나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31145 [1] 경상남도 사천시 곤명면 초량리 산1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2025.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경전선 북천역에서 북동측으로 직선거리 약3.5 km, 즉 사천시 곤명면 봉계리에서 남동측으로 약5 km 초량리까지 분포되어 소재하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 군데군데 농업용건물 등으로 형성되어 있는 농촌지대로서 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 19필지가 일단으로 형성되어 있는 농장(사천자연농원주식회사부지 등)으로서 영농차량` 영농기계` 소형승용차 등 접근이 가능하나, 대중교통사정은 버스승강장까지의 거리 관내버스 운행빈도 등을 참작하여 보면 보통 이하로 사료됨.

형태 및 이용상태

19필지가 상호 접면하고 있는 부정형의 토지로서 기호1-5, 6, 9, 10은 급경사진 부정형의 임야로서 자연림지 상태, 기호8은 완경사진 부정형의 임야로서 목장용지, 건부지 등으로 이용되고 있음. 기호11, 14, 15-18, 19, 20은 완경사진 부정형의 농경지로, 현재 휴경지 상태로 있음. 기호12, 13은 완경사진 부정형의 토지로서 농경지(전), 유지 등으로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호1은 동측으로 콘크리트포장 도로와 접하고 기호2, 3, 4, 5, 11-14, 19, 20는 인접 토지를 통해 진입이 가능하고 가호6, 8-10은 본 토지 자체에 기호10의 남동측 지적경계 부근으로부터 북서측으로 향하여 기호6까지 이르게하는 경사와 곡선으로 이루어 형성된 임도가 개설되어 있고, 기호15, 17은남서측으로 비포장 임도와 접하고, 기호16, 18은 북동측으로 비포장 임도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1은 농림지역, 보전관리지역(2011-08-04)가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,도로구역(국도2호선(신안~부산))<도로법>,접도구역(국도2호선(신안~부산))<도로법 >,임업용산지<산지관리법>,준보전산지<산지관리법> 기호2는 보전관리지역(2011-08-04)가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법> 기호3은 보전관리지역(2011-08-04) 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역(국도2호선(신안~부산))<도로법>,준보전산지<산지관리법> 기호4는 보전관리지역(2011-08-04)가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역)<수도법 >,초지<초지법> 기호5는 농림지역,가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,임업용산지<산지관리법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역)<수도법>,초지<초지법> <추가기재> 제11조에 의거 전럭·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간 시설이 포함된 지도는 공개제한대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다. 기호6은 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,산림보호구역(제1종수원함양보호구역)<산림보호법>,공익용산지<산지관리법> 기호8은 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>,초지<초지법> 기호9는 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업보호구역<농지법>,산림보호구역(제1종수원함양보호구역)<산림보호법>,공익용산지<산지관리 법>,철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>,초지<초지법> 기호10은 농림지역, 보전관리지역(2011-08-04) 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역(국도2호선(신안~부산))<도로법>,임업용산지<산지관리법>,초지<초지법> 기호11, 12, 13, 14는 보전관리지역(2011-08-04) 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>영농여건불리농지 기호15, 17은 보전관리지역(2011-08-04) 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호16, 18은 보전관리지역(2011-08-04) 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,초지<초지법> 기호19, 20은 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업보호구역<농지법>,철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>에 속함.

제시목록 외의 물건

현황사진, 지적 및 건물개황도에서 보는 바와 같이 기호8 지상에 `기호ㄴ, ㄹ 등' 제시외 물건이 소재하고 있어 이것은 별도로 평가하였으며, 구조` 이용상태 및 현상 등을 참작하여 검토하여 보면 경매목적물 토지에 영향이 없을 것으로 사료되어 이에 구애됨이 없이 토지를 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정요항표 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 7-2는 1983.10.30. 신축, 기호7-3, -4는 1985.4.6. 신축, 기호7-5, 1985.10.17.년 신축, 기호7-7은1988.5.30. 신축된 축사, 관리사, 창고 등 용도의 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 건으로 노후화된 상태임. 기호7-6은 1988.3.23. 신축된 주택으로 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 몰탈위 페인팅 등 내벽은 벽지, 타일 등, 창호는 새시창호에 유리끼우기 등으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

기호7-2는 용도는 축사 용도의 건물이나 지붕이 파손되고 방치되어 있는 상태이며, 기호7-3, -4 는 축사 용도의 건물로 이용되고 있음. 기호7-5는 관리사 용도의 건물로 현황은 방치된 상태로 있음. 기호7-6은 단독주택 용도의 건물임. 기호7-7은 창고 용도의 건물임.

