나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11954 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 95-1 하이페르오피스텔 10층 1009호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 ""창원광장"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 업무용빌딩, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주변여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 관내 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상14층 중 10층 1009호로서,
(사용승인일 : 2003.03.27.)
외벽 : 화강석타일, 복합판넬 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 세장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 대로, 북동측 및 남동측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(중앙지구)(접합),소로2류(폭 8m~10m)(중앙지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 본건 집합건물은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 관련공부, 외부관찰, 탐문조사 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였는바, 경매 진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원에서 진행하는 2025타경11954 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 경상남도 창원시 성산구 중앙동 95-1 하이페르오피스텔 10층 1009호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 54,000,000원입니다.

토지 면적은 5.20㎡ (약 1.57평)이며, 건물 면적은 31.26㎡ (약 9.46평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 하OOOOOOOOOOOO (하이페르상가오피스텔번영회)입니다.

건물 사용승인일은 2003년 3월 27일입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 "창원광장" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 업무용 빌딩, 숙박시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주변 여건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

물건지는 북서측으로는 대로, 북동측 및 남동측으로는 소로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 2월 16일 접수된 케이비캐피탈주식회사의 가압류 (갑6)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

소멸되는 주요 권리로는 케이비캐피탈주식회사의 가압류 (갑6), 국민건강보험공단의 압류 (갑7), 하이페르상가오피스텔번영회의 강제경매 (갑8) 등이 있습니다.

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 임대 관계는 미상으로 파악되었으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 조건에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

"창원광장" 인근의 중심 상업지역에 위치하여 입지적 이점이 있습니다.

다양한 오피스텔, 업무 시설, 상업 시설 등이 밀집한 지역으로, 해당 물건이 속한 하이페르오피스텔 역시 상업 활동이 활발한 곳으로 추정됩니다.

상업지역에 위치함에 따라 유동인구가 많고 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

해당 오피스텔은 창원시의 중심 업무 및 상업 지구에 위치하여 교통 이용이 편리하고 다양한 생활 편의시설에 대한 접근성이 우수합니다.

주변에 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식사, 은행 등 일상생활에 필요한 모든 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

업무 시설 및 주거 시설이 혼재된 지역 특성상, 직주근접성이 우수할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하였습니다. 따라서 외부 관찰 및 공부 확인을 토대로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

임대차 관계가 미상으로 파악되었으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 보증금이 0원이라 하더라도 점유 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

건축된 지 20년 이상 경과(2003년 사용승인)한 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구의 중심상업지역 내에 위치하여 입지적 가치가 높다고 판단됩니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이하의 권리들이 소멸되어 비교적 명확한 권리 인수가 가능합니다.

다만, 내부 상태 미확인 및 임대차 관계 미상이라는 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

최근 거래 사례들을 종합적으로 분석하여 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

창원시 성산구의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합합니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 안정적인 소유권 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 동일 면적(31.26㎡)의 최근 매매 사례는 46,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 54,000,000원으로, 최근 실거래가와 다소 차이가 있습니다.

이는 감정 시점과 시장 상황의 차이, 혹은 개별 물건의 상태나 층수 등에 따른 것으로 보입니다.

종합적인 시세 분석과 경매 시장의 경쟁 상황을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 50,000,000원 수준으로 제안합니다.

본 입찰가는 최근 실거래가와 감정가 사이에서 시장성을 반영한 제안이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.