나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12303 [1] 경상남도 양산시 물금읍 증산리 1734-6 센트럴프라자 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 부산지하철2호선 증산역 서측 인근에 위
치하며 부근은 근린생활시설, 상업나지 등으로 형성된 노선상가지대임.

교통상황

차량 진출입 가능하며 북서측 인근에 시내버스정류장과 동측 인근에 지하철역이 소재
함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 1층 106호로서,

외벽 : 화강석버너구이
내벽 : 2중석고보드 위 수성페인트
바닥 : 폴리싱타일
창호 : 알루미늄(프로로폰) (로이)복층강화유리창호.

이용상태

근린생활시설(상호 : 야호샬롱)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, 소화전,
스프링쿨러, 시스템에어컨, 승강기, CCTV, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 35M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로에, 남서측으로 폭 10M 정도
의 아스팔트 및 보도블록포장도로에, 남동측으로 폭 8M 정도의 보도블로포장도로(보
행자전용도로)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없음.

물건 비고

본건 부동산은 2개의 호실로 구분(칸막이)하여 사용 중(야호살롱, 우렁각시클린).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12303 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOOO (북부산새마을금고)

1.2. 물건현황

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 증산리 1734-6 센트럴프라자 1층106호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물및토지정보

토지면적: 16.36㎡ (약 4.95평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.94㎡ (약 11.78평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물층수: 지상 5층 중 1층

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

1.4. 감정가및매각대상

감정가: 237,000,000원

매각물건: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지및주변환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 부산지하철2호선 증산역 서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설 및 상업나지 등으로 형성된 노선상가지대입니다.

2.2. 교통여건

차량 진출입이 용이하며, 북서측 인근에 시내버스정류장, 동측 인근에 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물구조및외관

본건은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 내 1층 106호입니다.

외벽은 화강석버너구이, 내벽은 2중석고보드 위 수성페인트, 바닥은 폴리싱타일로 마감되었습니다.

창호는 알루미늄(프로로폰) (로이)복층강화유리창호입니다.

2.4. 도로접면

북동측으로 폭 35M, 남서측으로 폭 10M, 남동측으로 폭 8M의 도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

최초 등기: 2017-07-12 소유권보존 (신쾌순 외 1명)

이후 변동: 2017-08-22 공유자전원지분전부이전 (전인숙, 매매)

말소기준권리: 2017-08-22 근저당권 (북부산새마을금고, 채권최고액 305,500,000원)

말소예정: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

진행 중인 경매: 2025-08-08 임의경매 개시결정 (북부산새마을금고, 채권액 241,503,020원)

3.2. 임차인현황

임차인: 박

보증금: 2,000,000원

차임: 170,000원

전입(사업)일자: 2024-03-12

대항력: 없음

임차인: 최

보증금: 10,000,000원

차임: 480,000원

전입(사업)일자: 2022-09-13

확정일자: 2025-09-24

배당신고일자: 2025-09-24

대항력: 없음

*주의: 최 임차인의 경우, 확정일자 및 배당신고일자가 미래 시점(2025년 9월)으로 기재되어 있어, 배당 요청 시점에 따라 보증금 회수에 변동이 있을 수 있습니다.

3.3. 인수되는권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 정보 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 위치한 양산시 물금읍 증산리는 부산지하철 2호선 증산역을 중심으로 형성된 상업지역입니다.

주변으로 다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화될 가능성이 높습니다.

4.2. 건물내외부이용현황

본건은 현재 2개의 호실로 구분(칸막이)하여 사용 중입니다. (상호: 야호살롱, 우렁각시클린)

건물 자체는 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 1층 상가로서 가시성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 부산지하철 2호선 증산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변으로 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

5.2. 건축물주요설비

* 공동위생설비, 급배수설비

* 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 스프링쿨러

* TV공시청설비, DATA설비

* 시스템에어컨

* 승강기 (1대)

* CCTV

* 지하주차장 설비 (13대 주차 가능)

6. 잠재적리스크

6.1. 임차관련사항

임차인 최 의 경우, 확정일자 및 배당신고일자가 미래 시점(2025년 9월)으로 기재되어 있어, 배당 요청 시점에 따라 보증금 회수에 변동이 있을 수 있습니다.

임대관계는 미상으로, 현재 임차인이 있을 경우 명도 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타특이사항

본건은 2개의 호실로 구분되어 사용되고 있으며, 실제 이용 현황과 공부상 명시된 이용 상태(야호살롱) 간의 차이가 있을 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 등기부상 존재하나, 일반적으로 후순위 권리는 소멸되므로 세부 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 양산시 물금읍 증산리 중심상업지역 내에 위치한 대로변 상가 건물 1층 호실입니다.

지하철역이 인근에 위치하고 차량 및 대중교통 접근성이 우수하며, 주변 상권이 발달되어 있어 상가로서의 입지 조건이 양호합니다.

현재 2개의 호실로 구분되어 사용 중이며, 근린생활시설로서의 활용 가치가 높습니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위인 임차인들이 존재하며, 대항력 있는 임차인은 없습니다.

감정가는 2억 3,700만 원이며, 최저 입찰가는 이보다 낮을 수 있습니다.

8. 투자포인트

* 역세권 입지: 부산지하철 2호선 증산역 인근으로 유동인구 확보에 유리합니다.

* 대로변 상가: 가시성이 높아 고객 접근성이 뛰어납니다.

* 구분 사용 가능: 2개 호실로 분리 사용 중으로, 다양한 업종 유치 및 분할 임대가 용이합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 임차인으로, 매각으로 인한 권리 소멸이 확실합니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공 건물로 비교적 신축이며 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 237,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없는 점과 권리 관계의 안정성을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 상권의 실거래가, 임대 현황, 유사 물건의 낙찰가율 등을 면밀히 분석하는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

보수적인 접근을 고려한다면 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 시작하여 경매 진행 상황을 지켜보는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 189,600,000원 ~ 213,300,000원 사이로 제안합니다.

이는 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 개인의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.