나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11845 [1] 경상남도 창원시 의창구 사림동 165-13 호영아너스 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 사림동 소재 '창원중앙역' 남측 인근에 위치하는 '호영아너
스' 1층 108호서, 부근은 성숙중인 상가지대로서 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 관공서
등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대
중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 중 1층 108호로서,
외벽: 석재판붙임 및 커튼월마감 등.
내벽 및 천정: 실내인테리어마감 등.
바닥: 투명에폭시마감 등.
창호: 강화유리, 샷시창호 임.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 상업용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 남동측으로 대로, 북서측으로 중로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기 타: 1)본건 일련번호(1)은 구분건물로서 기준시점 현재 대지권이 미정리된 상태로
서 일련번호(2) 토지의 공유지분(매각지분 갑구 2번 공유자 염경목 지분 4분
의1(1265.1분의 316.275) 중 일부(1265.1분의 27.466 일부 근저당되지 아니
한 지분))이 적정 대지권 지분으로 정리될 것을 전제로 하여 관련법령 및 일
반적인 거래관행 등에 따라 일련번호(1,2)를 일체로 감정평가하였 바, 경매
진행시 관련 내용을 재확인하시기 바람.
2)본건은 인접한 호실(107호)과 일부 벽체구분 없이 이용중이나, 차후 건축물
현황도 등에 의거 각 호별 위치 및 경계 등을 특정하거나 경계를 복원하는
것이 가능할 것으로 판단되는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 목록1.에 대하여 대지권 미등기 상태이나 그 대지권에 해당하는 지분 목록2.를 일괄하여 매각함. 인접호수(제107호)와 벽체 구분 없이 이용중이나 건물현황도 등에 의거하여 위치 및 경계등 특정이 가능할 것으로 보임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11845 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거OOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 창원시 의창구 사림동 165-13, 호영아너스 1층 108호

건물구조: 철근콘크리트구조

건물 용도: 제1종 근린생활시설 (근린상가)

신축 연도: 2017년 7월 30일 사용승인

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 711,000,000원

토지 면적: 2530.20㎡ (약 765.6평)

토지 지분: 660.00267㎡ (약 199.6평)

건물 면적: 47.46㎡ (약 14.3평)

건물 지분: 47.46㎡ (약 14.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 사림동에 위치하며, '창원중앙역' 남측 인근에 자리하고 있음.

부근은 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 관공서 등이 혼재된 성숙 중인 상업지대임.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 수준임.

창원중앙역 인근이라는 점에서 교통 여건이 양호함.

2.3. 토지 이용 계획 및 주변 도로

일반상업지역, 지구단위계획구역 내에 위치함.

남동측은 대로(폭 30~35m), 북서측은 중로(폭 12~15m)와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 뛰어남.

가축사육제한구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각함.

3.2. 권리 분석 개요

본 경매는 채권자 거창농업협동조합 등이 신청한 부동산 임의경매 사건임.

토지 등기부에는 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리(을1: 2018.08.30. 접수) 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보임.

건물 등기부에도 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리(을1: 2018.08.17. 접수) 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 임차인 현황

임차인: (주)호영실내건축인테리어 (대표: 염경목)

보증금: 100,000,000원

차임: 1,500,000원

사업개시일: 2022년 2월 18일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

토지 등기부의 말소기준권리: 을1 (거창농업협동조합 근저당, 2018.08.30. 접수)

건물 등기부의 말소기준권리: 을1 (거창농업협동조합 근저당, 2018.08.17. 접수)

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

3.5. 말소되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음. 다만, 물건명세서에 '지상권개요:'라는 기재가 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 상가 업종 및 현황

본 물건은 제1종 근린생활시설로 등록되어 있으며, 현재 근린상가로 이용 중임.

인접 호실(107호)과 벽체 구분 없이 이용 중인 것으로 보이나, 건물 현황도 등을 통해 위치 및 경계 특정 가능함.

4.2. 상권 특성

창원중앙역 인근의 상업지역으로, 지속적인 개발 및 성장이 예상되는 지역임.

다양한 업종의 상가들이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상되며, 상권 활성화 가능성이 높음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건물의 위치 및 대중교통 사정을 고려할 때, 주변 편의시설 접근성이 양호한 편임.

상업지대 내에 위치하여 은행, 병원, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 편리할 것으로 보임.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 검색)

현재까지 공개된 정보 및 주변 검색 결과, 해당 물건과 인접한 곳에 혐오시설이나 기피시설이 있다는 정보는 확인되지 않았음. 창원시에는 일부 폐기물 처리 시설이나 매립지가 있으나, 사림동 165-13번지에서 유의미하게 인접한 거리에 위치하지는 않는 것으로 파악됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

건물 등기부에는 등록되어 있으나, 해당 건물이 서 있는 토지에 대한 권리(대지권)가 아직 등기부상 명확히 정리되지 않은 상태임. 감정평가서상 토지의 공유지분을 함께 매각하여 대지권으로 정리될 것을 전제로 평가되었으므로, 경매 진행 시 해당 부분을 명확히 확인해야 함.

6.2. 인접 호실과의 경계 문제

인접 호실(107호)과 벽체 구분 없이 이용 중인 부분이 있어, 향후 명확한 구분 및 경계 확정에 따른 분쟁 소지가 있을 수 있음. 다만, 건물 현황도 등을 통해 위치 및 경계 특정 가능하다고 하므로, 관련 자료를 면밀히 검토해야 함.

6.3. 과도한 채권 총액

토지 등기부상의 총 채권액은 약 43.89억원, 건물 등기부상의 총 채권액은 약 7.92억원으로, 총 약 51.81억원에 달하는 방대한 채권 총액은 낙찰 후에도 추가적인 권리 행사 가능성 등 잠재적 위험 요소를 내포할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 창원중앙역 인근의 역세권 상업지에 위치한 근린상가로, 상권의 성장 잠재력이 높은 지역에 자리하고 있음. 채권 총액이 매우 높고 대지권 미등기, 인접 호실과의 경계 문제 등 몇 가지 리스크 요인이 존재하나, 권리 분석상 말소되는 권리가 다수이므로 실질적인 권리 인수 부담은 크지 않을 것으로 예상됨. 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액 인수 부담이 없음. 향후 상권 발달에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 창원중앙역 역세권 프리미엄: 교통 요지에 위치하여 접근성이 우수하며, 향후 역세권 개발에 따른 수혜 기대.

* 성장 가능성 높은 상권: 주변 개발 계획 및 상업 시설 집중으로 인한 풍부한 유동인구 및 상권 활성화 가능성.

* 권리관계 명확화: 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 제로.

* 일괄 매각을 통한 토지 권리 확보: 대지권 미등기 상태이나 토지 지분을 함께 매각하므로 토지 사용 권한 확보 용이.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(711,000,000원)를 기준으로, 물건의 현재 시장 가치, 경매 경쟁률, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 물건은 대지권 미등기, 인접 호실과의 경계 문제, 높은 채권 총액 등 리스크 요인을 감안할 때, 감정가를 상회하는 입찰은 신중해야 할 것으로 판단됩니다.

일반적으로 감정가의 80%~110% 범위 내에서 입찰이 이루어지나, 본건의 경우 리스크 요인을 고려하여 650,000,000원 ~ 700,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

정확한 예상 입찰가는 개별 물건의 특성, 현장 답사 결과, 최근 유사 물건 낙찰가 등을 면밀히 분석하여 재산정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.