나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12328 [1] 울산광역시 울주군 서생면 진하리 70-20 오션팰리스 8층 801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리 소재 <성동초등학교> 북동측 인근에 위치하는 구분건물(오션팰리스 제8층 제801호 외 1개호)로서, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 11층 건물 중 제8층 801호,
제5층 제502호로서,
외벽: 치장석 붙임, 몰탈 위 페인팅 등,
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등,
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(1),(2): 공히 공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12328 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 진하리 70-20 오션팰리스 8층 801호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가및면적

감정가: 165,000,000원

토지면적: 30.23㎡ (약 9.14평)

토지지분: 30.2256㎡ (약 9.14평)

건물면적: 77.59㎡ (약 23.47평), 전용면적 기준

건물지분: 77.587㎡ (약 23.47평)

건축일자: 2015년 12월 29일

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리 소재 성동초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통및도로

차량 진출입이 용이하며, 주변 가로망 또한 양호하여 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 건물정보

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 11층 건물 중 제8층 제801호에 해당합니다.

외벽은 치장석 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 구역에 속하며, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 미만 축종) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 토지는 자체 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2016년 9월 20일 접수된 서울보증보험주식회사의 전세권 설정(을1)이며, 금액은 170,000,000원입니다.

3.2. 등기부현황

소유권이전, 신탁 등기 말소, 소유권 이전(갑4), 전세권 설정(을1), 강제경매(갑5) 등의 권리 내역이 존재합니다.

최종적으로 서울보증보험주식회사의 강제경매(갑5, 2025년 8월 13일 접수, 381,219,177원)로 인해 본 경매가 진행되었습니다.

3.3. 임차인분석

임차인 현황상 서울보증보험주식회사가 보증금 170,000,000원에 차임 0원으로 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

3.4. 권리인수여부

등기부상 말소기준권리인 전세권(을1)이 존재하며, 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 등기부요약에서 전세권의 말소 여부가 '인수'로 표기된 점은 특이사항이나, 임차인 현황에서 대항력이 없고 인수 보증금 합계가 0원임을 고려할 때, 본 경매 절차를 통해 해당 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

건물 자체 또는 인근에 근린생활시설이 존재할 것으로 추정되며, 주거지역 내 기본적인 상업시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육및편의시설

단지 북동측 인근에 성동초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 해안가에 인접하여 바다 조망 및 휴식 공간으로서의 이점이 있습니다.

5.2. 주거환경

아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 주거 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법률및행정적제한

본건 토지는 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차관계

임대관계는 미상으로, 실제 점유 및 임대차 현황은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 정확한 입지 및 주변 환경은 현장 방문을 통해 상세히 파악하는 것이 좋습니다.

7. 종합의견

본건은 울산광역시 울주군 서생면의 아파트 물건으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리인 전세권 설정 등기가 존재하나, 대항력 있는 임차인이 없고 인수되는 보증금이 없어 권리 상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 일부 토지이용계획 상의 제한사항 및 임대차 관계 미상 등은 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자포인트

* 해안 인접 지역으로 쾌적한 주거 환경 기대

* 성동초등학교 인접으로 교육 환경 우수

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 명도 진행 가능성 높음

* 향후 지역 개발 또는 관광 수요 증가 시 시세 상승 기대

9. 예상입찰가

감정가는 165,000,000원이며, 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본 물건의 가치는 시장 상황 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가를 기준으로 유찰률, 유사 물건 시세, 명도 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 보수적인 접근을 기준으로 하되, 현장 답사를 통해 물건의 실질 가치를 평가하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.