나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21783 [1] 경상남도 고성군 하일면 용태리 산11-5 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 하일면 용태리 소재 '용태마을' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 해안가 주변 농경지 및 캠핑장, 수산물관련시설, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지의 '자연림' 상태입니다.

인접 도로상태

본건 북서측으로 약 6미터 폭의 콘크리트 포장도로(사도)와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 수산자원보호구역 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지는 인접필지와의 지적경계가 불확실하여 정확한 경계확인은 전문적인 측량의 절차가 요망됩니다.

물건 비고

육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21783 (1)

물건종별: 임야

소재지: 경상남도 고성군 하일면 용태리 산11-5

토지면적: 4160.00㎡ (약 1258.4평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

감정가: 62,400,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새OOOOOOO (새마을금고중앙회)

2.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경상남도 고성군 하일면 용태리 소재 '용태마을' 남동측 근거리에 위치합니다.

주위는 해안가 주변 농경지, 캠핑장, 수산물관련시설, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

인접 도로상태:

본건 북서측으로 약 6미터 폭의 콘크리트 포장도로(사도)와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건은 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한), 공익용산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

2.2. 주변시설 및 혐오시설

주변시설:

해안가와 인접하여 바다 조망이 가능한 지역에 위치하며, 농경지, 캠핑장, 수산물 관련 시설이 혼재되어 있습니다.

인근 검색 결과, 해당 지역 인근에 대규모 공업단지나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않습니다. 다만, 해안가 인근의 수산물 관련 시설들은 특정 시간대에 냄새나 소음이 발생할 가능성이 있습니다.

3.1. 권리분석

매각물건: 토지 매각

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2021년 4월 23일 접수된 새마을금고중앙회의 근저당권(을3)입니다.

등기부상 채권 총액은 600,000,000원입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 단, 분묘기지권 성립 가능성이 별도로 고지되었습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4.1. 상권분석

본건은 주로 임야와 농경지, 해안가 시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업지역이나 주거지역과는 거리가 있습니다.

인근 캠핑장 및 수산물 관련 시설은 있으나, 이들을 중심으로 한 활발한 상권 형성은 어려운 지역으로 판단됩니다.

토지의 향후 활용 방안은 주변 자연환경을 활용한 시설(예: 전원주택, 소규모 펜션, 캠핑장 부지 등)에 국한될 것으로 보입니다.

5.1. 생활정보

편의시설:

본건 소재지 주변은 주거 밀집 지역이 아니므로, 편의시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 가장 가까운 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

교통:

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 낮을 것으로 보입니다.

주변 환경:

자연 경관이 비교적 우수한 해안가 인근 임야입니다.

6.1. 잠재적 리스크

분묘기지권:

본건 토지 내에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다.

특히, 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 존재할 수 있으므로, 토지 사용 및 개발 시 해당 문제가 큰 제약이 될 수 있습니다.

토지 경계 불확실성:

본건 토지는 인접 필지와의 지적 경계가 불확실하여 정확한 경계 확인을 위해서는 전문적인 측량 절차가 필요합니다. 이는 추후 분쟁의 소지가 있습니다.

토지 이용 제한:

자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 공익용산지 등으로 지정되어 있어 토지의 활용에 있어 법적인 제약이 따릅니다.

낮은 감정가 대비 높은 채권 총액:

감정가는 62,400,000원이나, 말소기준권리인 근저당 채권 총액은 600,000,000원으로, 감정가 대비 채권액이 매우 높습니다. 이는 본 건이 유찰될 가능성이 높거나, 실제 낙찰가율이 감정가를 크게 하회할 수 있음을 시사합니다.

7.1. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 하일면에 위치한 임야로, 해안가와 인접하여 자연 경관은 양호하나, 주위 환경은 농경지, 캠핑장, 수산물 관련 시설 등이 혼재되어 있어 개발 및 활용에 있어 신중한 접근이 필요합니다.

권리 분석상 인수되는 특별한 권리는 없는 것으로 보이나, 본건의 가장 큰 리스크는 분묘기지권 성립 가능성, 불확실한 지적 경계, 그리고 다양한 토지 이용 제한 사항입니다.

또한, 감정가 대비 압도적으로 높은 채권 총액은 경매 진행 과정 및 낙찰가에 큰 영향을 미칠 수 있는 요인으로, 이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8.1. 투자 포인트

자연 친화적 활용 가능성:

해안가와 인접한 임야라는 점을 활용하여 캠핑장, 펜션, 전원주택 부지 등 자연 친화적인 시설로 개발할 잠재력이 있습니다. (단, 용도 제한 및 분묘 문제 해결 필수)

권리 관계의 명확성:

별도의 인수되는 권리가 없어 권리 관계 자체는 비교적 명확합니다.

향후 개발 가능성:

지역 개발 계획이나 투자 수요에 따라 임야의 가치가 상승할 가능성도 배제할 수는 없습니다.

9.1. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 62,400,000원

토지면적: 4160㎡ (약 1258.4평)

평당 감정가: 약 49,587원

본건은 분묘기지권, 경계 불확실, 토지 이용 제한 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 감정가 대비 현저히 높은 채권 총액으로 인해 낙찰가율이 매우 낮을 것으로 예상됩니다.

따라서, 입찰가 산정 시에는 상기 리스크 해소에 필요한 비용(측량 비용, 분묘 이장 비용 등)과 잠재적 개발 가능성을 보수적으로 평가하여 신중하게 결정해야 합니다.

과도한 경쟁보다는 리스크를 충분히 감수한 실익 위주의 접근이 필요할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.