나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12326 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1277-2 양산물금대방노블랜드 5차 에듀카운티 501동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 양산물금대방노블랜드5차 에듀카운티 501동 10층 1003호로서, 인근지역은 아파트단지,학교,근린상가 등으로 형성된 지역으로,제반 환경조건은 보통시 됩니다.

교통상황

차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정은 대체로 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 31층 건물 중 10층 1003호로서
외벽 : 세멘트몰탈위 페인팅,치장석마감 등
창호 : 샷시창호등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)입니다.

설비내역

기본적인 위생설비,급.배수설비,승강기설비,소화전설비, 난방설비등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 및 주변 가로망 상태등은 보통시됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함),
소로2류(폭 8m~10m)(접함),중로1류(폭 20m~25m)(접함),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 근린상가 등으로 형성된 지역으로, 제반 환경조건은 보통시됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 대체로 보통시됩니다. 단지 내 및 주변 가로망 상태 역시 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건이 속한 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 등 여러 도로에 접해 있습니다. 그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

2.4. 주변 시설

인근에 학교와 근린상가가 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 주변 지역 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 말소기준권리는 한국스탠다드차타드은행의 2024년 5월 8일자 가압류이며, 해당 가압류의 본압류로 이행된 강제경매가 본 건입니다. 등기부채권 총액은 406,927,835원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

본 건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재합니다.

임차인은 김 이며, 보증금 220,000,000원, 전입일자 2021년 06월 29일, 확정일자 2021년 06월 29일입니다. 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다.

집합건물 등기부요약 상 을구 6번 권리인 주택임차권의 권리자는 김홍석이며, 권리금액은 250,000,000원이고 말소는 '인수'로 기재되어 있습니다.

물건명세서 상에는 해당 임차권등기(2025. 7. 24. 등기)의 임대차보증금이 2억 2천만 원으로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함을 명확히 고지하고 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

주택임차인 김 은 대항력을 갖추고 있어, 임차보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 등기부 상 권리금액(250,000,000원)과 물건명세서 상 보증금(220,000,000원) 간의 차이 및 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 정보는 상충되므로, 실제 경매 진행 시 정확한 인수 금액 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 양산시 물금읍 가촌리 지역은 대규모 아파트 단지 밀집 지역으로, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 단지 인근의 근린상가와 학교들은 지역 내 기본적인 상업 및 생활 편의 기능을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명은 양산대방노블랜드5차 에듀카운티이며, 주소는 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1277-2입니다. 2016년 04월 11일에 사용승인되었으며, 총 10개 동, 1158세대(총괄표제부 기준)로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 단지 및 세대 정보

본 건은 501동의 10층에 위치한 아파트입니다. 전용면적은 59.94㎡(약 18.13평)이며, 건물 지분 면적 또한 59.9423㎡(약 18.13평)입니다. 해당 건물(501동)은 총 31층 규모입니다. 단지 전체의 총 주차대수는 1223대(지하 1170대, 지상 53대)입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담입니다. 임차권 등기 금액(250,000,000원) 및 물건명세서 상 보증금(220,000,000원)이 상당하며, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 정확한 인수 금액은 배당 결과에 따라 달라지지만, 최대 250,000,000원까지 인수될 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 임대차 관계가 미상으로 계약 내용을 상세히 파악하기 어려운 점도 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 물금읍에 위치한 신축급 아파트로, 주변 환경 및 교통 여건이 양호하여 주거 가치가 높습니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 부담이 가장 큰 위험 요소입니다. 입찰을 고려하기 위해서는 정확한 임차인 보증금 인수 여부 및 금액, 그리고 배당 예상액을 면밀히 분석하여 시장 가격 대비 충분한 할인율을 확보하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 양산 물금 신도시의 개발 잠재력과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 한 안정적인 투자 가치.

* 비교적 최신 연식의 아파트로서 주거 편의성 및 잠재적 가치 상승 기대.

* 본 건의 감정가 및 시장 시세와 비교했을 때, 인수 부담을 고려한 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 281,000,000원

* 최근 매매가 시세 (2026년 7월): 290,000,000원 ~ 310,000,000원 (평균 약 300,000,000원)

* 잠재적 인수 보증금 (최대): 250,000,000원

분석 결과, 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제가 가장 큰 변수입니다. 제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 내용은 등기부등본 상 '인수'로 명시된 임차권(250,000,000원) 및 물건명세서의 '잔액 인수' 문구와 상충될 가능성이 높습니다.

1. 인수 보증금 부담이 없을 경우: 만약 법원 집행 절차를 통해 임차보증금 전액이 배당으로 소멸되거나 인수 부담이 0원으로 확정된다면, 감정가(281,000,000원) 또는 최근 실거래가(평균 300,000,000원)를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 이 경우, 290,000,000원에서 300,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

2. 인수 보증금 부담이 발생할 경우: 만약 임차보증금 250,000,000원 전체 또는 그 일부를 인수해야 한다면, 실질적인 총 취득 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 이러한 경우, 시장 가격 대비 훨씬 낮은 가격으로 입찰해야만 실익을 확보할 수 있으며, 최소 150,000,000원에서 200,000,000원 이하로 입찰가를 낮추는 것을 고려해야 할 수 있습니다.

따라서, 최종 입찰가 결정 전, 반드시 해당 경매 물건의 인수 보증금 관련 사항을 명확히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.