나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11862 [1] 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 21-27 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(2)는 경상남도 창원시 의창구 봉곡동에 소재하는 '상북초등학교' 남동측에 위치하며 부근은 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 기호(2)까지 차량접근 가능하며 대중교통 등 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

본건 기호(2)는 자체지반 대체로 평탄한 장방형 토지로, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(2) 남동측으로 소로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로2류(폭 8m~10m)(명곡지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(봉림사지 삼층석탑)<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(상북초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물(종물 및 부합물 격) 및 제시외수목이 소재함.
후첨 '사진용지' 및 '건물개황도'참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1)
시멘트 벽돌조 슬래브지붕(현황 기와지붕) 단층건물로
(사용승인일:1985-06-28)
외벽: 벽돌 등 마감.
내벽: 벽지, 타일붙임 등 마감.
창호: 샷시창 마감 등.

이용상태

기호(1)은 단층의 주택으로 이용중임.

설비내역

기호(1)은 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨' 지적 및 건물개황도, 사진 용지'와 같이 제시외 건물(기호 ㄱ~ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

기호(1)은 공부상 슬래브지붕이나 현황은 기와지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상임.
나. 기 타: 해당없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11862 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 21-27 (도로명 주소: 창이대로187번길 52)

용도: 단독주택

감정가: 402,571,580원

토지면적: 244.20㎡ (약 73.88평)

건물면적: 96.78㎡ (약 29.28평)

건물 제시외면적: 13.10㎡ (약 3.97평)

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 의창구 봉곡동에 소재하며, '상북초등학교' 남동측에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 등이 형성되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 이용 환경은 보통 수준입니다.

본건 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 장방형 토지이며, 남동측으로 소로의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (등기부등본상 한국주택금융공사로 확인됨)

등기부상 말소기준권리는 2014년 8월 29일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(채권최고액 871,000,000원)입니다.

이하 후순위 권리 및 예고등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 인수할 임차보증금은 없으며(합계 0원), 임대차 관계는 미상입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용은 확인 필요)

주의사항: 본건은 토지와 건물을 일괄매각하며, 제시외 건물 및 수목이 포함됩니다.

4. 상권분석

본건은 제1종일반주거지역에 속해 있으며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

주변은 주거용 건물이 밀집된 조용한 주택가입니다.

가축 사육 제한 구역, 역사문화환경 보존 지역(봉림사지 삼층석탑), 상대보호구역(상북초등학교)으로 지정되어 있어 특정 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

인근 지역에서 혐오시설이나 특별히 문제가 될 만한 시설에 대한 정보는 검색 결과 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교육 시설: 본건 인근에 상북초등학교가 위치하며, 이에 따른 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

문화 유적: 봉림사지 삼층석탑이 인근에 위치하여 역사문화환경 보존 지역에 해당합니다.

교통 및 편의시설: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 인근에 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

건축 연도: 1985년 사용 승인되어 건축된 지 약 41년 경과한 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

용도 지역 및 제한: 역사문화환경 보존 지역, 가축 사육 제한 구역, 상대 보호 구역 등으로 인해 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

공부상 차이: 건물 등기부상 지붕이 슬래브이나 현황은 기와지붕으로, 이로 인한 추후 문제가 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 및 수목: 본건 토지 및 건물과 함께 매각되나, 별도의 관리나 철거, 양성화 등에 대한 추가적인 비용이나 검토가 필요할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 현재 임대 중인 사항은 파악되지 않았으나, 추후 임차인 발생 시 보증금 및 차임 미상에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 의창구의 주거 지역에 위치한 단독주택으로, 토지 면적이 충분하고 건물도 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 4억 2백여만 원으로 책정되었습니다.

지역 내에서 안정적인 주거 환경을 제공하며, 초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 좋습니다.

다만, 건축 연령이 오래되었고, 일부 용도 제한 및 공부상 차이 등의 리스크 요인이 존재합니다.

일괄 매각 대상에 제시외 건물 및 수목이 포함되어 있어 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 단독주택으로 안정적인 임대 수익 또는 자가 거주용으로 적합합니다.

244. 20㎡의 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 재건축이나 증축 등 향후 활용 가능성을 기대해볼 수 있습니다. (지구단위계획구역 고려)

일괄 매각으로 토지와 건물, 제시외 물건까지 취득할 수 있어 가격 메리트가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 조건의 단독주택 매물에 대한 상세 정보(JSON)는 부족합니다.

다만, 인근 봉곡동의 유사 면적 및 조건의 단독주택 매매 사례를 보면, 대지 약 80~110평 수준의 단독주택이 3억 원대 중반에서 8억 원까지 다양하게 거래된 것으로 확인됩니다.

본 건의 감정가(402,571,580원)는 이러한 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나 건물 노후도, 제시외 건물 및 수목 포함 여부, 지역 개발 제한 사항 등 리스크 요인을 감안하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

현 시세 및 경매 시장 동향을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 면밀한 시세 비교를 통해 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.