나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1329 [1] 울산광역시 북구 양정동 627-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 양정동 소재 ""양정초등학교"" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 일반적인 교통환경은 보통입니다.

형태 및 이용상태

주위의 지형지세와 대체로 등고평탄한 자루형 토지로서, 단독주택 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 광대로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계
미상입니다.
2. 기 타
해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외벽: 드라이비트, 치장석 붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호: 하이샷시 이중창 등으로 마감하였습니다.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계
미상입니다.
2. 기 타
- 본건 건물 1층 부분은 건축물대장상 면적(28.67㎡)과 귀 제시목록상 면적(28.672㎡)이 상이하나, 건축물현황도상 면적 및 실측면적 등이 건축물대장상 면적과 동일한 것으로 판단되어 건축물대장상 면적(28.67㎡)기준으로 평가하였습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1329 (1)

소재지: 울산광역시 북구 양정동 627-7

용도: 단독주택

감정가: 1,502,058,600원

토지면적: 343.00㎡ (약 103.77평)

건물면적: 595.49㎡ (약 180.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 양정동 소재 "양정초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 일반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 서측으로 광대로(폭 30~35m)에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있습니다. 일반상업지역에 속해 있어 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

2.5. 주변 환경 분석 (혐오시설)

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지와 인접하여 특별한 혐오시설이나 환경 저해 요인은 파악되지 않았습니다. 학교 및 주거, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 6월 10일 접수된 신정새마을금고 근저당권(채권액 750,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 해당하는 근저당권 1건(권민수), 강제경매 1건(박명원), 주택임차권 1건(박명원)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 등기부요약 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 라는 기재가 있으나, 등기부등본상에 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.4. 총 등기부채권액

토지 등기부채권 총액: 1,210,000,000원

건물 등기부채권 총액: 1,280,000,000원

총합계: 2,490,000,000원 (주의: 이는 현재까지 등기된 총 채권액이며, 실제 인수해야 할 금액과는 다릅니다.)

3.5. 임차인 현황

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-08-25, 대항력 없음)

* 박 (보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-26, 확정 2021-08-12, 배당 2024-10-14, 대항력 없음)

* 서 (보증금 180,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2021-09-13, 확정 2021-08-20, 배당 2025-11-03, 대항력 없음)

* 서 (보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-30, 확정 2022-09-06, 배당 2025-10-01, 대항력 없음)

* 신 (보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-09-01, 확정 2023-09-01, 배당 2025-10-30, 대항력 없음)

* 이 (보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-20, 확정 2022-09-08, 배당 2025-10-24, 대항력 없음)

* 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-10-08, 대항력 없음). 보증금 및 차임 정보가 미상이나 대항력이 없습니다.

* 이 (보증금 5,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2021-09-23, 확정 2024-10-08, 대항력 없음)

* 이 (보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-23, 확정 2021-09-02, 배당 2025-09-30, 대항력 없음)

* 정 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-07-28, 대항력 없음). 보증금 및 차임 정보가 미상이나 대항력이 없습니다.

3.6. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 일반상업지역에 속해 있어 상업적 개발 가능성이 있는 지역입니다.

4.2. 주변 상권

단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

4.3. 시세 분석

제공된 JSON 데이터는 '다세대' 주택의 거래 사례로, 본건(단독주택)과는 주택 유형이 다르고 면적 또한 현저히 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 데이터에서 '다세대' 주택은 2026년 1월~3월 기준 약 7억 5천 3백만원에서 9억 5천만원 수준으로 거래되었습니다. 본건은 343㎡의 넓은 토지와 595.49㎡의 대형 건물 면적, 그리고 일반상업지역이라는 입지적 강점을 고려할 때, 해당 거래 사례보다 높은 가치를 가질 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건에서 남측 인근에 양정초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 문구가 있으나, 등기부상 명확히 확인되지 않은 지상권 존재 가능성은 추가적인 조사가 필요한 부분입니다. 만약 지상권이 존재하고 인수해야 한다면 이는 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 건물 면적 상이

건물 1층 면적에 건축물대장과 제시목록 간 미세한 차이가 있으나, 건축물현황도 및 실측 면적을 기준으로 건축물대장상 면적(28.67㎡)으로 평가되어 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 북구 양정동의 일반상업지역에 위치한 대형 단독주택으로, 서측 광대로에 직접 접하여 접근성이 우수하며, 학교 및 근린생활시설 등 주거 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 다수의 채권, 담보, 경매 등 복잡한 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리 이하 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목의 지상권 관련 내용은 추가 확인이 반드시 필요합니다. 제공된 JSON 데이터의 '다세대' 주택 시세는 본건 '단독주택'의 가치를 직접 반영하기는 어려우나, 지역 부동산 시장 동향을 참고할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 일반상업지역 내 위치하여 향후 개발 및 활용 가능성이 높습니다.

* 뛰어난 접근성: 광대로에 직접 접해 있어 차량 이동이 매우 편리합니다.

* 잘 갖춰진 기반시설: 초등학교 및 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* 권리 관계 정리: 낙찰 시 인수되는 권리(보증금 등)가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,502,058,600원입니다. 제공된 JSON 데이터의 '다세대' 주택 거래 사례(약 7.5억~9.5억원)는 본건 단독주택의 규모 및 용도(일반상업지역)와 직접 비교하기 어렵습니다. 본건은 넓은 토지와 건물 면적, 그리고 상업지역 내 입지라는 점에서 감정가가 시세 대비 합리적으로 평가되었을 가능성이 높습니다.

권리 분석상 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 하지만 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 언급된 지상권의 존재 여부 및 상세 내용을 반드시 확인해야 하며, 해당 권리가 인수 대상일 경우 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

현시점에서는 감정가인 15억 2백만원을 기준으로, 추가적인 현장 조사 및 권리 관계(특히 지상권) 확인을 거쳐 보수적으로 입찰가를 산정할 것을 권장합니다. 유사 단독주택의 실거래가 자료를 추가로 확보하거나 감정평가 상세 내역을 검토하여 정확한 시장 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.