나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22504 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 417-6 대동레미안더오션2 12층 1203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 롯데백화점 북서측 인근, 부산진경찰서 남측 인근
에 위치한 대동레미안더오션2 12층 1203호이며, 주위는 도로변 근린생활시설, 사무실, 소규
모 공동주택, 원룸 등이 혼재하여 주거환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하실부 12층 건물 내 12층 1203호로서,
·외벽 : 저층 석재 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅,
·내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함.

이용상태

공동주택(아파트-도시형생활주택)임.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러설비, 공동현관문, 도시가스 공급에 의한
개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 주위와 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 각각 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m),
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m), 상대보호구역(2025-02-12).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 남향, 복도식으로 지하주차장 및 타워주차설비 되어있음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김신규)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22504 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 417-6 대동레미안더오션2 12층 1203호

* 용도: 도시형생활주택 (아파트)

* 감정가: 1억 9500만원

* 토지면적: 8.80㎡ (약 2.66평) / 토지지분: 8.8049㎡

* 건물면적: 42.76㎡ (약 12.93평) / 건물지분: 42.76㎡ (전용면적)

* 분양면적: 제공된 정보에서 확인되지 않습니다.

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물명: 대동레미안 더 오션 2

* 준공일: 2017년 1월 (20170110)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총세대수: 48세대 (집합건물표제부JSON 기반)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 롯데백화점 북서측 인근, 부산진경찰서 남측 인근에 위치합니다. 주위는 도로변 근린생활시설, 사무실, 소규모 공동주택, 원룸 등이 혼재하여 주거 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 소형차량 출입이 가능하며, 시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 남측 및 서측으로 각각 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 부산지방법원 2025타경22504(갑5)로 등기된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2025년 8월 11일 접수)입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2017년 1월 19일)

* 공유자전원지분전부이전 (2017년 5월 29일, 매매)

* 주택임차권 (김신규, 2019년 3월 21일 전입, 2024년 10월 17일 배당신고)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025년 8월 11일 접수) - 말소기준권리

* 가압류 (부산신용보증재단, 2025년 10월 22일 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권 및 가압류 등은 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권양도: 김신규)

* 보증금: 2억원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2019년 3월 21일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 16일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 낙찰자는 임차보증금을 인수하지 않아도 됩니다. (주의: 임차인 김 )

4. 상권분석

* 주변 시설: 롯데백화점, 부산진경찰서 인근으로 상업 및 업무 시설이 발달한 지역입니다.

* 유사 물건 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 중, 2013년식 다세대 주택(18.36㎡)이 2024년 7월 23일 7,860만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 428만원으로, 본건과 건축 연도는 유사하나 면적이 더 작습니다.

* 본건(42.76㎡, 2017년 준공)의 경우, 유사한 조건의 거래 사례를 감안할 때 ㎡당 약 400만원에서 450만원 선으로 추정됩니다.

* 이를 바탕으로 추정 시세는 약 1억 7,100만원에서 1억 9,200만원 사이로 산출됩니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 주위는 도로변 근린생활시설, 사무실, 소규모 공동주택, 원룸 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리한 위치에 있습니다.

* 편의 시설: 롯데백화점 등 다양한 편의 시설이 인접해 있습니다.

* 주차: 지하주차장 및 타워주차설비가 갖추어져 있습니다.

* 난방: 도시가스를 이용한 개별난방 방식입니다.

* 설비: 위생, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: "내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함."이라는 문구에 따라, 내부 상태를 직접 확인할 수 없어 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 관련 법적 해석 가능성: HUG의 확약서가 법적으로 명확히 효력을 발휘할 것으로 예상되나, 만약의 경우를 대비한 법적 검토가 필요할 수 있습니다. (다만, 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 약정으로 인해 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.)

* 토지이용계획 제한: 일반상업지역 내 최고 높이 제한 및 상대보호구역 지정 등은 향후 건물 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 부전동의 우수한 입지에 자리한 도시형생활주택입니다. 2017년 준공으로 비교적 신축이며, 가장 큰 장점은 HUG의 확약서를 통해 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없다는 점입니다. 이는 명확한 권리분석 결과를 바탕으로 하며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인할 수 없는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 명확하고 안전한 권리관계: 임차인의 대항력 및 보증금 반환청구권 포기로 인한 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지 조건: 부산진구 중심 상업지역 인근으로 편의시설 접근성이 뛰어나고 교통이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 안정적인 임대 수요: 소형 주거 공간으로서 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 9500만원

* 최근 유사 물건 시세 분석 결과, ㎡당 약 400만원에서 450만원 선으로 추정되며, 이에 따른 추정 시세는 약 1억 7,100만원에서 1억 9,200만원으로 산출됩니다.

* 인수되는 보증금이 0원이고 권리관계가 명확하다는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서의 경쟁이 예상됩니다.

* 내부 상태 미확인 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 약 1억 7,550만원으로 산정합니다.

10. 주변 시설 정보

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 정보로는 본건 인근에 유해하거나 혐오스러운 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.