나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21803 [1] 경상남도 거제시 사등면 지석리 823-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬 · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 지석리 소재 ""지석마을"" 내에 위치하는 토지로서, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

완경사지에 위치한 사다리형의 토지로서, ""단독주택용 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지의 서측 및 북측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호 ① 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 ""토지건물감정평가명세표""상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타
(1) 본건 지상에 소재하는 관정, 조경석, 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가하였습니다.

(2) 본건은 지적경계 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 지적측량을 요하며, 지적측량 결과에 따라 점유현황 및 이용상황 등이 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

②) 경량철골구조 슁글지붕 2층건으로서,
외벽: 벽돌 및 스톤코트 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호: 새시창호입니다.

②-1) 경량철골구조 슁글지붕 단층건으로서,
외벽: 스톤코트 등 마감.
창호: 새시창호입니다.

이용상태

②) ""단독주택""으로 이용 중입니다.
②-1) ""창고""로 이용 중입니다.

설비내역

②) 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비, 태양광설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 기호 ① 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있어 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였습니다.

공부와의 차이

본건 기호 ②, ②-1 건물은 귀 제시목록상 ""판넬지붕""이나, 현황 ""슁글지붕""입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 본건 기호 ② 건물 옥상에 소재하는 태양광설비는 건물의 부대설비로서 건물과 일체로 거래되는 관행에 따라 건물 감정평가시 이를 포함하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 소유권 관계 등을 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상㉠㉡㉢㉣㉤㉥) 매각 포함.
-[목록1] 지상소재 관정, 조경석, 조경수 등은 토지에 포함하여 평가.
-[목록2] 공부상 '판넬지붕'이나 현황 '슁글지붕', 옥상소재 태양광설비 건물에 포함하여 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21803 (1)

소재지: 경상남도 거제시 사등면 지석리 823-2

용도: 단독주택

감정가: 328,263,300원

토지면적: 631.00㎡ (약 190.92평)

건물면적: 175.50㎡ (약 53.09평)

건물 제시외면적: 77.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 사등면 지석리에 위치한 "지석마을" 내에 자리하고 있으며, 주변으로는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로 이루어져 있습니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 학교나 대형 편의시설에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았으나, 거제시는 대중교통 확충을 위해 마을버스 통합 운영 및 시내버스 환승 할인 등을 시행하고 있습니다. 지역적으로는 인근 사등면 장좌마을 등에서 혐오시설(동물장례식장, 납골당 등) 건립 관련 주민 민원이 있었던 사례가 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2015년 3월 3일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을11)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

권리분석 요약:

본 건의 등기부등본 상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소유권 이전 등기(갑10, 갑14)이며, 이는 매각으로 인해 소멸되지 않습니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 별도의 인수 부담은 없으나, 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황:

* 김 :

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-11

대항력: 없음

비고: 배당 신고 여부 미상. 인수 보증금 없음.

* 이 :

보증금: 5,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2020-08-11

확정일자: 2020-09-23

배당신고일자: 2025-10-21

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 주로 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하여 일반적인 상업 지구 또는 상권으로 보기 어렵습니다. 주위 환경은 자연 취락 지구 및 계획관리지역으로, 주거지로서의 가치를 가지는 지역입니다. 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 관련 비교 분석 정보는 제공되지 않아 현 시세 기반의 상세한 상권 분석은 어렵습니다.

5. 생활정보

본건은 경상남도 거제시 사등면 지석리 소재 "지석마을" 내에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 농경지, 자연림이 혼재되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 차량 접근은 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 인근에 위치한 "거제시추모의집"은 지석리 25번지에 있으며, 사등주간보호센터는 사등면 언양로 552번지에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지적 경계 불분명: 토지 이용 현황 및 점유 상태가 지적 측량 결과에 따라 달라질 수 있어, 경매 진행 시 유의가 필요합니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 면적 외에 제시외 건물(감정서상 ㉠~㉥)이 매각에 포함되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 건물 공부상 '판넬 지붕'이나 현황은 '슁글 지붕'이며, 옥상 태양광 설비도 건물에 포함되어 감정평가되었습니다.

* 높은 총 채권액: 등기부채권 총액이 582,223,075원으로, 채권 최고액 근저당 외 다수의 가압류 및 압류가 존재합니다.

* 혐오시설 인근 가능성: 과거 인근 지역에서 납골당 등 혐오시설 건립 관련 주민 반발 사례가 있어, 지역 주민 민원 또는 개발 제한 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 사등면 지석리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 328,263,300원입니다. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 제시외 건물과 일부 부합물(관정, 조경석, 조경수 등)도 매각에 포함되어 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 낙찰 시 인수할 권리는 없습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 다만, 토지의 지적 경계가 불분명하여 측량이 필요하며, 현황과 공부상의 차이(지붕 재질 등) 및 제시외 건물이 포함된 점은 주의해야 합니다. 또한, 과거 인근 지역에서 혐오시설 건립으로 인한 주민 민원 사례가 있어 지역 사회와의 관계성을 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 토지 631㎡, 건물 175.5㎡ 규모의 단독주택으로 감정가가 책정되었습니다.

* 부합물 및 제시외 건물 포함: 토지에 포함된 관정, 조경석, 조경수 및 별도의 제시외 건물까지 일괄 매각되어 추가적인 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 단순: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 비교적 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 328,263,300원입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 특히, 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보(JSON)가 제공되지 않아 지역 내 유사 물건의 시장 가격 동향 파악이 불가능합니다.

따라서, 본 감정가격을 기준으로 실제 시장 조사와 추가적인 현장 방문을 통해 정확한 가치를 평가하고, 입찰 전략을 수립하는 것이 필요합니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가 이하에서 시작하는 경우가 많으나, 지역적 수요 및 본건의 개별적인 가치, 낙찰 경쟁률 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.