설비내역

기호7-6 은 위생설비` 급배수설비` 난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

현황사진, 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 종물 및 부합물로 `시멘트 블록조 슬레이트지붕 단층 창고 등 약22.5 ㎡‘ 외 (기호ㄱ, ㄷ, ㅁ-ㅋ)이 소재하고 있어 구조` 시공상태` 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것은 주물의 처분에 따를 것으로 사료되어 이에 구애됨이 없이 토지를 평가하였음.

공부와의 차이

기호7과 기호7-1은 소재불명이며 멸실된 것으로 추정되고, 본건 건물[기호7-2부터 기호7-7]은 공부상 `봉계리 산1‘ 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 현황은 `봉계리 산1-2‘ 지상에 소재하는 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현지 이해관계인의 지인이 기호7-6 주택에 거주하면서 관리 등을 하고 있는 상태로 탐문되나 임대관계는 확인치 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록[8~9]일부, 목록[19]대부분, 목록[20]일부가 각 철도보호지구에 속하여 이를 감안하여 평가함.
- 목록[7] 건물은 공부상 목록6(봉계리 산1) 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 현황은 목록8(봉계리 산1-2)지상에 소재하며, 건물 중 감정서상 ‘(7, 7-1)’은 소재불명으로 평가제외함.
- 목록[7]감정서상 ‘기호 7-3’ 벽체를 이용하여 달아낸 블록구조 판넬지붕 다용도실 등은 건물에 포함하여 평가함.
- 제시외건물(물건)[감정서상 ‘ㄱ~ㅋ’] 매각포함.
- 본건 토지상에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 평가함.
- 목록[5]일부는 선하지, 목록[12~13] 중 일부는 유지로 각 이를 감안하여 평가함
- 목록[8]지상에 소재하는 지하수관정(콘트롤판넬 포함)등은 건물의 부대설비로서 급·배수설비 등에 이를 고려하여 평가, 콘크리트구조물, 지하저수조 탱크(콘크리트구조) 등은 토지에 포함하여 평가함.
- 목록[8]PVC물탱크, 비닐하우스용 철파이프 등은 이동이나 이설이 가능하여 평가 및 매각 각 제외.
- 목록[8]분묘 약3기 소재, 남서측 지적경계선 부근에 소재하여 정확한 소재 위치는 측량감정이 요망되고 최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액이며, 육안으로 확인되지 않은 분묘 소재할 수 있음.
- 목록[10]분묘2기 소재, 최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액이며, 육안으로 확인되지 않은 분묘 소재할 수 있음.
- 목록[11~20]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

진주지원 2025타경31145 (1) 부동산임의경매 물건입니다.

본건은 경상남도 사천시 곤명면 초량리 산1에 소재하며, 토지 총면적은 579,254.00㎡(약 175,245평)이고 건물 총면적은 970.40㎡(약 293평)입니다.

감정가는 4,535,308,460원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경전선 북천역에서 북동측으로 약 3.5km 떨어진 곳에 위치하며, 사천시 곤명면 봉계리에서는 남동측으로 약 5km 지점에 분포하고 있습니다.

주변 환경은 농경지, 임야, 농업용 건물 등이 혼재된 농촌 지역으로, 국도2호선과 인접해 있습니다.

토지는 19필지로 구성되어 있으며, 급경사 임야, 완경사 임야, 농경지, 유지 등으로 이용되고 있습니다.

영농 차량 및 소형 차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 보통 이하로 평가됩니다.

