나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11927 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 777-1 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 소재 '창원 내곡지구 도시개발사업' 구역 내 소재하며, 환지예정지(BL-47-4, 공동주택용지)로서, 부근은 도시개발사업 구역 내 전, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 토지는 사업지구내 소재하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1~3) 토지는 환지예정지 지정도상 부정형의 토지로서, 공동주택용지이나, 기준시점 현재 과수원 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1~3) 토지는 환지예정지 지정도상 남서측 및 북서측으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역, 완충녹지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(고등학교 설립예정)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>임.
기호(2,3): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1,2): 지상에 제시외 수목(감나무)이 소재함.
기호(3): 지상에 제시외 분묘 1기 소재하는 것으로 조사됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계: 임대관계는 미상임.
2.기타참고사항 : 본건 기호(1,2) 지상에 제시외 수목(감나무) 및 기호(3) 지상에 제시외 분묘가 소재하나, 지장물 보상 수령 여부는 경매입찰전 '창원 내곡지구 도시개발사업조합'에 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 본건 토지는 창원 내곡지구 도시개발사업의 환지예정지로 환지예정지 지정 증명원 상 환지예정지번, 환지면적, 용도, 환지예정지의 위치, 용도지역, 지목 등을 기준으로 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11927 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 거창축산업협동조합 (추정)

매각대상: 토지 매각

특이사항: 공동담보, 일괄매각 (토지에 한함)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 777-1

토지면적: 12167.00㎡ (약 3680.22평)

용도 (감정평가 기준): 과수원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 평가 요약

감정가: 4,024,808,120원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 소재 '창원 내곡지구 도시개발사업' 구역 내 환지예정지(BL-47-4, 공동주택용지)로 소재하며, 부근은 도시개발사업 구역 내 전, 임야 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건 토지는 사업지구 내에 소재하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준임.

환지예정지 지정도상 남서측 및 북서측으로 중로와 각각 접함.

2.3. 도시개발사업 현황

본건은 창원 내곡지구 도시개발사업 구역 내 환지예정지임. 해당 사업은 2013년 도시개발구역 지정 및 개발계획이 수립되었으나, 사업 추진 과정에서 동의 절차상의 중대 하자 등으로 인해 법원에서 무효 판결을 받거나 사업 진행에 어려움을 겪었던 이력이 있음. 최근에는 사업 추진 동력 확보를 위한 임시총회 개최 및 시행대행사, 시공사 계약 해지 움직임 등이 있었으나, 여전히 사업의 불확실성이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

* 소유권보존: 강철훈 (1981-08-31)

* 근저당: 거창축산업협동조합 (2016-08-31, 3,900,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 거창축산업협동조합 (2016-08-31) - 말소 예정

* 소유권이전청구권가등기(매매예약): 백선욱 (2016-08-31)

* 근저당: 동거창농업협동조합 (2016-09-23, 650,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 창원시 (2024-01-19) - 말소 예정

* 임의경매개시결정: 거창축산업협동조합 (2025-08-18, 3,000,000,000원) - 본건 경매 개시

3.2. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리는 2016년 8월 31일 접수된 거창축산업협동조합의 근저당권임.

등기부채권 총액: 4,550,000,000원 (39억 원 + 6.5억 원 + 30억 원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 권리 분석 상, 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상임.

보증금은 없으나 임대관계가 불명확하므로, 경매 입찰 전 관련 사항을 재확인할 필요가 있음.

4. 상권분석

4.1. 개발 계획 및 현재 이용 현황

본건 토지는 '창원 내곡지구 도시개발사업' 구역 내 공동주택용지 예정지로 지정되어 있으나, 기준 시점 현재 과수원으로 이용 중임. 부근은 도시개발사업 구역 내 전, 임야 등으로 구성되어 있어 개발 초기 단계의 특징을 보임.

4.2. 잠재적 상권 가치

창원 내곡지구 도시개발사업이 성공적으로 완료될 경우, 공동주택 용지로서의 잠재적 가치 상승이 기대됨. 그러나 사업 자체의 불확실성과 지연 이력은 상권 가치 형성의 변수로 작용할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건 소재지인 창원시 의창구 북면 내곡리 일원은 현재 도시개발사업 구역으로 지정되어 있으며, 전·임야 등이 분포하는 지역임. 주변 환경에 대한 종합적인 검색 결과, 해당 지역에 명확하게 지정된 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)에 대한 정보는 확인되지 않음. 다만, 환경 배출 시설(주유소, 세차장 등) 및 가축 사육 시설이 일부 존재함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 환지 예정지 관련 불확실성

본건은 환지예정지로, 실제 환지 확정 시 환지예정지 번, 면적, 용도 등이 변경될 수 있음. 평가는 환지예정지 지정 증명원 상의 내용을 기준으로 하였으나, 실제와 차이가 발생할 수 있음.

6.2. 이용 현황 및 예정 용도 간 차이

기준 시점 현재 과수원으로 이용 중이나, 향후 공동주택용지로 개발 예정이므로, 토지 이용에 있어 계획과 실제 현황 간의 괴리가 존재함.

6.3. 제시외 물건

* 기호(1,2): 지상에 제시외 수목(감나무) 소재.

* 기호(3): 지상에 제시외 분묘 1기 소재.

해당 지장물에 대한 보상 수령 여부 등을 사업 조합에 재확인 필요.

6.4. 법규적 제한 사항

* 기호(1): 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역, 완충녹지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 도시개발구역, 배출시설설치제한지역(폐수), 공장설립승인지역(1호).

* 기호(2,3): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역, 배출시설설치제한지역(폐수), 준보전산지, 공장설립승인지역(1호).

다수의 토지이용계획 및 행위 제한이 존재하므로, 개발 시 상세한 검토가 필요함.

6.5. 미확인 임대차 관계

임대관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있음. 보증금이 없더라도 명도 관련 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 요구됨.

7. 종합 의견

본건은 창원 내곡지구 도시개발사업 구역 내에 위치한 환지예정지로서, 향후 개발 가능성을 보고 투자할 수 있는 물건임. 공동주택용지 예정지라는 점에서 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재까지 사업 추진의 지연 및 법적 분쟁 이력이 있어 불확실성이 내재되어 있음. 또한, 다양한 법규적 제한 사항과 제시외 물건, 미확인 임대차 관계 등 추가 확인이 필요한 사항들이 존재함. 투자 시 이러한 리스크 요인을 충분히 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 대규모 도시개발사업 예정 구역 내 위치

* 공동주택 용지 예정으로 인한 잠재적 개발 가치

* 감정가 대비 향후 개발 시 가격 상승 기대

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 유사 물건의 낙찰가율, 시장 상황, 경쟁 현황, 본건의 구체적인 개발 가능성 및 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 공개된 정보만을 바탕으로 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 인수할 보증금(본건의 경우 0원)을 제외하고 산정해야 하며, 상세한 시장 조사를 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.