나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12290 [1] 경상남도 양산시 평산동 46-1 새진흥아파트 301동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 토지 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경상남도 양산시 평산동 46-1 새진흥아파트 301동 3층 302호에 위치한 아파트입니다.

사건번호는 울산지방법원 2025타경12290 (1)이며, 감정가는 101,000,000원입니다.

토지 면적은 47.88㎡ (약 14.49평)이며, 건물 면적은 84.15㎡ (약 25.43평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 김OO입니다.

1.1. 입지조건

현재 제공된 정보만으로는 상세한 입지 조건 분석이 어렵습니다.

경상남도 양산시 평산동은 주거 단지와 일부 산업 시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

'새진흥8차아파트' 단지는 1993년에 준공되었으며, 주변의 다른 아파트 단지들과 함께 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

제공된 검색 결과에 따르면, 본 아파트 단지 바로 인근에서 혐오시설이 명확히 확인되지는 않았습니다. 다만, 양산시 내 산업 단지의 존재로 인해 특정 지역이나 바람 방향에 따라 간접적인 환경적 영향을 받을 가능성은 배제할 수 없습니다.

정확한 입지 조건 및 주변 환경(교통, 교육, 편의시설 등)을 파악하기 위해서는 현장 답사를 통한 상세 조사가 필수적입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 부산신용보증재단의 가압류 (2024년 11월 18일 접수)입니다.

인수되는 권리:

* 선순위 임차권 (을구 5번): 임차인 김 (김재석) 명의의 주택임차권이 있습니다. 보증금은 60,000,000원이며, 전입일자는 2021년 3월 16일, 확정일자는 2021년 3월 2일입니다. 대항력이 있어 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 토지 별도등기 (을구 1번 구분지상권): 2020년 8월 12일 설정된 토지에 대한 구분지상권이 있으며, 이는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

* 소유권이전 (갑1): 김용준 (2000년 11월 27일)

* 가압류 (갑10): 부산신용보증재단 (2024년 11월 18일)

* 가압류 (갑11): 한국주택금융공사 (2025년 7월 29일)

* 강제경매 (갑12): 김 (채권자 김재석) (2025년 8월 8일)

등기부채권 총액(말소되는 권리 합계)은 114,125,261원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 어렵습니다.

인근에 다수의 아파트 단지가 존재하여 기본적인 주거 배후 수요는 있는 것으로 보입니다.

하지만, 상업 시설의 종류, 밀집도, 경쟁력 등에 대한 구체적인 정보가 부족하여 현재 단계에서의 정밀한 상권 분석은 제한적입니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 새진흥8차아파트

* 사용승인일: 1993년 1월 21일 (건축물 노후화 고려 필요)

* 총 동수: 4동, 총 세대수: 420세대

* 최고층: 15층 (본건은 3층)

* 주차시설: 총 200대 (지상 3대, 지하 15대, 기타 182대 추정)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

주변 환경:

* 평산동 일대는 아파트 단지가 주를 이루는 주거 지역입니다.

* 일부 산업 시설이 인접해 있어 직장인 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

* 인근 편의시설, 교통망, 교육 시설 등에 대한 상세 정보는 부족하여 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 임차인 김 씨의 보증금 60,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 배당 여부에 따라 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

* 토지 별도등기 (구분지상권) 인수: 토지에 설정된 구분지상권이 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하므로, 해당 권리의 내용과 효력 범위, 그리고 이에 따른 가치 하락 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

* 건축물 노후화: 1993년에 준공되어 약 30년 이상 경과한 노후 아파트로, 향후 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 격차: 제공된 최근 실거래가 대비 감정가가 높은 편으로, 시세보다 높은 가격에 낙찰될 경우 손실 위험이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 '새진흥8차아파트' 301동 302호(84.15㎡)입니다.

권리 관계에서 가장 중요한 부분은 대항력 있는 선순위 임차인(김 , 보증금 60,000,000원)의 보증금 중 미배당분 인수와 토지 구분지상권의 인수 의무입니다. 이는 매수인의 총 인수 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

건축 연도가 30년을 넘어 노후화에 따른 유지보수 비용 증가도 예상해야 합니다.

최근 실거래가(84.15㎡ 기준 70,000,000원)와 비교할 때, 감정가(101,000,000원)가 높게 책정되어 있어 시세 차익을 기대하기 위해서는 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 양산시 평산동 지역의 아파트 수요 및 임대 시장 가능성.

* 향후 지역 개발 계획이나 인프라 개선 시 단지 가치 상승 여력 (단, 현재 정보로는 불확실).

* (상기 리스크 요인을 충분히 고려한 저가 입찰 시 수익 기대 가능).

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일 면적인 84.15㎡의 최근 매매 사례는 2026년 7월 13일 70,000,000원 (15층)입니다. 이 거래 사례를 기준으로 본 건의 시장 가치는 약 70,000,000원으로 추정할 수 있습니다.

권리 인수 비용 고려:

매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 60,000,000원입니다.

또한, 토지 구분지상권 등 별도 등기사항도 인수해야 하며, 이는 추가적인 비용 발생 또는 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

'예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 본건의 순수 낙찰가(입찰가)는 다음과 같이 산정됩니다.

총 취득 예상 비용 = 순수 낙찰가 + 인수 보증금 (60,000,000원) + 인수되는 구분지상권의 가치 (미확인)

시세가 70,000,000원이라고 가정할 때, 매수인의 총 부담이 시세를 초과하지 않기 위해서는,

순수 낙찰가 + 60,000,000원 <= 70,000,000원

따라서, 순수 낙찰가는 최대 10,000,000원이어야 합니다.

이는 매우 보수적인 산정이며, 인수되는 구분지상권의 가치, 경매 제반 비용 등을 고려하면 실제 입찰 가능 금액은 더욱 낮아질 수 있습니다. 현재 감정가(101,000,000원)는 이러한 권리 인수 부담과 시세를 고려할 때 매우 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 신중한 접근을 권하며 예상 입찰가는 10,000,000원에서 20,000,000원 사이 로 제안합니다.

이는 인수되는 임차 보증금 60,000,000원을 제외한 순수 낙찰가 범위이며, 실제 총 취득 비용은 낙찰가에 60,000,000원을 더한 금액이 됩니다. (예: 10,000,000원 입찰 시 총 부담액 70,000,000원)

투자 결정 시에는 임차인의 최종 배당 결과, 구분지상권의 정확한 내용 확인, 그리고 현장 조사를 통한 종합적인 판단이 반드시 필요합니다.

* 임차인 현황: 임차인 김 (김재석), 보증금 60,000,000원. 전입일자 2021-03-16, 확정일자 2021-03-02, 대항력 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다. (대항력 있는 임차인이므로 금액과 무관하게 주의가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.