나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20783 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 739-2 너울림빌라3차 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재 '안계초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대 및 연립주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

인근에 시내버스정류장 등이 소재하여, 대중교통사정은 양호하며, 본건까지 차량접근 가능하여 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 제2층 제201호로서,
외 벽 : 대리석 및 스톤코트 마감 등.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생/급 배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 진입로를 통하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

삼계리 739-2 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 현장조사시 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 하였으므로 참고하시기 바람.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 마산지원 2025타경20783 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 739-2 너울림빌라3차 2층201호

용도: 다세대주택

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 98.15㎡ (약 29.71평)

건물면적: 72.42㎡ (약 21.90평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 제2층 제201호

건축 연도: 2013년 (건축물대장 표제부 기준)

건물 규모: 총 4층 중 2층

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

감정가: 151,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재 '안계초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 가능하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 편의시설 및 생활 정보

본건 주변에는 안계초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경에 유리할 수 있습니다. 또한, 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 윤

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-31

확정일자: 2020-08-05

배당신고일자: 2024-08-29

대항력: 있음

3.2. 등기부상 권리 분석

* 소유권 이전: 박경숙 (2015.10.06), 김호성 (2018.03.06, 매매 158,500,000원)

* 주택임차권: 윤아름 (2024.08.29 접수, 권리금액 125,000,000원, 전입 2020.08.31, 확정 2020.08.05) - 말소: 인수

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.08.12 접수, 권리금액 125,000,000원) - 말소기준권리

총 등기부채권액: 125,000,000원

3.3. 인수되는 권리

본건 등기부상 을구 순위 1번의 주택임차권(윤아름)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다. 임차인의 보증금 125,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 남은 금액은 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내 다세대주택으로, 주변에 연립주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 단지 내 상권이나 국지적인 상권 형성이 예상됩니다. 대규모 상업 시설보다는 일상생활에 필요한 편의시설 위주로 구성될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

본건은 안계초등학교 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호하며, 주변 지역은 다세대주택 위주로 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 윤아름 씨의 보증금 125,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 실질적인 매수 비용이 증가합니다.

* 현장 조사 관련: 감정평가서상 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태는 일반적인 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(200m 제한) 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 너울림빌라3차 2층201호는 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 125,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수라는 큰 부담이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 함께 배당 결과 예측이 필수적입니다. 또한, 건물 연식 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 최근 유사 물건의 실거래가를 면밀히 검토하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인: 확정일자 및 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 있어 법적으로 보호받는 임차인입니다. 이는 명도 부담을 줄여줄 수 있으나, 보증금 인수 리스크를 동반합니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인근의 주거 지역으로, 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 단순화될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 151,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원을 인수해야 하므로 실질적인 매수 가치는 보증금 인수 금액을 고려하여 산정해야 합니다.

최근 거래된 유사 물건(삼계위드필타운하우스4단지, 74.243㎡, 2015년식)의 매매가가 132,000,000원인 점을 감안할 때, 본건(72.42㎡, 2013년식)의 시장 가치는 약 125,000,000원 ~ 135,000,000원 수준으로 추정됩니다.

인수해야 하는 보증금 125,000,000원을 제외하면, 매수인이 투입할 수 있는 입찰가는 약 4,000,000원에서 10,000,000원 수준으로 낮아집니다. 그러나 법원 경매의 최소 입찰가 및 경쟁 상황을 고려하여, 본건의 경우 보증금 인수 금액을 고려한 총 지출액이 시장 가치를 크게 넘지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

총 지출액 (입찰가 + 인수 보증금)이 약 140,000,000원 ~ 145,000,000원 수준이 되도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 15,000,000원 ~ 20,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 보수적으로 15,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.