일부 토지는 자체 임도나 인접 토지를 통해 접근 가능하며, 일부는 비포장 임도와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2015년 9월 17일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 3,055,000,000원)입니다.

매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리(근저당, 지상권, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

단, 아래 권리는 매각 후에도 인수될 수 있습니다.

* 목록 을구 순위번호 1번: 한국전력공사의 지상권 (2000년 1월 12일 접수). 철탑 및 송전선 건설 목적으로, 토지 남서쪽 90㎡에 설정되어 있으며 존속 기간은 공작물 존속 기간, 지료는 1,291,390원입니다.

* 목록 을구 순위번호 1번: 지상권 (1998년 6월 19일 접수). 권리자는 미상이나 인수 대상입니다.

* 목록 을구 순위번호 8번: 구분지상권 (2015년 2월 24일 접수). 권리자는 미상이나 인수 대상입니다.

* 목록 지상 분묘 관련 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

법정지상권 성립 여지는 본건 권리관계 분석 시 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황

* 유 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 하 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 사천시 곤명면 초량리는 전반적으로 농경지와 임야 위주의 농촌 지역입니다.

주요 시설로는 농업용 건물과 "사천자연농원주식회사"와 같은 농업 관련 시설이 분포하고 있습니다.

인근에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 부족하며, 농업 또는 전원 생활 목적에 적합한 환경입니다.

국도2호선과의 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 제한적입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의 시설은 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

주요 교통망으로는 국도2호선 접근성이 비교적 용이합니다.

자가용 또는 농업용 차량을 이용한 이동이 일반적일 것으로 예상됩니다.

전원생활 또는 농업 종사자에게 적합한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지 취득 관련: 목록부터까지의 토지는 농지가 아니라는 증명 또는 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 건물 위치 및 평가 제외: 목록 건물은 공부상 지번과 현황 지번이 다르며, 감정서상 일부(7, 7-1)는 소재 불명으로 평가에서 제외되었습니다.

* 철도보호지구: 목록 및 일부, 목록 대부분, 목록 일부가 철도보호지구에 속해 있어 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 분묘: 목록 지상 약 3기, 목록 지상 2기의 분묘가 소재하며, 육안 확인 외 분묘가 추가로 존재할 수 있습니다. 최저 매각가에 반영되었으나, 측량 및 이장 등에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 인수되는 권리: 한국전력공사 지상권 등 등기부상 확인된 권리 외에도, 미상 권리자들의 지상권 및 구분지상권이 존재하여 이를 인수해야 합니다.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 산림보호구역, 접도구역 등 다수의 용도지역 및 지구에 속해 있어 개발 행위에 제한이 따릅니다.

* 건물 노후화: 일부 축사 및 창고 건물은 노후화되었거나 방치된 상태로, 즉시 사용에 어려움이 있거나 보수가 필요합니다.

* 도로 접근성: 일부 필지는 직접적인 도로 접면이 없어 인접 토지나 임도를 경유해야 하는 불편함이 있습니다.

* 법정지상권 성립 가능성 등 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다.

* 공공시설: 국가 중요 시설 관련 도면은 공개 제한 대상입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대규모 토지를 일괄 매각하는 건으로, 농장 운영이나 대규모 시설 부지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 다수의 인수되는 권리, 복잡한 토지 이용 규제, 분묘 존재, 건물 노후화 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

특히 농지 취득 자격 및 철도보호지구, 인수되는 지상권 등은 사전에 철저히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 175,245평에 달하는 광대한 토지를 일괄 매입할 수 있는 기회입니다.

* 농업 및 관련 사업 가능성: 사천자연농원 부지로서, 영농 목적이나 농업 연계 관광/체험 시설 등으로 활용 가능성이 있습니다.

* 국도2호선 인접: 주요 도로와의 접근성은 물류 및 이동에 이점을 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 4,535,308,460원

본건은 상기 명시된 여러 잠재적 리스크와 인수되는 권리, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 거래 사례, 권리 분석 결과, 명도 가능성 등을 심도 있게 조사한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.