나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11850 [1] 경상남도 창원시 의창구 사림동 165-13 호영아너스 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 사림동 소재 '창원한마음병원' 북동측 인근에 위치하며, 부근은
관공서, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성된 지역으로서 제반주위환경은 보통시 됩
니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 창원중앙역, 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은
양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내 1층 109호로서,

외벽 : 페어글라스, 화강석붙임 등 마감,
내벽 : 벽지 및 내부인테리어 등 마감,
바닥 : 타일깔기 등 마감,
창호 : 강화유리문 등 마감입니다.

이용상태

사무소(상호 : CONVIL DESIGN)로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 소방설비 및 승강기설비, 지하주차장 등 근린생활시설 운영에 필요한 제반설비를 갖추고 있으며, 관리상태는 대체로 양호합니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 인접지 및 간선도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 상업용
건물의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남동측으로 노폭 약 30M 내외의 도로와 접하며, 북서측으로 노폭 약
10M 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

사림동 165-13 : 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m
~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다.
-기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1.에 대하여 대지권 미등기 상태이나 그 대지권에 해당하는 지분 목록2.를 일괄하여 매각함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11850 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 사림동 165-13 호영아너스 1층109호

용도: 근린상가

감정가: 714,000,000원

토지면적: 2530.20㎡ (약 765.4평)

토지지분: 660.00267㎡ (약 199.7평)

건물면적: 47.46㎡ (약 14.4평)

건물지분: 47.46㎡ (약 14.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 거OOO

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 의창구 사림동에 위치하며, '창원한마음병원' 북동측 인근 지역입니다. 주변은 관공서, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 창원중앙역과 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 토지의 경우 2018년 8월 30일자 거창농업협동조합의 근저당(을1)이며, 집합건물의 경우 2018년 8월 17일자 거창농업협동조합의 근저당(을1)입니다. 등기부등본상 확인되는 모든 채권, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 채무 총액이 상당한 점은 유의해야 합니다.

* 토지 등기부채권 총액: 4,389,352,000원

* 집합건물 등기부채권 총액: 784,352,000원

1.3. 상권분석

본건은 일반상업지역에 속하며, 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다. 주변에 관공서, 오피스텔, 업무시설 등이 밀집해 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다. 상가로서의 입지 조건은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

교통상황은 창원중앙역과 버스정류장이 인접해 있어 매우 편리합니다. 인근에 창원한마음병원 등 의료시설 및 각종 관공서가 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건 건물(목록1)은 대지권이 미등기 상태입니다. 다만, 해당 대지권에 해당하는 토지 지분(목록2)을 일괄하여 매각하므로, 소유권 이전 시 대지권 문제가 해소될 것으로 보입니다. 그러나 등기 관련 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 박 (컨빌디자인): 보증금 0원, 월 차임 2,600,000원. 전입/사업자 등록일, 확정일자, 배당신고일자 정보가 없어 대항력이 없는 것으로 보입니다. 보증금이 없음에도 불구하고 높은 월 차임을 지급하는 점은 특이사항으로, 정확한 임대차 관계 확인이 필요합니다.

* 임차인 최 : 보증금 10,000,000원, 월 차임 800,000원. 2024년 10월 30일 전입. 확정일자, 배당신고일자 정보가 없어 대항력이 없는 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 파악되나, 실제 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 과다 채무: 물건별 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 수준으로, 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 창원시 중심부 인근에 위치한 근린상가로, 교통 및 주변 환경이 양호하여 입지 조건은 우수합니다. 현재 사무소로 이용 중이며, 향후 상가로서의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 대지권 미등기 상태와 임차인들의 대항력 부재, 그리고 과다한 채무 총액은 본 물건의 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통망 (창원중앙역, 버스정류장 인접)

* 편리한 생활 및 업무 환경 (관공서, 병원, 오피스텔 등 밀집)

* 상업 및 업무 시설 밀집 지역 내 입지

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 일괄매각이나 대지권 미등기, 그리고 임차인 관련 특이사항이 존재하므로, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었으므로, 이를 제외한 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 건물 상태, 향후 명도 가능성, 그리고 본건의 권리 분석 내용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 감정가 714,000,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 위험 요인들을 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.