나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1340 [1] 경상남도 양산시 소주동 535 새진흥아파트 바동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 소주동 소재 '웅상문화체육센터' 북측 인근에 위치하는 새진흥 아파트 바동 3층 302호로서, 주변은 아파트단지, 농경지, 단독주택, 소규모공장 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

1991.2.7. 자로 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제302호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지바름, 일부 타일붙임 등
창호 : 샷시 창호등

이용상태

공부 및 현황 공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 주변으로 폭 약 3~6m 정도의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 해당사항 없습니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경1340 (1)

소재지: 경상남도 양산시 소주동 535 새진흥아파트 바동 3층302호

용도: 아파트

감정가: 52,300,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 건물 및 토지 세부 정보

토지면적: 41.41㎡ (약 12.53평)

건물면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

건물 구조: 1991년 2월 7일 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제302호

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감

내벽: 벽지바름, 일부 타일 붙임 등

창호: 샷시 창호 등

설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등을 갖춤.

토지 이용 상태: 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 건물 부지로 이용 중.

인접 도로 상태: 본건 주변으로 폭 약 3~6m 도로에 접함.

1.3. 아파트 일반 정보

아파트명: 새진흥4차아파트

주소: 경상남도 양산시 소주동 535

사용승인일: 1991년 2월 7일

총 동수: 9개동

세대수: 345세대

최고층: 5층

총 주차대수: 194대 (지상 3대, 지하 0대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

전용면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

분양면적: 아파트 자체 정보에 분양면적 표시는 없으나, 건축물대장상 총 면적 2619.6㎡ (바동) 기준

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 소주동 소재 '웅상문화체육센터' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 농경지, 단독주택, 소규모 공장 등이 소재하여 주거 지역과 기타 지역이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이수영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 1월 31일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없어 인수되는 금액은 없으나, 임차인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 요약 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 2016년 12월 15일 접수된 국민은행 근저당권(50,400,000원)입니다.

이 날짜 이전의 권리 및 해당 날짜에 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부상 확인된 소유권 이전, 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 말소 예정으로 기재되어 있어, 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.4. 총 채권 금액

등기부채권 총액: 63,692,610원 (국민은행 근저당 50,400,000원 + 주식회사에이블자산관리대부 가압류 13,292,610원 합계)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

주변에 아파트 단지가 형성되어 있으며, 농경지 및 소규모 공장 등이 혼재된 지역 특성을 보입니다. 대규모 상권보다는 지역 생활 기반 상권을 이용하게 됩니다.

4.2. 생활 편의시설

'웅상문화체육센터'가 북측 인근에 위치하여 체육 및 문화 시설 접근성이 있습니다. 가까운 거리에 마트, 병원 등 주요 편의시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 주변 주거 지역을 통해 기본적인 생활 편의는 누릴 수 있을 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건물 노후도

1991년 준공된 건물로, 약 35년차를 맞이하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.2. 토지 이용 규제

가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)으로 지정되어 있습니다. 이는 지역 자체의 규제이며, 본건 주거 용도에 직접적인 제약은 크지 않습니다.

5.3. 주변 환경 특이사항

농경지 및 소규모 공장이 혼재되어 있어, 일부 지역은 주거 쾌적성 측면에서 다소 영향을 받을 수 있습니다. 현재까지 확인된 혐오 시설은 없습니다.

6. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 소주동에 위치한 새진흥아파트 바동 3층 302호로, 1991년 준공된 비교적 오래된 아파트입니다. 주변 환경은 주거, 농경지, 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리분석상 인수할 권리가 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 건물 노후화와 가축사육제한구역이라는 점은 고려할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 최근 실거래가를 반영한 시세 대비 합리적인 감정가를 고려한 투자 기회

* 양산시 지역의 개발 가능성 및 향후 가치 상승 잠재력

* 소형 아파트로 실거주 또는 임대 목적 투자 고려 가능

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 52,300,000원입니다.

최근 매매 사례를 보면, 같은 면적(56㎡)의 1층 매물이 2025년 12월에 4,400만원에 거래되었습니다. 본건은 3층이므로 1층 대비 가치 상승분을 고려할 수 있습니다.

최근 시장 흐름을 고려한 시세 상승 및 3층이라는 이점을 감안할 때, 2025년 12월 거래가 대비 소폭 상승한 4,800만원에서 5,200만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인 및 주변 시세에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

최종 입찰가는 본건의 실제 상태, 경매 당일 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.