나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11940 [1] 경상남도 김해시 부원동 601-22 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 부원동 소재 롯데마트 북측 인근에 위치하는 통칭‘편한세상’6층 602호로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 6층 602호로서,
외벽: 드라이비트 마감 등
창호: 샷시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 및 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서, 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역< 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11940 (1)

소재지: 경상남도 김해시 부원동 601-22, 6층 602호 (신주소: 경상남도 김해시 가락로29번길 10)

용도: 아파트

감정가: 1억 2백만원 (102,000,000원)

토지면적: 12.96㎡ (약 3.92평)

토지 지분: 12.9593㎡ (약 3.92평)

건물면적: 39.47㎡ (약 11.94평) (전용면적)

* 분양면적은 별도로 명시되지 않았으나, 일반적으로 전용면적보다 넓습니다.

건물 지분: 39.47㎡ (약 11.94평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOO (구포새마을금고)

2. 입지조건

* 주변 환경: 경상남도 김해시 부원동 소재 롯데마트 김해점 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 인근에 버스정류장 및 부원역(부산김해경전철)이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 도로상태: 본건 건물은 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지 이용: 세장형 평지의 토지 위에 건물이 건축되어 있으며, 해당 토지는 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 2016-06-10 (윤정식 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2016-07-25 (매매, 조비결)

* 근저당권 (말소기준권리): 2016-07-25 (구포새마을금고, 105,600,000원)

* 임의경매개시결정: 2025-08-13 (구포새마을금고, 85,750,000원)

* 채권액 합계: 등기부채권 총액은 105,600,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 220,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-09-30

* 확정일자: 2019-09-30

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 소멸되지 않는 권리: 권리분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건 북측 인근에 롯데마트 김해점 및 아이스퀘어 몰이 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설에 대한 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다.

* 개발 잠재력: 일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발 및 상권 확장 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 롯데마트 김해점, 아이스퀘어 몰 등 대형 쇼핑 시설이 인접해 있어 편리한 쇼핑이 가능합니다. 또한, 주변에 다양한 병원, 은행, 식당 등 근린생활시설이 풍부합니다.

* 교통: 부산김해경전철 부원역과 다수의 버스 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 자가용 이용 시에도 남측 8m 도로를 통해 접근성이 좋습니다.

* 교육/의료: 인근에 김해중부경찰서 등이 있으며, 김해시 부원동은 주거지역으로 다양한 교육 및 의료 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용 제한: 본건 토지는 도시지역 내 일반상업지역, 방화지구, 소로2류에 해당하나, 동시에 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건물 신축이나 증축 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 임대차 관계: 임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 되어 있어, 명도 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 본건 임차인은 대항력이 없으며 인수 보증금은 0원입니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성에 따른 가치 하락 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 부원동에 위치한 아파트로, 롯데마트 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 건물은 철근콘크리트 구조로 연식에 비해 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 권리관계는 명확하며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 권리 부담은 없습니다. 다만, 토지 이용 제한 사항과 임대차 관계 미상 부분을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 롯데마트, 아이스퀘어 몰 등 주요 편의시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 교통 편의성: 부원역과 다수의 버스 노선을 통해 김해 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위인 임차인이 있어 인수 부담이 없으며, 경매로 인한 권리 소멸이 예상됩니다.

* 잠재적 가치 상승: 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 및 재건축 등을 통한 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 1억 2백만원이며, 인수 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 주변 시세 및 본건의 구체적인 상태, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 결정해야 합니다. 본건은 우수한 입지와 명확한 권리 관계로 인해 경쟁이 있을 수 있으므로, 시장 상황을 면밀히 분석하여 전략적인 입찰가격을 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.