 오피스텔의 현 시세를 정확히 산정하기 어렵습니다. 실제 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 매매 및 전세 매물 현황, 공실률 등을 면밀히 조사해야 합니다. 경매 물건의 특성상 감정가는 초기 기준이 되며, 유찰 횟수나 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 낙찰가가 결정됩니다. 따라서, 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여 시세 조사 결과를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.