나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11842 [1] 경상남도 창원시 의창구 사림동 165-13 호영아너스 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 창원시 의창구 사림동 ""창원한마음병원"" 북동측 인근에 소재한 호영아너스 1층 106호로서 주위는 근린생활시설 및 업무시설, 병원 등으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리지붕 5층 중 1층 106호로서
외 벽 : 화강석 붙임 및 커튼월마감 등
내 벽 : 인테리어마감 등
창 호 : 판유리 창호 등

이용상태

공부상 : 제1종근린생활시설(휴게음식점)으로서 기준시점 현재 공실임.

설비내역

위생시설 및 승강기설비, 소방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북서측으로 대로 및 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

사림동 165-13 :일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록1.은 대지권 미등기 상태이나 그 대지권에 해당하는 지분 목록2.를 일괄하여 매각함.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11842 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 사림동 165-13 호영아너스 1층 106호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설(휴게음식점))

* 감정가: 773,000,000원

* 토지면적: 2530.20㎡ (약 765.43평)

* 토지지분: 660.00267㎡ (약 199.65평)

* 건물면적: 47.46㎡ (약 14.36평)

* 건물지분: 47.46㎡ (약 14.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 거창농업협동조합 (거OOO)

* 특이사항: 대지권 미등기

* 주의사항: 목록1(건물)은 대지권 미등기 상태이나, 그 대지권에 해당하는 지분인 목록2(토지)를 일괄하여 매각함.

2. 입지조건

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입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 의창구 사림동 165-13, 호영아너스 1층 106호

* 주변 환경: "창원한마음병원" 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설, 업무시설, 병원 등이 밀집한 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량의 출입이 용이하며, 남동측 및 북서측으로 대로 및 중로와 접하고 있어 전반적인 교통사정은 양호함.

* 도로: 남동측 및 북서측으로 폭 30~35m의 대로와 폭 12~15m의 중로에 접하고 있어 접근성이 우수함.

3. 권리분석

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권리분석

* 말소기준권리: 2018년 8월 30일 접수된 거창농업협동조합의 근저당권 (을1)으로, 경매를 통해 매각되는 모든 권리는 말소될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 0원으로, 낙찰자는 별도의 금전적 부담 없이 물건을 취득할 수 있음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정 (ZHENGJINGYU)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입(사업)일자: 2022-10-25

* 확정일자: 2024-12-24

* 배당신고일자: 2025-09-30

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않으며, 배당을 통한 보증금 회수가 어려울 수 있음. (주의: 임차인의 배당신고일자가 2025년 9월 30일이나, 대항력이 없어 배당을 받지 못할 가능성이 높음.)

* 특이사항: 건물 등기부상 대지권 미등기 상태이나, 토지 지분과 함께 일괄 매각되어 대지권 문제는 해소될 예정임.

4. 상권분석

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상권분석

* 입지: "창원한마음병원" 인근의 일반상업지역에 위치하여 배후 수요가 탄탄한 편임.

* 업종: 제1종근린생활시설(휴게음식점) 용도로 등록되어 있으며, 주변 상업 및 업무시설과 병원 종사자, 방문객을 대상으로 한 영업이 용이할 것으로 보임.

* 잠재력: 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 도시 계획에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

* 주변 시설: 인근에 병원, 상가, 업무시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 현재 공실 상태임을 감안해야 함.

* 혐오시설: 주변 반경 내 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

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생활정보

* 교통: 대로와 중로에 인접하여 차량 이용이 편리하며, 시내외 접근성이 우수함.

* 편의시설: 병원, 금융기관, 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높음.

* 주거 환경: 상업지역 내 위치하나, 병원 및 업무시설 중심의 지역 특성상 상대적으로 쾌적한 환경을 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

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잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 건물에 대한 대지권이 등기되지 않은 상태로, 이는 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있는 주요 리스크임. 다만, 토지 지분과 일괄 매각되므로 해결될 가능성이 높음.

* 현재 공실 상태: 공실로 인해 즉시 임대 수익 발생이 어렵고, 신규 임차인 확보 및 상가 운영에 대한 노력이 필요함.

* 높은 채무 총액: 토지 및 건물 등기부상 총 채무액이 약 52.1억 원에 달하여, 경매 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 요인임.

* 임차인 대항력 없음: 임차인이 대항력이 없어 보증금 회수가 불확실하며, 이는 낙찰자에게 인수 부담이 없다는 장점이 될 수도 있으나, 임차인과의 관계에서 잠재적 분쟁 소지가 될 수 있음.

7. 종합 의견

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종합 의견

본 물건은 창원시 의창구의 핵심 상업지역에 위치한 1층 근린상가로, 우수한 입지와 향후 개발 가능성을 갖추고 있습니다. 특히 창원한마음병원 인근이라는 점은 안정적인 배후 수요 확보에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

하지만 대지권 미등기라는 특수성과 현재 공실 상태, 그리고 매우 높은 채무 총액은 투자 시 반드시 고려해야 할 중대한 리스크입니다. 토지 지분 일괄 매각으로 대지권 문제는 해결될 것으로 보이나, 이에 대한 철저한 확인 절차는 필수적입니다.

결론적으로, 입지적 장점을 바탕으로 향후 상권 활성화 및 공실 해소 전략을 잘 수립한다면 투자 가치를 높일 수 있는 물건으로 판단되나, 리스크 관리에 만전을 기해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

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투자 포인트

* 최적의 입지: 창원시 의창구의 일반상업지역, 대로 및 중로 인접, 병원 및 상업시설 밀집 지역.

* 소형 면적의 장점: 1층 상가로 전용면적 47.46㎡(약 14.36평)으로 운영 및 관리가 용이함.

* 잠재적 시세 차익: 대지권 미등기 이슈로 인해 시장 가치 대비 저평가 낙찰 가능성 존재.

* 안정적인 배후 수요: 인근 병원 및 다수의 상업/업무시설로 인한 꾸준한 수요 기대.

9. 예상 입찰가

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예상 입찰가

* 감정가: 773,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건은 대지권 미등기, 현재 공실 상태, 높은 채무 총액 등의 리스크 요인을 가지고 있습니다.

* 이를 감안하여 감정가 대비 70% ~ 80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 따라서, 예상 입찰가 범위는 약 541,100,000원 ~ 618,400,000원 수준으로 판단됩니다.

* 실제 입찰 시에는 현장 조사, 경쟁 상황, 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.